株式投資のリスクと不動産投資のリスクとを比較する

色々な投資とリスク

色々な投資とリスク

 一口に「投資」といっても、色々な投資があります。株式投資、外国為替証拠金取引(FX)、金投資、債券投資、不動産投資などなど。どの投資を選ぶかということは、それぞれの知識や適性、資金力によっても異なってくると思います。しかし、そもそも投資というものは資産を増やすために行なうことであって、リスクは小さければ小さいほど好ましいですし、失敗する可能性が低くなります。

上記に挙げた中で最もリスクが大きいものはFXです。FXはレバレッジが大きく利くこともあり、一攫千金を狙う性格が強いものです。よほどの巧者でなければ、それは投資ではなく、単のギャンブルになってしまいます。同じハイリスク・ハイリターンを求めるならば、FXよりも株式投資の方が好ましいでしょう。FXは外貨という実体を掴みにくいものに投資するのに対し、株式投資は企業という実体を容易に掴めるものに投資しますから、FXと比較してリスクコントロールが容易であり、投資妙味も大きいのです。

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キャピタルゲインとインカムゲインのバランスを考えて購入する

一昔前であれば、キャピタルゲインによって、不動産を売却すれば簡単に利益が得られる状態でした。しかし、現在では、バブルが崩壊し物件による収益を賃貸によって得る不動産投資が主流となっています。しかしながら、キャピタルゲインとインカムゲインのバランスを考えて物件を購入することで、不動産投資の幅が広がりますので、その理由をご説明いたします。

不動産投資の選択肢を考える

 

不動産投資

不動産投資が目的で物件を購入するのであれば、キャピタルゲインとインカムゲインの両方をバランスよく視野に入れて運用することをお勧めします。なぜなら、キャピタルゲインに限定して不動産投資を行うと、物件の価値が値上がりしなかったときに、ローンの支払いが厳しくなった時点で失敗し、破産するか、損を確定させることで借金を背負う状態でも売却するしか方法がなくなってしまうからです。

しかし、インカムゲインも視野に入れて、不動産投資を行えば、物件の価値が高まるまで、家賃収入などによって安定的な収入を得ることができます。大幅に物件価値が上昇した時には、タイミングよく売却手続きを進めてキャピタルゲインによる利益を確定させていきましょう。

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良い物件を見つけるタイミング。会社員が不動産投資で成功する為に。

不動産投資を行われる方の多くが、良い物件を見つけるタイミングを知りたいと思っています。そんな夢のようなタイミングはないと思われがちですが、実は存在します。しかしながら、このタイミングだけで不動産投資を行うというのは、少し視野が狭いと思われますので、あとに紹介することも含めて良い物件を見つけていただきたいと思います。

不動産投資で良い物件が掲載されるタイミングとは?

 

良い物件

サラリーマンが副業で不動産投資を行う場合、1分1秒たりとも無駄にできません。効率良く収益性の高い物件を見つけたいと考えているのであれば、物件情報が掲載される曜日を気にしてください。まず、不動産会社というのは、水曜日はお休みというところが多いです。なぜなら、土曜日・日曜日に、お客さんが多く来るからです。

不動産売買は休みに行われると言っても過言ではないため、今更その説明の必要性はないでしょう。つまり、不動産会社で働く人は、火曜日にもなれば非常に疲れている状態です。このとき、良い物件情報が出ている可能性は低いでしょう。

良い物件を見つけたいのであれば、木曜日から日曜日にかけて、しっかりと確認しておいてください。この期間は、不動産業者の物件検索機能がついたサイトでも数多くの更新が行われています。このタイミングであれば良い物件が見つかりやすいため、時間がないサラリーマンだからこそ見逃さないようにしましょう。

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不動産投資物件とキャピタルゲインの関係性について考える。

不動産投資をする場合、インカムゲイン、キャピタルゲインの違いを明確に理解しておく必要があります。不動産投資のために購入した物件を売却するというのであれば、キャピタルゲインが大きく関係します。今回は、キャピタルゲインの詳細について説明していきます。

