不動産投資全般~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

最初に

不動産投資は、物件を選択し、物件を購入し、物件を管理し、物件を売却する一連の流れが終了してから、不動産投資の利益を確定できます。不動産投資で失敗しない為には、この一連の流れを勉強して、習得しなければ、大けがをして失敗する恐れがあります。こちらでは一連の流れを掻い摘んで説明していきたいと思います。

不動産投資全般目次

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不動産投資で入居者が見つからない時の対応とは?空室問題改善。

不動産会社に広告

不動産投資は順調ですか?

「どれだけ頑張っても入居者が見つからない。不動産会社にも相談したけれど、とにかく人が寄ってこない。」

不動産投資を行っている方でしたら、1度はこのようなことを考えるのではないでしょうか。今回、満室経営をする際の大切なポイントをご紹介しますので試していただきたいと思います。

複数の不動産会社に広告を依頼する

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もしかして、1箇所の不動産会社にだけ、入居者募集の広告を依頼しているというわけではないですよね?もし1箇所にしか出していないというのでしたら、複数の不動産会社に募集広告を依頼しましょう。支払う報酬は相場の2倍です。今、報酬を2倍支払ったとしても満室経営をすれば、十分利益が出ますので、不動産業界の常識となりつつあります。

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民法と借地借家法。サラリーマンの不動産投資で必要な法律。

サラリーマンの不動産投資

サラリーマンの不動産投資において、民法や借地借家法の勉強は、欠かせません。今回は、法律が全く分からないという方に向けて民法や借地借家法の最も基礎的な部分を用語からご説明いたします。

民法の基礎知識

まず、不動産投資を行う場合、民法の基本的なところから体系的に学んでいく必要があります。そもそも民法は、私人との契約が可能で、誰にも制限を受けることなく自由に法律を結ぶことができます。このような契約に制限がない状態のことを、契約自由の原則といいます。この取り決めがあるからこそ、サラリーマンの不動産投資家は自由に契約できるということです。

私人という言葉は聞き慣れない言葉ですが、ここでは、ひとりひとりの個人だと理解してください。例えば、私人間で土地の売買契約を結んだとすると、その契約者間で権利義務が発生することになります。当然ながら、不動産投資に必要な土地を購入した場合、買主は売主に対して土地の代金を支払う必要があります。一方で売主は、代金が支払われた以上は、土地を引きわたす必要があります。つまり、両者に権利義務が発生するということが民法の基本的な考え方なのです。

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モンスタークレーマーの存在。不動産投資の物件所有リスク

うんざりする入居者

うんざりする入居者

 不動産投資にも色々なリスクがありますが、なかでも見落とされがちなリスクとして、入居者選びのミスがあります。入居者選びが不動産投資のリスクになるといえば、普通は支払い能力の低い人に貸してしまい、その結果家賃がスムーズに入ってこなくなり失敗してしまうという事が挙げられるでしょう。

しかし、

入居者選びのミスによるリスクは、他にもあります。それはモンスタークレーマーの存在です。これは、常識の範囲内では考えられないクレームをつけてくる入居者の事です。

クレーマーによってもクレームの意図は様々で、とにかく自分の気に入らないことを我慢できずにクレームをつける人もいれば、物件のあらさがしをすることで、家賃を下げさせるなどの対応を期待してクレームをつける人もいます。

このようなクレーマーに出遭ってしまったとき、正しい対処法を知らなければ家賃の減額要求を押し切られてしまうこともあり得ます。このような不動産投資の失敗を避けるためには、入居者選びで失敗しないことが重要ですが、とはいえ最初は善人面をしていた人が、入居後に豹変することもありますから、対処法を知っておく必要があります。

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不動産投資のにおける所有し続けるリスクを避けるには?

不動産を所有し続けるリスク

不動産を所有し続けるリスク

 不動産投資では、「所有し続けるリスク」というものが存在します。株式投資においては、堅実な銘柄に投資した場合、所有し続ける期間が長期になればなるほど、様々なリスクが小さくなっていくものです。しかし、不動産投資では、所有し続けるほどにリスクが上がります。なぜならば、株とは異なり不動産は物理的な実体を伴うものであり、時間とともに古くなっていくからです。古くなるほど失敗するリスクが上がります。

新築間もない不動産ならば、老朽化している部分が全くないため、管理費や修繕積立金の負担は小さいものですし、不定期的に発生する修繕も少ないでしょう。そのため、年間の賃料収入から差し引かれる経費も少額であり、実質利回りも高くなります。

しかし、経費がほとんどかからないのは最初の10年であり、それ以降は年々増えていきます。設備の老朽化や修繕に伴って、管理費や修繕積立金が値上がりするからです。それに反し、賃料は10年ごとに3%程度値下がりするのが普通ですから、経費率は上がっていきます。賃料を維持することも可能ですが、そのためにはリフォーム費用がかかります。

このように、所有する期間が長期になればなるほど、実質利回りが低下することが、不動産投資における「所有し続けるリスク」つまり失敗する可能性が高まるのです。

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不動産投資の収益性を維持するためには効率的なリフォームを!

