キャピタルゲイン~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

キャピタルゲイン

キャピタルゲイン

不動産投資のキャピタルゲインは、経済状況により、土地建物の価格が買値より上がり、売却益を得ることをキャピタルゲインと言います。株式市場で買建を建てる事で、株価が上がった後に売って利益を得るのと一緒です。それでは、不動産価格を左右する要素を以下に列挙します。

銀行融資

不動産投資は銀行融資あってのものです。勿論現金で購入する方もいます。小さな戸建てなら数百万でも購入可能ですが、アパートやマンションともなると、数千万円や数億円というのが普通になります。

この規模の金額になると、現金で購入するのは非常に難しく、銀行融資ありきで不動産を購入するのが一般的になります。

それでは、銀行の融資を支えているのは、何になるのでしょうか。不動産融資は土地が担保となるので融資がしやすいです。土地を担保に数千万円、数億円と融資できるので、銀行が融資金額を稼ぐには、不動産融資が一番手っ取り早い事になります。

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インカムゲイン~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

インカムゲイン

インカムゲイン

不動産投資のインカムゲインとは、資産を保有して安定した現金を受けることができる収入になります。不動産投資の現金収入は、利回りと空室率から決まってきます。

例えば、不動産価格1000万円、利回りが10%とします。年間不動産収入は、100万円になります。つまり、年間のインカムゲインは100万円になります。現金で購入して、他に何も影響しなければ、上記が成り立ちますが、不動産の場合、他にも色々な要素があります。次は、その色々な要素を用いて、インカムゲインの計算をしていきます。 以下に、実質的なインカムゲインを計算する時の、それぞれの要素を列挙します。

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不動産業者選びの3つのポイント。不動産投資で失敗しない為に。

不動産業者選び

不動産業者選び

不動産投資で不動産を購入する場合、不動産業者の見極めが、今後のビジネス展開に大きく関係すると言っても過言ではありません。一般的に、親戚や友人から不動産を購入する以外は、不動産投資会社を通して契約する必要があります。

今回は、不動産投資物件の購入の第1ステップとして、不動産投資で失敗しないための不動産業者の選び方をご説明します。

不動産会社として多数のお客様との取引実績がある

不動産という特殊なものを扱う以上、経験と知識が大きく問われます。基本的に取引実績が多ければ多いほど、様々な専門的な知識や技術を習得していることが伺えます。不動産投資で失敗しない為には、取引実績が多い会社を選択することは重要です。

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サラリーマンが不動産投資をする際の入居者の探し方。

入居者の探し方

入居者の探し方

サラリーマンが不動産投資を始める場合、入居者の探し方が分からないと物件の運営はできません。今回は、不動産投資を始めたい方に向けて入居者の探し方をご説明します。

まず、不動産を購入したからといって、簡単に人が寄ってくるというわけではありません。満室経営を行いたいと考えるのであれば、不動産投資に失敗しない為に、しっかりと営業する必要があります。

サラリーマンが限られた時間の中で、所有する不動産の営業を行うためには、物件の広告作成が時には必要です。自分で広告を作成し、物件の前に貼り付けておくだけでも、1つの集客窓口となります。

しかしながら、それだけでは大きな効果を得づらいため、不動産業者に作成した広告を持って行きます。このような対策をしておくだけで、自分の物件を不動産会社の営業の方に印象づけることが可能です。不動産投資に失敗しない為には、地道な努力が必要です。

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不動産投資の利回りを高める自主管理のメリット・デメリット

経費削減で利回りを高める

経費削減で利回りを高める

不動産投資で利回りを高めるためには、経費を削減することによって、実質利回りを上げる必要があります。

経費として挙げられるのは、固定資産税などの税金、保険料、管理費、修繕積立金、PMフィーなどがあります。この中のPMフィーのPMとは、プロパティーマネジメントの略で、賃貸物件の管理のことです。PMフィーは管理料のことであり、通常不動産業者が行う管理に対して発生し、賃料の3~5%が相場となっています。

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不動産投資の種類と方法~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

不動産投資の種類と方法

不動産投資と言っても、建物の種類は多くあります。ワンルーム区分マンション、ファミリー区分マンション、区分店舗、区分事務所、一棟マンション、一棟アパート、一棟商業ビル、戸建て、賃貸併用住宅、倉庫、工場、駐車場、ホテルなど様々です。

何を選択するかで顧客が変わり、また、税制面も大きく変わり、銀行融資も大きく変わります。ここでは、それぞれの特徴を銀行融資も交えて、紹介します。

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コインランドリー投資とシェアハウス投資。通常の不動産投資との比較

コインランドリー

コインランドリー

不動産敏でないかもしれませんが、コインランドリーは、最近共働きの主婦の利用が多いようです。共働きで子供がいると洗濯する時間がなく、一回で洗濯できるような大容量の洗濯機は通常家庭にはありません。

しかし、大容量洗濯機は、コインランドリーに備えており、最近では、洗濯乾燥機がおいてあるコインランドリーもよく見かけます。1週間分の洗濯を土曜日曜日に1回で洗濯するような主婦が増えており、洗濯している間にスーパーやスポーツジムなどに通い、洗濯が終わる頃に、洗濯物を取りに来るようなライフワークになっているようです。

コインランドリーは、機材の購入と、店舗の改装にそれなりにお金がかかります。大体フランチャイズのような形態になりますと、新品の機材を買うことになるので、1500万位でできる所もありますし、3000万程と言われるところもあります。

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トランクルーム(コンテナ倉庫)-バイク駐車場の不動産投資の現状

トランクルーム

トランクルーム

倉庫は、最近では個人が使用するような不動産投資のトランクルーム(コンテナ倉庫)やコンテナ倉庫として、貸し出されています。倉庫は**倉庫のような管理会社が土地や建物をそのまま借りて貸し出すような形態と、個人で全てインターネットから貸し出しの仲介をして貸し出す方式があります。

管理会社を通すとレジデンス系の管理会社は安ければ3%程からありますが、倉庫系の管理会社は20%程取られてしまい、大きな負担になります。不動産投資で失敗するリスクを少なくするには、安い管理費で管理していただく事も必要です。

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戸建-賃貸併用住宅の賃貸不動産。戸建ては不動産投資の登竜門。

戸建て

不動産投資の登竜門です。値段が数百万円のものから、とんでもないものだと、数十万位のいわゆるボロ物件ものもあるので、不動産投資が怖いけど興味がある。それでは、戸建て投資からやってみようと言う方が多いのではないのでしょうか。

住宅ローンならば銀行融資は出るのですが、不動産融資での銀行融資は正直でずらく現金購入が王道です。ただ、日本政策金融公庫やノンバンク系の銀行ですと、担保条件の設定がうまくいけば、可能です。

しかし、住宅ローンにせよ、不動産投資ローンにせよ住宅ローンを使用するには30mm2以上となり特例を受けるには50mm2以上となるなど制約がある為、注意が必要です。また、住宅ローンを使用した不動産投資は禁止されています。不動産投資ローンを使用した戸建では、物件によって担保価値がないものも多く、融資が出ずらい物が多くあります。

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