不動産投資の区分店舗・区分事務所の実情と課題。融資状況など。

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区分店舗

区分店舗

不動産投資の区分店舗は基本的に区分マンションと同じで好立地の場所にあることが多いです。区分店舗は、飲食系、小物を売っているような店舗、洋服を売っているような店舗、マッサージ屋と様々です。

また、店舗にはスケルトン物件と居ぬき物件があります。スケルトンは名前の通り、室内の建物が躯体のみで内装設備が整っていない物件のことをスケルトン物件といいます。入居者はスケルトン物件には何もないことから、一から店舗を作りたい方に向いており、内装の自由度がありますが、一方で、費用がかかる傾向にあります。

居ぬき物件とは前所有者が使用していたものが、そのまま残っています。内装は前の状態がそのままです。また、什器類も残っていて、次の入居者がそれを使用することで、内装費や什器類を大きく節約することができます。不動産投資の区分店舗投資では、以前使用していた什器類や内装を使いまわすことで、経費を節減でき失敗する可能性を低くすることができます。

また、区分店舗も区分マンション同様、管理費や修繕費が月ごとにかかります。マンションは管理を買えと言われるくらい管理が重要です。

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区分店舗も管理状況をしっかり確認して購入するか否かの判断をするべきです。具体的には、修繕積立金の額です。修繕積立金の額が建物に対してどれ位、貯金してあるかが重要になります。

区分店舗の融資状況ですが、不動産投資では空室の区分店舗は、銀行の融資姿勢は大変厳しいものになります。また、賃貸借人がいても区分店舗の融資は厳しいです。理由は、区分マンションのようなレジデンスとは異なり、店舗物件は空室の物件が多く、中々埋めることができないからです。

区分店舗は空室期間が長くなると、家賃がない為、持ち出しの期間が長くなります。融資を受けていると返済が必須になる為、自己資金が豊富でないと、金融機関から見ると、持ち出し期間が長くなるのは、不安要素になります。その為、空室が多いような店舗物件には融資が出ずらいのが現状です。不動産投資に失敗させない為に、初心者の大家さんには金融機関は、中々貸してくれません。

区分事務所

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区分店舗物件が建物の1F部分にあることが多く、事務所は会社が入る為、上層階にあることが多いです。もちろん事務所でも1F部分にあることもあります。1Fにある物件はレジデンスだと、上層階に人が住んでいる人の騒音が聞こえる事や、道路を歩いている人から見えてしまう為、敬遠されることが多いです。しかし、店舗や事務所は1Fにあっても、その視認性から、通行者から目立つことはむしろメリットになる為、1Fの店舗や事務所は家賃が高い事が多いです。また、事務所には会社が入ることが多い為、駅近の物件が多く好立地です。銀行融資も区分店舗と同じ理由で、大変厳しいものになります。銀行は、不動産歴が長い方や、資産が多い方には、事務所や店舗物件にも出す傾向にありますが、初心者の方には失敗することを恐れ、不動産投資初心者の方には、中々貸してくれません。

まとめ

不動産投資の融資

区分店舗も区分事務所も銀行の融資が出ずらい為、高利回り物件が多いのも確かです。区分店舗や区分事務所ですと、現金で購入できる方も多い為、融資を頼らずに購入してしまい、運用するのも面白いかもしれません。しかし、レジデンスとは大きく異なり、立地が見誤ると空室が永遠と続いてしまうという事にもなりかねませんので、失敗しない為にも、慎重な選択が必要だと多います。

私も区分店舗を持っています。長い間空室の物件を購入しました。たまたま、購入した途端に借りてがつきました。しかし、反対にまだレジデンス部の方がまだ埋まっていないこともあり、ケースバイケースで違います。しかし、一般的には店舗物件は難しく、もし空きが続けば自分で何かショップでも運営するというような覚悟が必要です。かくいう私も、店舗が空けば自分でコインランドリーなどの店舗運営をするつもりです。不動産投資で失敗しない為には、余裕を持った計画で確実に実行していくことが必要です。

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