購入物件で『利回り○%以上』とは妥当なのか?投資金額と考える。

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購入物件で『利回り○%以上』とは妥当なのか?投資金額と考える。

利回り

不動産投資を行う場合に、利回りのことがクローズアップされる傾向にあります。その場合、どれくらいであれば妥当なのかということを、不動産投資に慣れていない人からすればよくわからないのが実情です。また利回りといっても、種類があり、経費も税金も考慮しない表示方法もあれば、経費や税金をすべて考慮した形のものもあるなど、混乱する要素は尽きません。

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こうしたことを知らずに物件を選んでしまうと、あとで後悔することにもなってしまうため、投資金額にも配慮し、吟味をしていくことが求められます。

そもそも不動産投資による利益は黙っていればもらえるものではありません。入居稼働率と連動するため、いくら利回りがよかったとしても、それは入居稼働率が高いためであり、もし低い状態であれば思ったような数値にはなりません。このため、表面的なものを見るのではなく、入居稼働率を確かめたうえで本当の数値を確認することが大切です。

入居稼働率はそれだけ優良であれば高くなり、周囲に同じような物件があれば、努力を重ねることにより、高く維持することができるなど、何かしらのメリットが考えられるため、その部分に注目するのもポイントです。

妥当な利回りとして、何%が妥当かというものではなく、純粋に毎月どれだけ増えていけばいいかという観点で考えることが大切です。仮に物件を購入する際にそのほとんどを融資で賄った場合、返済金額は相当なものになります。これを返済していくことが大前提となり、それを差し引いてもプラスになれば、問題ありません。

この考えは最低レベルはどれくらいのパーセンテージかというものを示し、少なくともそれ以上の数値は確保しなければならないというのにもつながっていきます。上を見るのではなく、まずは下を見ることが大事です。

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ランニングコスト

経費がかかるとはいえ、ランニングコストで最もかかるのが返済費用であるため、自己資金を多く設定しておけば、それだけ借入金額も減り、その分、ランニングコストは抑えられます。そうすれば、最低限必要なものがさらに下がり、入居稼働率を上げればそれだけ多くのものを手にすることができるようになります。

利回りの相場は思っている以上に低く、中古マンションであれば10%もあれば御の字、新築マンションであれば5%あれば十分といえるほどと言われています。これはすべての経費などを入れた数値のものとなっています。

こうしたこともあり、単純な数値に惑わされないようにし、ランニングコストをできるだけ下げ、それでも実質的なものは低いというのが実態となっています。しかも、購入した時点での数値がマックスであり、そこから段々と下がっていくのが普通です。

もちろん、地価の高騰などの可能性もありますが、物件は経年劣化し、当然のように設備も古くなっていきます。そうすれば、設備の更新というのも必要であり、他の新築物件に負けないよう、新たな設備を増やす必要もあります。費用がそれだけ掛かるのは当然です。

また、築年数の長い物件ならではの現象として、昔から住んでいる人と最近住み始めた人では家賃に差がある場合があります。もし、昔から住んでいる人がいなくなれば、数値が下がることになり、思ったほどの稼ぎにはならないことも想定しなくてはなりません。物件の募集で目にする数値がこうしたものによって支えられているということも知っておく必要があります。

まとめ

投資金額を上げ、いい物件を買えばそれだけ利益は上がると思ったら大間違いであり、同じ投資金額でも複数の安い物件を買って手広くやった方がいい場合もあります。自己資金を多くし、借入額を少なくしてランニングコストを抑える、入居稼働率を高めるなどの努力をし、それでいて表面利回りに騙されず、経費や税金をすべてセットにして計算するクセをつけなければなりません。

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