地方と海外の不動産投資のメリット・デメリット。どちらも敷居が高い

地方の不動産投資

地方の不動産投資

地方の不動産投資のメリット、デメリットを述べます。日本の不動産投資の場合、

一番のデメリットは不動産投資を地方でした場合、日本の少子高齢化は既に見えており、また、都会への一極集中は際立っており、地方に住人が住む方はどんどん減っていく一方になります。

それでは、地方で不動産投資をする方は失敗するのでしょうか?地方で不動産投資をする方は破産するのでしょうか?場合によっては、そうかもしれませんし、違うかもしれません。因みに都会に不動産を購入したからと言って、失敗や破産をしないわけではないという事です。

少子高齢化や都会への一極集中で、地方の不動産投資は状況は悪化していくことは、おそらくほぼ間違いありません。しかし、地方の不動産でも必ず住む人はいます。また、利回りはリスクと相関を持っていて、地方の不動産になればなるほど、利回りは高くなる傾向になります。

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耐用年数と建物の種類~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

鉄筋コンクリート造の耐用年数

鉄筋コンクリート造の耐用年数

不動産投資の花形、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリートを使用した建築物になります。英語のReinforced-ConctreからRC造とも呼ばれ、日本では関東大震災後から広く使用されるようになりました。

また、鉄骨鉄筋コンクリート造の事をSRC造と言い、コンクリートの中に使用される鉄筋の他、鉄骨も使用され、7~8階建て以上の中高層マンションはSRC造で作られます。丈夫な方はSRC造ですが、耐用年数はRC造と同じ47年になります。

鉄筋コンクリート造の物件は、入居者からしてみると、人気の建物になります。壁が厚く固い分、騒音問題も起きづらいです。建物の強度もそうですがRC造よりSRC造の方が防音性が高く、RC造では多少の音漏れがあるが、SRC造では何も聞こえてこない位の防音性になります。また、そのような構造から入居者の属性が良いことが多いです。

区分マンションで多いのは、鉄筋コンクリート造の物件になります。RC造のマンションは修繕費用がかかることが有る為、区分マンションを購入する時は、管理状態や修繕費用の積み立てなどをよく見て、購入することをお勧めします。

1棟マンションは不動産投資の花形です。属性が高いサラリーマンの方であれば、融資も出やすいです、しかし、一方で利回りが出る、1棟マンションは地方に偏りがちです、地方は少子高齢化の影響を大きく受けますし、地方だけに1棟マンションを沢山購入してしまうのは、考え物です。現状地方不動産投資をしても問題ないかもしれませんが、将来には失敗してしまう可能性があります。

個人的には、不動産投資で地方のRCだけを購入するのは避けた方が良いと思います。失敗したくなければ、現状の状況だけで判断するのではなく、将来に渡り予測をたて、分散していくことをおすすめします。

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不動産投資用銀行ローン~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

最初から読む方はこちら。

信託銀行

信託銀行

信託銀行で一番有名な所は、オリックス銀行です。オリックス銀行は年収700万円以上のサラリーマンにローンを行い、融資金額は年収の10倍までとなります。自宅を購入していると、すぐに年収の10倍は超えてしまうため、不動産投資の初期の頃に融資してもらうことが良いと思います。

最近までは、新築木造や、築浅木造物件、中古の鉄筋コンクリートや中古の鉄骨造の物件に適している銀行でしたが、最近では、静岡銀行に対抗してか、かなりの築古の物件にも長期間の融資をしています。また、地方にも食指を伸ばしていて、関東でも群馬や茨城の一部にも融資領域を伸ばしていて、一度担当者に調べてみたり聞いてみるのが良いと思います。

ノンバンク

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三井住友ローン&ファイナンスは不動産投資へのローンを積極的に行っています。最近では5000万円以上の融資には、金利の優遇を行っており3%台後半の金利を2%台後半の金利へ1%程金利を下げてくれます。

融資には共同担保が必須になります。また、ローンには2.1%の手数料が必要になり、手数料は以外と割高ですが、通常の銀行が融資しづらい、再建築不可物件や、建蔽率オーバー、容積率オーバー等の物件にも積極的に融資してくれます。これらの物件は通常の銀行が融資してくれない分、利回りが高いのが特徴です。

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不動産投資用銀行融資~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

都市銀行とメガバンク

不動産投資をする銀行と言っても、色々な銀行が融資をしていますし、融資状況も各行大きく変わります。ここでは一般的な不動産投資に融資をする銀行を示します。

都市銀行とメガバンク

メガバンクは言わずと知れた、大手都市銀行です。現在では、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行がメガバンクになります。
不動産投資融資に積極的なのは、三井住友銀行になります。一時期の三井住友銀行は、融資をどんどん出していました。三井住友銀行の金利は地方銀行の金利よりも安く1%台もありますが、場合によっては1%を切ることもあるようです。

また、りそな銀行はメガバンクとは言われませんが、上記3銘柄につぐ第4の銀行になっていて、都市銀行という位置づけです。りそな銀行も、融資には積極的で一都三県の新築や築浅の木造アパートや地方のRC物件にも融資します。こちらも金利はかなり安く、1%台での融資が可能な事から、投資家から好まれています。

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不動産投資で大家を助けてくれる、良質な管理会社の選び方とは?