一般的なキャピタルゲインの意味について

キャピタルゲインの意味

資産運用などをしていると、キャピタルゲインという言葉が、頻繁に利用されます。なぜなら、不動産投資においては土地や建物など、資産価値が変動するものを売却することで得られる収益のことをキャピタルゲインと呼ぶからです。一般的に、不動産などの土地や建物、絵画、貴金属など幅広いものでキャピタルゲインによるメリットが発生します。

土地であれば、安い時期に仕入れて、資産価値の高まる時期に売れば、値段が上がった分だけ差額が利益となります。
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税金や費用はどれくらい?不動産投資で物件購入時のお金の話。

売買代金だけでは物件は買えない

 

物件は買えない

不動産投資で物件を購入するとき、物件の価格だけを見て「これくらいのお金がかかる」と考えるのは間違いですし失敗します。なぜならば、不動産投資で物件を購入するには、物件そのものの価格の外に、手数料や税金がかかるからです。

具体的には、物件価格の外に以下のような費用が掛かります。

・仲介手数料
・印紙代
・不動産登録免許税
・不動産登記手数料
・日割りの固定資産税
・不動産取得税
・保険料

では、上記の費用はどのようなものなのか、見ていくことにしましょう。

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不動産投資でリタイア後を豊かに過ごす。年金だけでは生活できない。

老後は年金だけで生活できない

老後は年金だけで生活できない

現在、リタイア後の夫婦が生活していくとき、月々どれくらいが必要になるか知っているでしょうか。リタイア後の計算を失敗してしまうと元も子もありません。調べていきましょう。

2015年の総務省の家計調査報告によると、リタイア後の夫婦の平均的な生活費は、27万5706円となっています。それに対して、年金その他から得られる収入の平均は21万3379円であり、実に毎月6万2326円が不足している状況です。

65歳が定年であるとして、その後20年にわたって年金生活をすると仮定してみると、不足額の合計は1495万8240円にも上ります。しかも、約27万円という平均生活費にしても、それほど余裕があるとは言えません。約1500万円の貯蓄があって、なおかつ平均的な生活を続ければ、老後はなんとかやりきれるといった状況です。

したがって、本当に豊かな老後を過ごしたいと考えているならば、約21万円の公的年金に加え、何らかの定収入がなければなりません。それによって、月に10万円でも、20万円でも収入があれば、かなり豊かな生活を過ごせるようになります。

その豊かな生活を実現してくれるのが、不動産投資です。現役時代に不動産投資を実践してリタイア後に備えておけば、豊かな老後を送ることができます。

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物件の買い方~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

最初に

不動産投資は物件を購入時点で全てが決まるというほど、購入が大切なものです。物件の購入判断を見誤ると、その不動産投資は失敗に終わります。不動産投資に失敗しない為には、よく物件を吟味して、不動産購入しなければなりません。初心者サラリーマン不動産投資家の方は、最初が肝心ですので、不動産投資に失敗しないよう、こちらで勉強してください。

物件の買い方目次

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普通借家契約と定期借家契約~不動産投資の基礎知識~

普通借家契約と定期借家契約の違い

普通借家契約と定期借家契約の違い

不動産投資を行うためには、知っておくべき基礎的な知識が色々あります。その中でも、実際の不動産投資に当って必ず必要となる知識の一つに、普通借家契約と定期借家契約の知識があります。これを簡単に説明するならば、以下のようなことになります。

・普通借家契約

普通借家契約では、契約期間が1年以上(上限なし)となっています。1年未満の契約は、期間に定めのない契約とみなされます。

一般的には、契約期間を2年に定め、2年ごとに契約を更新していくというものです。なぜ2年ごとの更新とするのかと言えば、2年もたてば借主の勤務先や家族構成、連絡先などが変わっていることも多いため、それを把握しておくために2年ごとに更新するのです。

ちなみに、普通借家契約では、一度賃貸契約を開始すると、貸主の都合で契約を破棄することはできません。例えば、大家が別の人に貸したいから契約を更新したくないと思ったとしても、借主がそれを拒否すれば契約を更新しなければならないのです。この場合、次の定期借家契約にしておけばよかった失敗したとなってしまいます。

・定期借家契約

定期借家契約は、契約期間が自由というものです。1年未満の契約でも問題ありません。

したがって、定期借家契約では、契約前に「一定期間で契約が終了する」ということをきちんと通知しておくこと、そして契約終了の1年前~6か月前に貸主に通知を行うことによって、契約を終了させることができます。したがって、普通借家契約とは異なり、大家側の都合で借主に出て行ってもらうこともできるのです。

どちらを選ぶか?

