失敗しない為の不動産投資実践~サラリーマン不動産投資初心者

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不動産投資と言う名の迷路

こんにちは、初めまして、不動産投資家 兼 株式投資家の”まさ”です。40代会社員です。心をすり減らしながら、家族の為に働いている会社員です。

株式投資の経験は、2003年から初めて14年程。不動産投資の経験は2013年から初めて4年になります。

不動産投資家になってから、アパート1棟、マンション1棟、バイク駐車場、トランクルームを失敗せずに、運営をしております。

不動産投資をはじめようと思ったのは、2011年頃からです。考えに考えて、考えたけどわかなくなり、実践しているけど今もわかならい。という迷路に迷い込んでいます。

不動産投資は奥が深く、購入する物件、融資してくれる銀行、金利、融資年数、耐用年数、利回り、管理会社、地方か都会か、競売、任意売却、キャッシュフロー、税金、建物の種類(RC造、S造、木造)と色々考えることが有り、何を買ったら良いかわからなくなります。

また、今は良いが、長期的に見ると不利になるなど、考えれば考えるほど、迷宮入りしてしまいます。

そこで、不動産投資に失敗しない為に、ここでは、不動産投資を始めたばかりの方の一助になるように、不動産投資の基本をまとめていきたいと思います。

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自己紹介

ここで僕の自己紹介をしていきたいと思います。

僕は、初めにバイク駐車場の運営から始めた、不動産投資家の中では珍しい部類かもしれません。

バイク駐車場は、土地の購入から始まり、土地の整形、左官、コンテナを立てて、インターネットのホームページの作成、不動産仲介業者との折衝、募集を開始し約8か月程で5室のバイク駐車場を満室にしました。利回りは15%程とそれなりですが、単価が低い為キャッシュフローはほとんど出ないです。

また、アパートは神奈川県にある、アパートを初めて購入しています。そのアパートはバス便、バスを降りた後、階段で70段上り、家に着く前に、息を切らすようなアパートです。現在満室で運営しております。利回りは13%、静岡銀行から借り入れを行い、運営しております。

その後、また、神奈川県にマンションを購入、店舗付きのマンションでこちらもバス便。入居率は今一ですが、もう少しで満室です。このマンションバス便ではありますが、角地にあり、前述のアパートに比べ土地の価値が高い物件になります。前述の階段アパートの利回りが多少高い事から、購入したのですが(利回り重視で土地値は気にしない戦略だったので、、)、やはり土地の価値もあるし、利回りが欲しいという、この相交わらない欲望を元に執念で叩き出した物件です。こちらの利回りは15%程です。

次に始めたのが、トランクルームです。始めたばかりでよくわかりません。トランクルームが近くにあり、ほぼ満室状態だったので、私も近くで初めてみました。さぁどうなることやら。

不動産投資家でありながら、アパートマンションのみならず、他の不動産投資という投資に非常に興味を持っております。コインランドリー、シェアハウス、ホテルや商業ビルなど、利回りが高い不動産投資に非常に興味があり、日々是勉強中であります。

また、親父が戸建てを購入していて、最近ボケ始めたことから、こちらも管理しております。

株式投資や先物、FXの経験

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一方で株式投資の方ですが、株式投資は2005,6年頃の不動産流動化関連のバブルで儲けました。しかし、ライブドアショックで、倍返しをしてしまい。退場ぎりぎり。もう株なんて嫌だとなり、必死にサラリーマンの収入を繰り上げ返済する日々。こちらは一度、失敗しています。。

2008年頃からリスタート、リーマンショックで損をしながら、徐々に色々勉強を始め、このころから年間の収支がマイナスになったことはありません。因みに難しいとされる2016年も16%程のリターンになっております。株式投資だけで資産は10倍以上に増えています。

またFXはごくまれに実践しております。FXはテクニカルが一番重要だと認識しており、株式投資程 売買は頻繁ではありません。ところどころ、重要な局面でトレードを行っています。

日経平均先物もトレードしています。トレードも勝っていますといいたい所ですが、先物は勝てません。3年位実践しましたが、どうしても勝てない為に撤退しました。特に先物に付随しているオプションという金融商品があるのですが、先物とオプション両方を実践していました。しかし、勝てる気配がない為、失敗して、撤退しています。

株の収入は年間ではプラスながらも月間ではマイナスになることも多々あります。しかしながら、不動産投資は月間の中でマイナスというのは、今までなく安定運用を続けながら将来に備えるには2つの投資の相性は格別だと思っています。

安定収入の不動産投資だけやっていれば良いという意見もあると思います。金利も史上最安のマイナス金利です。しかし、一方で人口減少、少子高齢化、今の段階では不動産投資は安定していますが、将来、人口減少や金利の高騰に耐えられなくなる可能性もあり、私は株式投資と不動産投資の2本柱をメインにして、現在サラリーマンでありながら、将来は独立して、他の事業も柱にしていきたいと思っています。

最後に

現在、私は上場企業に勤めています。最近の上場企業を見て頂ければわかるように、上場企業に勤めたからと言って、安心できる時代ではありません。最近ではシャープ、東芝の凋落。ひと昔前には、日立やパナソニックの巨額損失が製造業を中心におきました。また、企業を支える銀行の倒産などもリーマンショック時には起きています。

大企業に勤めれば安心と思っている方は極少数になっているかもしれません。しかし、不安に思っているだけで何もしないのでは、リスク逃避にしかなっておらず、ご自身が勤める企業が倒産されると、為す術がありません。

今の時代、自身の事は自身で守るべきです。企業が倒産直前になって、企業が一個人を助けてはくれません。なぜ、このような事を強調するかというと、私の勤めている会社が危ぶまれている会社の社員だからです。

しかし、私は、株式投資をはじめ、不動産投資も実践している為、他の社員よりも多少の余裕があります。投資というのは、当然リスクもありますが、リスクを回避するだけでは、大切なお金を増やすことができません。サラリーマンで稼ぐことができるお金はささやかです。企業の倒産に耐えうるお金を貯めることができない事は是非認識しておいてください。

私は今まで色々な投資を経験していますが、全ての投資でリスクがあります。リスクが無い投資なんかありません。投資には失敗はつきものと考えてください。しかし、それぞれの投資には、特徴があります。もし、株式投資や不動産投資などの、それぞれの投資が、リスクを補完するような関係にあったら、それぞれの投資を実践していくことをお勧めします。

不動産投資 サラリーマン

お金持ちになるには、一つの事に一極集中するべきという考え方があります。確かに持たざる者が、お金持ちになるにはそれが一番手っ取り早い方法です。しかし、この方法は紙一重で、一気に金持ちに駆け上がる階段か、もしくは地獄に連れていかれる階段になる可能性があります。

当然ですよね、不動産を何十個も持っていて、全てがうまくいっていれば、お金持ちになれます。しかし、持っている不動産が巨大地震で全て倒れてしまったら、目もあてられません。これは、極端な例ですが、不動産投資も地域の分散が必要です。不動産投資という一極集中だけでなく、他の投資との分散も当然必要になってきます。

投資の中に不動産投資があり、他の投資との組み合わせによって、不動産投資は機能するものだと思っている為、当ブログでは、不動産投資のみの推奨というのはしないつもりです。あくまでも分散投資の中の一部として、不動産投資という良い投資があるという位置づけです。

このサイトでは、主に失敗しない為の不動産投資をこれから始める方のお役に立てる情報を日々公開していきたいと思っています。また、要望があれば、株式投資の情報も公開していきます。

よろしくお願いいたします。

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