不動産投資とリフォーム

不動産投資とリフォーム

不動産投資の収益は、すなわち賃料収入です。年間の賃料収入から年間の経費を差し引いたものが純利益となり、

純利益÷物件購入価格×100=実質利回り(%)

となります。不動産投資の収益性を保つことは、実質的な利回りを保つことと同じですから、不動産投資を成功させるうえでは非常に重要なことであるといえます。

しかし、物件の築年数が古くなるにつれて経費が高くなること、それに反して賃料は年間平均で1%程度下がっていくことから、収益性は年々下がっていくのが一般的です。経費がかさむというのは、物件の設備や外装などの経年劣化に伴い、修繕工事が必要となるため、その積立金や管理費が高くなるということです。これは、物件が古くなるにつれて大きくなることが避けられません。

そこで、不動産投資の収益性を維持するために大家ができることと言えば、リフォームが挙げられます。効率的なリフォームを行うことによって、賃料を維持する、あるいは賃料を上げることができるのです。

賃料を維持すれば収益性の低下にブレーキをかけることができ、賃料を上げることに成功すれば収益性の低下をストップさせることができます。

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不動産投資で失敗しないための、家賃滞納への対処法

家賃滞納の悪影響

家賃滞納の悪影響

不動産投資は、投資した物件からの賃料収入によって、利益を上げていくものです。したがって、不動産投資が成功するか、失敗するかということは、きちんと賃料が得られるかどうかにかかっていると言っても過言ではなく、そのために空室への対策、賃料の下落への対策、家賃滞納への対策などが必要となってくるのです。

本稿で取り上げるのは、家賃滞納への対処です。滞納期間が短期間であり、なおかつきちんと回収できたならば、それほどの痛手を被ることはないでしょう。しかし、滞納が何か月も続いたり、複数の入居者が滞納したりすると、利回りが低くなるのはもとより、ローンの返済にも悪影響を及ぼし、不動産投資そのものが失敗になってしまう可能性も大きくなります。

特に、兼業大家はこの点を正しく認識しておきたいものです。すでにいくつもの物件を持っている専業大家ならば、家賃滞納によって不動産投資そのものが失敗してしまうような可能性は低いですし、対処も上手にこなせるでしょう。しかし、普段は会社勤めをしているような兼業大家ならば、そもそもどう対応すればいいのかわからずに対処が遅れてしまい、どんどん回収が困難になることもあります。

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不動産投資にかかる税金にはどんなものがある?

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税

不動産投資を行うにあたり、マンション購入時には表面利回りを見て購入することと思います。しかし、表面利回りは経費を考慮しない場合の利回りであり、実際には税金その他の経費が掛かるため、経費の金額に応じて利回りは落ちていきます。

管理費や修繕積立金といった経費は、所有する物件の築年数などによって変化していくものですが、税金は毎年変化することがありません。それは、固定資産税と都市計画税です。固定資産税と都市計画税の税率は、以下の通りです。

固定資産税・・・固定資産税評価額×1.4%(固定資産税評価額が建物20万円、土地30万円以下の場合は非課税)
都市計画税・・・固定資産税評価額×0.3%

固定資産税評価額は、現時点では負担調整措置のために減額されています。一方、都市計画税は都市計画の中で定められた区域内にある土地と家屋に対してのみ課税されるものです。固定資産税評価額は、国が定める固定資産税評価基準を基にして決定され、地価公示価格の約7割とされています。これは、3年ごとに見直されます。

また、200㎡以下の土地については小規模住宅用地として、課税標準を評価額の6分の1とする減額措置を受けることができます。200㎡を超える部分については一般住宅用地とされ、評価額の3分の1とする減額措置を受けることができます。

ちなみに、これらの税金は不動産を所有していることに対してかかる税金であるため、不動産投資の結果として赤字になったとしても、支払わなければなりません。

不動産投資の税金は、計算を間違えると後で致命的な失敗になりかねません。ここで皆様良く勉強して不動産投資の税金知識を手に入れましょう。

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不動産投資で物件保有にかかる費用には何がある?

物件保有の費用

物件保有の費用

不動産投資をするということは、物件を保有し、それによって賃貸経営をすることによって、賃料収入を得ていくという事です。この際、不動産投資は単に物件を保有していれば成り立つというものではなく、様々な費用も負担しながら賃貸経営していくことになります。

では、賃貸経営に伴う費用には、どのようなものがあるのでしょうか。大まかに言うならば、

・税金(固定資産税や都市計画税)
・保険料
・管理費
・修繕積立金
・PMフィー

が挙げられます。税金に関しては、別に記事を設けて詳細に解説することとして、本稿では保険料、管理費、修繕積立金、PMフィーについて解説していきます。

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不動産投資で必要な法律とは?大家になってからでは遅い、法律の知識

大家になるために不動産投資を行うためには、必ず様々な法律が関係してきます。不動産投資で必要な法律を体系的に理解していくことで、基礎からしっかり学べますので、一緒に勉強していきましょう。

不動産投資で必要な基本的な法律体系

法律体系

大家として、まず知っておくべきことは、法律の中で利用される言葉の概念です。例えば、不動産投資を行う場合、不動産を所有する、利用するためには、権利と関係する法律を学んでおく必要があります。また、行政と関わる必要があるため、行政ルールに関する勉強も必要です。不動産投資を行うためには取引を行う必要があるため、取引に関する勉強も必要です。これらのことをまとめれば、「権利」「行政上のルール」「取引」の3つについて勉強する必要があるということです。

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