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人気のある駅の駅近に、アパートを購入したらどうなるのか?

人気のある駅の駅近に、アパートを購入したらどうなるのか?

人気の駅近

人気の駅の近くにアパートを購入したら、不動産投資が成功する可能性が高くなります。駅近と言うのは、不動産投資で最も大切な条件になりますj。駅が近いと、入居者が通勤しやすくなります。ショッピングにも便利です。子供がいる人だったら、通学にプラスになることもあります。

このように駅の近くの物件は、不動産を使った投資をする人にとって、好条件の立地です。アパートは購入しやすいと言うメリットもあります。マンションにくらべて、大幅に安くなります。借りる人から見たら、家賃が安いので借りやすくなります。大家にとっても、借りる人にとっても条件の良いのが、アパートです。

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入居率が高いアパートを購入するには?入居率とアパートと不動産投資

入居率が高いアパートを購入するには?入居率とアパートと不動産投資。

アパート物件

不動産投資でよく着目されているのがアパートの物件であり、全国的に中古で比較的リーズナブルな価格で取引されている物件が多くなっています。新築マンションを買うのに比べると少ない予算で始めることができるメリットがあり、一戸建て物件とは違って部屋数もあることから家賃収入を大きくしつつ、空室リスクを分散させることができるメリットもあります。

流通している物件も多いことから利回りが高くて収益性のある物件を選びやすいという面も魅力です。不動産投資に成功できるかどうかの重要な要素となっているのが購入する物件の選び方であり、高い入居率を誇る物件を手に入れることができれば安定して大きな収入を得ていくことができます。

コストパフォーマンスを考えると魅力が大きい物件として特に不動産投資の初心者にはよく活用されているのが現状です。

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住宅ローンを使用して、中古のアパートを購入する方法はあるのか?


住宅ローンを使用して、中古のアパートを購入する方法はあるのか?
不動産投資ローンに比べると金利も低くて審査も厳しくないのは住宅ローンのメリットですが、原則として投資物件の購入に使用することはできません。あくまでマイホームを購入することを目的としている人に対して長期で低金利のローンを可能にする目的で提供されているローンだからです。

居住用でない中古のアパートを購入した場合には違法になることから、金融機関に指摘を受けた場合には速やかに全額の返還を求められることになります。また、詐欺罪にも問われるリスクがあり、刑事責任を問われることになるのです。

このため、不動産投資ローンを使って投資物件の購入を行うのが妥当と考えざるを得ません。しかし、細かく規定を見てみると実は中古のアパートを購入する方法もあります。

住宅ローンの条件

住宅ローンで購入できる物件の要件として求められているのは建物の100%が居住用というわけではありません。建物の延床面積の50%以上が自宅用のスペースとなっていれば良いと定められています。

つまり、延床面積で半分までであれば賃貸経営に使用しても問題ないのです。大きな建物を購入するとあまりに自宅のスペースが広くなりすぎてしまうという問題はありますが、二階建て程度の比較的小さな物件であれば、そのうちワンフロアを自宅にしてもう一つのフロアを賃貸用にすると合理的な形で不動産投資を行えます。

このような工夫をすることにより住宅ローンを使って中古のアパートを合法的に購入することができるのです。

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自宅用スペースを確保する

ただし、どのような形で不動産投資を行っていくかはよく考えなければなりません。原則として自分が住んでいなければ合法ではなくなってしまい、実質的に使える賃貸スペースは半分になってしまうのです。

ワンルームの小さな部屋にすることで入居者数を稼いで家賃収入額を増やすという方法もあれば、一世帯や二世帯程度のファミリー層をターゲットにして入居してもらい、安定した収入を得られるようにするという考え方もあります。

その地域でのニーズを考えて安定して入居者が入るようにしておかないとキャッシュフローが悪くなってしまうことになりかねません。ただし、自宅と併用という考え方から自宅の維持にかかる費用を軽減させられるという見方をしてあえて赤字経営にする方針も考えることが可能です。

賃貸用に使用している部分の維持や経営にかかった費用については不動産所得の必要経費にすることができます。減価償却費も適用可能なので節税目的で行うには適している方法です。中古のアパートの場合には減価償却費も短期間で消費して節税の程度を大きくすることもできるため、状況に応じて適切な金額の赤字を作って節税を行うことができます。

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使用目的を工夫する

一方、住宅ローンを適用できるかどうかは建物の使用目的と延床面積の組み合わせで定められているものだという点に着目すると応用する方法も考えることができます。

自宅用のスペースの一部を必ずしも他人に立ち入らせてはならないというルールがあるわけではありません。一部を開放することにより賃貸物件の魅力を付加することも可能です。公にその事実を明示しなければ特に問題は発生せず、オーナーと入居者が話すスペースとなっているという曖昧な形にしておけば事業用スペースとしても認識されずに済みます。

グレーゾーンでの運用は常に違法になるリスクがつきまとっているのであまり行うべきものではありませんが、運用の仕方次第で広い自宅スペースを有効活用して不動産投資を円滑に進められる用にできる可能性はあります。

中古のアパートを住宅ローンで購入したときには広くなってしまいがちな自宅スペースをどのようにして使うかをよく考えておくことが大切です。

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所有アパートの売却時の査定の際、物件の価格を高く見せる方法。

アパートの売却

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アパートの売却を考えるときにはまずは不動産査定を依頼して販売価格を決めることになります。少しでも高い価格を付けて欲しいと考えたら少し工夫をすることが必要です。

物件についての書面的な情報から判断する限りはどのような手立てを使ったとしても価値を高く見せることは難しいですが、実際にどれだけの物件価値があるかを判断してもらうときには訪問を受けることになります。そのため、訪問を受けて現物を見たときに価値のプラスになる要素を増やしておき、マイナスになる要素を減らしておくことで査定価格を上げることが可能です。

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アパート経営で収益を上げるには、環境の変化を知ろう

アパート経営を今取り巻く環境とは

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アパート経営は21世紀に入りどうなってきているのか、そして今の日本で本当に確実に収益を挙げられる投資であるのか。そこが気になる投資家の人も多いことでしょう。

アパートは人が住んでこそ初めて収益を生み出すことができます。まず今の日本が抱える問題として、人口が減っていることは最初に理解しておきましょう。また少子高齢化に伴って若者が凄まじい勢いで減少しています。それもアパート需要には大きく影響をしてくる要素の一つとなっています。

しかし人口が減っていると言っても、増えているエリア、減少しているエリアに分かれているのも事実です。東京や神奈川、千葉埼玉は増加していますし、東京でも西部では減少を見せています。ただ東北や北海道、四国や中国など大きな経済圏を持たない場所は一帯として人口が減少しています。とどのつまり人が集まる場所とは経済が発展している場所、仕事がある場所とイコールであるといえるのです。

地方で年を取ったら生活をしたい、リモートホストで仕事をするので、地方にいながら都心の会社に勤務する。こうった働き方やライフスタイルは新しいものとして注目をされますが、現実には中々実現していないといえるでしょう。

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ワンルームマンションの区分所有とアパート1棟所有は○○を買え!

不動産投資において必ずといってよいほど比較される「ワンルームマンションの区分所有」と「アパートの1棟所有」。どちらを購入するかで不動産投資の戦略が大きく変わるため、永遠に論争の火種となります。どちらの物件にも一長一短の良いところと悪いところがあり、甲乙つけがたいのが悩みの種です。しかしながら今回は、その論争に終止符を打つべくどちらがおすすめなのかはっきり申し上げます。どちらにするか悩まれている方、必見です!

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