選び方の2つのパターン

選び方の2つのパターン

不動産投資で大家に求められることの一つは、入居者に快適に過ごせるように配慮することです。そして、できるだけ長く住み続けてもらい、安定的な賃料を得ていくことがとても大切です。そこで重要となるのが、管理会社の存在です。

管理会社と契約をすると、賃料の3~5%の管理料を支払うことになります。しかし、そのことによって入居者の募集業務、賃料の集金業務、入居者のクレーム対応、設備の修繕などの手配、契約更新業務、入居者退出時業務など、様々な業務を委託することができます。これを見ればわかりますが、不動産投資に伴って発生する様々な業務を委託できるため、経験豊富な管理会社であれば、失敗しずらく、大家はすごく助かることでしょう。

さて、大家が管理会社の決め方には、以下の2つのパターンが考えられ、それぞれによって管理会社の選ぶ基準も変わってきます。それは、

・購入した不動産会社が管理業務もやっている場合
・管理会社を変えたい場合

です。

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不動産投資で失敗しないために重要なのは融資と物件の組み合わせ!

融資と物件の組み合わせ

融資と物件の組み合わせ

 不動産投資を行うにあたり、アパートやマンションを購入するならば、よほどのお金持ちでなければ現金購入は不可能です。そこで、融資を利用することになるのですが、不動産投資で失敗しないために重要となるのは融資と物件の組み合わせです。

いくら融資を受けて購入することができたといっても、融と物件の組み合わせが悪ければ収益を上げることができず、返済できなくなり、その不動産投資は失敗に終わります。しかし、融資と物件の組み合わせがよければ、返済をしながら十分に収益を上げることができるのです。このことを、具体的な数値を見ながら確認していきましょう。

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不動産投資でリタイアに備える!年収100万円を得る方法とポイント

不動産投資でリタイアに備える

不動産投資でリタイア

近年、不動産投資を始める人が増えています。このような人の中には、資産を増やすために野心的に不動産投資に取り組むというよりも、リタイアに備えて不動産投資を始める人も多いものです。年金制度の先行きが不安であり、老後破産によって長生きをすればするほど不幸になる人が増えている時代です。だからこそ、老後の収入源を確保するために、不動産投資を始める人が増えているのです。

総務省の家計調査によると、老後の夫婦が生活を送るためには、毎月27万円が必要とされています。現時点においても、この生活費を年金で賄うことができないケースが非常に多くなってきています。仮に毎月20万円を支給されているとすれば、不足額は年間で84万円にも上ります。

これでは、かなりぎりぎりの老後生活を送ることになります。定年退職後も働くことになり、なかなかリタイアできないという事態にもなりかねないのです。仮にリタイアしてもリタイア失敗になりかねません。

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賃料の下落を色々な方法で、防いで不動産投資の利回りを保つ

利回り低下の原因とは?

利回り低下の原因とは?

不動産投資にはいくつかのリスクがありますが、その一つに「利回りの低下」が挙げられます。物件が古くなれば、修繕費や管理費などの経費がかさむようになってきますが、同時に賃料も低下してきます。不動産投資における実質利回りの計算式が、

実質利回り(%)=(年間の賃料収入-経費)÷物件購入価格×100

であることからもわかる通り、経費が増えれば実質利回りは低下しますし、年間の賃料収入が減っても実質利回りは低下します。

一般的に、賃貸物件の賃料は毎年1%のペースで下落するといわれています。

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不動産投資の悩み、入居者の要求にどこまで応じるべき?

入居者の要求

入居者の要求

不動産投資においては、当然のことながら、経営しているアパートに人が住んでくれなければ賃料収入が得られません。そこで、入居者とうまく折り合いをつけながら付き合っていく必要があります。それだけに、入居者が何らかの要求をしてきたとき、それにどこまで応じるべきなのか、悩むことがあります。

不動産投資で遭遇する、入居者の要求としてよくあるのは、以下の二つです。

・賃料を下げてほしい
・修繕してほしい

さて、大家としてはどこまで応じるべきなのかを見ていきましょう。

賃料の減額要求

それでは、まずは賃料の減額要求について考えていきましょう。

入居者の中には、契約更新にあたって、賃料を下げてほしいと交渉してくる人がいます。例えば、「もう〇年住んでいますから、もう少し安くしてもらえませんか?安くしてもらえたら、更新します」というような要求です。

このような要求に対しては、家賃交渉に応じることがどれだけ損あるいは得であるか、失敗しない為に、こちらから提示できる条件はないかを考えていきます。

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賃貸契約によって不動産投資のリスクを下げる方法とポイント。

賃貸契約とリスク

不動産投資のリスクを下げる方法には色々なものがありますが、そのひとつに賃貸契約によってリスクを下げるものがあります。これは、入居者を適切に選ぶことによって、様々なリスクを下げるというものです。

不動産投資においては、賃貸契約によってリスクが高まることがあります。代表的なものが、賃料の延滞です。また、入居者の属性によってもリスクは変化し、例えば、長く住み続けてくれるかどうかが変わってきます。長期間住んでくれる人と比べて、短期間で引っ越してしまう人は、空室リスクが大きいといえます。

そのため、入居希望者の属性を調べることによって、このリスクをできるだけ小さくしておくことが重要になります。不動産投資で失敗しない為には、色々なリスクを刈っていくこと、もしくはリスクヘッジしていくことが重要です。

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