1棟商業ビルは、レジデンス部分が全くなく、店舗や事務所ばかりが入ったビルになります。積算評価や収益還元評価は1棟マンションと同じです。店舗と事務所ばかり集まっていますので区分店舗や事務所と同様、銀行が融資を出しづらい分、利回りが高い物件が多いです。
区分店舗と同じで銀行は融資を出しづらいずらく、現金を多く入れて投資する事が多いです。現金を多く入れなければならないため、不動産投資の初期の頃に現金を持っていないと厳しく、また、現金が多少あったとしても、一つの物件で現金を消費してしまうと後々が厳しくなる為、多額の現金を持ち合わせていないと余りおすすめはできません。
都会の不動産投資のメリット、デメリットを述べてみます。まず、都会で不動産を所有することは、都会中の都会である程、ステータスになります。東京や大阪などの中心地、例えば、東京の銀座に商業ビルなんか持っていたら、この人何者。相当すごい人なんだろうなと思ってしまいますよね。銀座などの一等地にビルやマンションを持っていたら皆様から一目置かれるような存在になると思います。しかし、これが本当に失敗ではなく成功なのでしょうか？
また、都会の不動産投資のメリットとデメリットになるのは、不動産価格自体は、経済情勢や日本銀行の動向、銀行の融資(ローン)状況によって大きく変わります。融資状況が良ければ、都会の不動産価格は大きく値上がりし、これらの状況が悪化すれば、不動産価格は下がります。一番キャピタルゲインが得やすく、キャピタルロスも発生しやすいのが都会の不動産投資になります。特に融資が出やすいRC造の物件などは木造物件に比べ、価格が高騰しやすくなっていて、キャピタルゲインを得るような投資には最適になっています。
不動産投資の1棟マンションは、不動産投資の花形です。土地と建物がセットの物件なので、銀行は減価償却しない、土地を持っているマンションを大変好みます。基本的に土地は、何年経っても、不変の価値を持っていて、経済状況や融資状況が大きく変わらなければ土地の価値も大きくかわりません。建物価値が0円で土地の価値が1億円の物件を購入したとして、返済すればするほど土地の価値は変わらないので、資産＞融資の状況になり、どんどん資産価値が上がります。
1棟マンションは額が区分マンションやアパートに比べ高額ですが、その分スケールメリットを活かし、部屋数が多いのが特徴です。区分マンションはそれに比べ1室しかない為、それに比べ1棟マンションは空室率次第ですが、不動産投資の中では失敗しづらい部類と言われています。しかし、一度でも一棟マンションで失敗してしまうと、不動産投資は額が額だけに中々立ち直ることができないのも事実です。
*実際には建物価値が0円の物は、耐用年数越えの物件になる為、融資は中々出ませんが、銀行融資が出た場合には、土地の価値は償却しない為、資産がどんどん増える状況になります。
1棟アパートも不動産投資の花形です。新築アパートや築古アパートを購入して、キャッシュフローを得る投資が流行っています。
木造アパートは規模が小さく、マンション程の面構えがない分、小さな土地や変形地に立てられるので、土地代が多少安く済みます。また、木造の建築費自体、鉄筋コンクリートや鉄骨造のものより、安く建築できるため、1棟アパートよりも安く建築可能です。安く建築可能な分、経費がかからないので、失敗する可能性が低くなります。
しかし、一方で木造物件は鉄筋コンクリート造の物件より壁が薄く、床も薄い為、隣接する住居からの声や、上の階からの足音が聞こえてきます。いわゆる騒音問題になりやすく、住人同志のトラブルがおきやすいです。
不動産投資の区分店舗は基本的に区分マンションと同じで好立地の場所にあることが多いです。区分店舗は、飲食系、小物を売っているような店舗、洋服を売っているような店舗、マッサージ屋と様々です。
また、店舗にはスケルトン物件と居ぬき物件があります。スケルトンは名前の通り、室内の建物が躯体のみで内装設備が整っていない物件のことをスケルトン物件といいます。入居者はスケルトン物件には何もないことから、一から店舗を作りたい方に向いており、内装の自由度がありますが、一方で、費用がかかる傾向にあります。
居ぬき物件とは前所有者が使用していたものが、そのまま残っています。内装は前の状態がそのままです。また、什器類も残っていて、次の入居者がそれを使用することで、内装費や什器類を大きく節約することができます。不動産投資の区分店舗投資では、以前使用していた什器類や内装を使いまわすことで、経費を節減でき失敗する可能性を低くすることができます。
また、区分店舗も区分マンション同様、管理費や修繕費が月ごとにかかります。マンションは管理を買えと言われるくらい管理が重要です。
不動産投資の区分マンションには、ワンルームタイプとファミリータイプの2種類あります。区分マンションでよくあるものは、比較的都心部に立地して、駅から近いなど利便性が抜群です。
不動産投資の区分マンションでよくセールスがあるのは、新築区分マンションです。新築区分マンションは好立地のマンションを分譲します。そして、サラリーマンやOLに勧誘して、節税になるとセールストークを行い、売られています。
節税の方法は、融資を受けて、区分マンションを購入した場合、入居者からいただく家賃よりも融資のローンの支払いが高ければ、マイナスとなり、いわゆる不動産所有者の持ち出しとなります。また、それに加わり、経費がかかると、不動産収入よりも持ち出しが多くなることから、税制上は損失となります。サラリーマンの収入で、沢山の税金を支払っていると、確定申告をすることで、税金が返ってくることから、節税効果があると言われます。はたしてこの投資は成功でしょうか。失敗でしょうか？
こんにちは、初めまして、不動産投資家 兼 株式投資家の”まさ”です。40代会社員です。心をすり減らしながら、家族の為に働いている会社員です。
株式投資の経験は、2003年から初めて14年程。不動産投資の経験は2013年から初めて4年になります。
不動産投資をはじめようと思ったのは、2011年頃からです。考えに考えて、考えたけどわかなくなり、実践しているけど今もわかならい。という迷路に迷い込んでいます。
不動産投資は奥が深く、購入する物件、融資してくれる銀行、金利、融資年数、耐用年数、利回り、管理会社、地方か都会か、競売、任意売却、キャッシュフロー、税金、建物の種類(RC造、S造、木造)と色々考えることが有り、何を買ったら良いかわからなくなります。
また、今は良いが、長期的に見ると不利になるなど、考えれば考えるほど、迷宮入りしてしまいます。
そこで、不動産投資に失敗しない為に、ここでは、不動産投資を始めたばかりの方の一助になるように、不動産投資の基本をまとめていきたいと思います。
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