都会不動産投資のメリット・デメリット。高属性サラリーマンの注意点

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都会の不動産投資のメリット・デメリット

都会の不動産投資のメリット・デメリット

都会の不動産投資のメリット、デメリットを述べてみます。まず、都会で不動産を所有することは、都会中の都会である程、ステータスになります。東京や大阪などの中心地、例えば、東京の銀座に商業ビルなんか持っていたら、この人何者。相当すごい人なんだろうなと思ってしまいますよね。銀座などの一等地にビルやマンションを持っていたら皆様から一目置かれるような存在になると思います。しかし、これが本当に失敗ではなく成功なのでしょうか?

また、都会の不動産投資のメリットとデメリットになるのは、不動産価格自体は、経済情勢や日本銀行の動向、銀行の融資(ローン)状況によって大きく変わります。融資状況が良ければ、都会の不動産価格は大きく値上がりし、これらの状況が悪化すれば、不動産価格は下がります。一番キャピタルゲインが得やすく、キャピタルロスも発生しやすいのが都会の不動産投資になります。特に融資が出やすいRC造の物件などは木造物件に比べ、価格が高騰しやすくなっていて、キャピタルゲインを得るような投資には最適になっています。

一方デメリットは、インカムゲインが得られないことです。現金で購入すれば、インカムゲインは入居者さえ住んでいれば、当然得られますが、銀行でローンを組んで物件を購入した場合、都会の不動産は極端に利回りが低い物件が多い為、インカムゲインはほとんど得られないか、持ち出しが多くなります。

購入時に現金を多く入れるか、現金で購入しないとインカムゲインは、ほぼほぼ得ることができません。当然と言えば当然ですが、みんなが欲しいものは、価格競争の原理から売り手が有利になります。当然価格が上がり、利回りが下がる為、インカムゲインを得ることができません。

不動産投資で失敗しない為には、自分がいる状況をしっかりと把握して、都会の不動産を購入しても、キャッシュフロー出るような状況にできれば、少なくとも失敗しづらいと思います。

高属性サラリーマンの注意事項

一般的に、上述したような不動産投資の物件は、都会でも新築または築浅の鉄筋コンクリート造のマンションや鉄骨造のマンション、アパートになります。これらは新築に近くなればなるほど、銀行がローンを承認しやすい為、融資が出やすく、その分、不動産価格が高騰して、利回りが低くなります。

それ故に、長期でローンを組むことは可能ですが、利回りが低い為、インカムゲインが出ずらい構造になっていて、最初の方はインカムゲインが得られていたが、数年経つと、入居者が入れ替わり、家賃が低くなっていくことから、インカムゲインが得られずらい傾向になってきます。しかし、日本人は新しい住居が好きですし、マンションタイプに住みたいという人が多いと思います。都会に不動産を持っていれば、入居者が決まらないという事はほぼなく、また、家賃が下がってきたころに売りぬいてしまうという事ができれば良い投資になりえます。

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一方で中古のアパートや、商業ビルは都会でも利回りが出るため、インカムゲインも得やすいかもしれません。しかし、中古アパートや商業ビルなどは、銀行融資が難しく、まれに融資を出している銀行はありますが、通常の物に比べ金利が高かったり、ローン期間が短かったりします。また、中古区分マンションなどは鉄筋コンクリートマンションですと、融資期間が長く取れるため、比較的キャッシュフローが出やすい物件です。

しかし、利回りが高くても区分マンションは管理費や修繕費を月毎に取られてしまう為、実質的な利回りが下がってしまう為、その分インカムゲインも減ってしまいます。また、中古区分マンションは土地の持ち分が極端に低い為、銀行から融資を受けて購入していると、高い属性の方は棄損してしまう可能性が大きい為、高属性の方は注意しましょう。

まとめ

私は地方よりも1都3県にある、物件を主に持っています。理由は、まず神奈川県に住んでいるから、遠くに持つのが面倒だというのがあります。但し、それ以上に重要なのは、皆様が一番気にしている、人口減少問題ではないでしょうか。

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地方になればなるほど、過疎化が今後進んでいくことは間違いありません。確かに人口が減少しても地方に住む人が0人になるわけではないので、地方がだめという訳ではありません。当然の事ながら、賃貸管理や募集をしっかりしていけば、地方でも住居人が全くつかないという事はないでしょう。

一方で都会は、一極集中が今後ますます進み、人口増とまではいかないかもしれませんが、現状維持に近い状態が続くと思います。やはり、人口集中地域に物件をもっていれば、無理な募集をしなくても人は集まりますし、十年先を考えた時に、不安感はある程度は払しょくできます。

私はここまで考えを定着させるのに、3年位は考えに考えました。しかし、今でもこれが正解なのかはわからないです。未来の事はわからないので当然かもしれません。しかし、このような理由では私は都会の中では利回りが高い、築古物件を好み購入しています。この投資が失敗するか、否かは将来を予見することができない為、わからないです。しかし、現状キャッシュフローが出ていて、それを元に買い足す、もしくは、繰り上げ返済をするなどして行くためには現状失敗しておらず、どちらかというと、成功していると思います。

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