不動産投資の節税はサラリーマンにもメリットがあるか?

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不動産投資の節税効果

不動産投資の節税効果

 不動産投資を始めるサラリーマンが増えていますが、果たして不動産投資は、本当にサラリーマンに適しているのでしょうか?

このことは様々な観点から説明すべき事ですが、不動産投資をサラリーマンに推奨するとき、よく「不動産投資には節税効果もあります」ということが言われます。この「節税効果」とはどのようなものなのでしょうか。

不動産投資を行うと賃料収入が得られ、管理費や修繕積立金、税金、保険料といった様々な経費を支払うことになります。年間の賃料収入から年間の経費を差し引いた額が実際の賃料収入となるわけですが、時にはこれがマイナスになることもあります。

このとき、マイナスになった部分に関しては、本業の給与所得から差し引くことができ、給与所得から天引きされていた源泉税の還付を受けられます。これが、「不動産投資には節税効果がある」という言葉の正体です。

ちなみに不動産投資の経費として認められる費用は、ざっと上げると、

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・固定資産税・都市計画税
・修繕費用
・掛け捨ての損害保険料(その年分)
・不動産会社に支払うPMフィー
・完治会社に支払う管理費や修繕積立金
・入居者募集のための宣伝広告費
・減価償却費
・借入金の金利(元本は経費にならない)
・税務を税理士に依頼した場合の報酬
・雑費(清掃費用、消耗品代、通信費、交通費など)

となります。

減価償却費がミソ

この経費の中でも、減価償却費がポイントとなります。減価償却費とは、不動産を購入した時にそれを一度でまとめて計上するのではなく、毎年少しずつ経費として計上できる仕組みのことです。ちなみに、土地は減価償却費の対象とならず、建物だけが減価償却費の対象となっています。

一旦建物を購入してしまえば、当然ながらそれ以降、購入のための出費はないわけですが、経費として計上することができます。つまり、実際には出費になっていないものの、経費として計上できるのです。したがって、減価償却費が大きくなれば、収支をうまくマイナスにすることができ、これを給与所得から差し引くことができます。

もっとも、減価償却費は建物の構造によって償却できる期間が決まっています。鉄筋コンクリート造ならば法定耐用年数は47年、重量鉄骨ならば34年、木造ならば22年であり、償却できる期間もこれに応じます。

ただし、中古物件を購入したならば、すでに法定耐用年数を超えていることもあるでしょう。その場合には全く償却できないかと言うとそうではなく、「法定耐用年数×20%」が償却期間となります。

また、購入時点で法定耐用年数を一部超えていた場合には、「(法定耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)」が償却期間となります。
仮に、築10年の建物(鉄筋コンクリート造)を1億円で購入した場合には、

(47年-10年)+(10年×20%)=37年+2年=39年

が償却期間となり、1億円を39年で償却していくことになります。つまり、

1億円÷39年≒256万円/年

となり、年間約256万円を減価償却費として経費に計上することができるのです。これによって赤字になれば、給与所得から差し引くことができます。

不動産投資と節税の誤解

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 しかし、いくら減価償却費の利用によって赤字計上ができ、それが節税になるとはいえ、「そもそも、赤字になってしまう投資がいいのか?」という問題が残ります。この問題への答えは、自分の給与所得の額によって異なるでしょう。

例えば、給与所得が非常に多いサラリーマンならば、給与所得に応じた源泉税も高くなるのですから、あえて不動産投資による赤字で税金が帰ってきて、なおかつ不動産も自分のものになるのですから、節税メリットは大きいと言えるでしょう。

しかし、

一般的な所得の人は、赤字計上によって税金の還付を計っても、それほど多くの還付は得られません。したがって、節税目的で赤字になる不動産経営をするのは、危険であるし根本的に間違っています。

本来の不動産投資は、赤字にならない物件に投資して、着実に利益を上げていくところにあると考えるのがまともなのです。

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