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では、不動産投資をする際、普通借家契約と定期借家契約のどちらを選ぶべきなのでしょうか。このことは、

大家はどのような理由で不動産経営をしているのか、所有する物件に入居希望をするのはどのような人かなどによっても変わってくるでしょう。

例えば、自分で所有している物件に大家自身が住んでいたものの、本業で2年間の転勤をすることになったため、2年間だけ貸し出したいというのであれば、定期借家契約をしなければなりません。もし普通借家契約をしていれば、2年後に戻ってきたときに借主が更新を希望すれば、出て行ってもらえなくなってしまいます。

しかし、普通借家契約にもメリットはあります。 2年更新の普通借家契約は、言い換えれば、「2年以上であればいつまでも住むことができる物件」であるのに対し、2年を期限とした定期借家契約は「2年までしか住むことができない物件」です。

入居者は、最初から「2年だけしか住まない」と分かっている人よりも、「2年以上住むかもしれない」人を比較すれば、後者の方が圧倒的に多いものです。学生ならば4年は住みたいと考えますし、社会人でもそういう人が多いでしょう。したがって、定期借家契約では、普通借家契約よりも入居希望者が多くなるのが普通です。

もっとも、定期借家契約によって、事前に契約が終了する期間を定めていたとしても、ルール違反や滞納がなかったからもっと住んでほしいと思えば、再契約によって契約期間を延ばすことができます。そして、入居者のマナーが悪かったり家賃の滞納があったりすれば、契約を打ち切ることができます。このため、契約のシステムとしては、入居者で失敗しない為には、定期借家契約の方が優れています。

したがって、普通借家契約と定期借家契約は、大家が不動産投資に何を望むかを明確にしたうえで選ぶ必要があるでしょう。

まとめ

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私は基本普通借家契約でしか、不動産投資はしたことがありません。しかし、トランクルームやバイクの駐車場、車の駐車場なんかもそうですが、こちらの方は一般的に、定期借家契約になることが多いと思います。不動産投資でも数年後に取り壊しが決まっていて、契約期間を縛りたいのであれば、定期借家契約でないと、普通借家契約では賃貸借人の保護が強い為、出て行ってもらうのに相当苦労することになります。

従って、自分がおかれている状況やアパートの状況を加味して、賃貸契約をすることが必要ですが、定期借家契約は一般的に、期間が限定されている為、賃料が下がることが多いです。定期借家契約にして賃料を下げ、利回りを下げてしまい、失敗するリスクを下げるか否かは人によって考えが違うと思います。

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物件の売り方~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

最初に

不動産投資は、売って、税金を支払って初めて利益確定です。インカムゲインがあると儲かっているように感じてしまいますが、インカムゲインは単なる利益の先取りである可能性があります。不動産投資で失敗しない為にはインカムゲインを取りながら、売却時に高値で売ることが理想です。

しかし、これが出来なくてもインカムゲインを得ていればある程度の利益は稼げるのですが、インカムゲインを得て、そのお金で贅沢三昧をしてしまうと、失敗して破産しかねません。こちらでは、売却に必要な知識を取り揃えて頂くため、売却に重きをおき説明していきます。

物件の売り方目次

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リフォーム会社の探し方選び方。不動産投資で価値を高める為に。

不動産投資とリフォーム

不動産投資とリフォーム

不動産投資で購入する物件には、色々なものが考えられます。一棟まるごと購入することもあるでしょうし、区分所有にすることもあるでしょう。あるいは、戸建てに投資することもあるかもしれません。

このように、不動産投資で物件を購入する際、ひとつの投資の手法として、古い物件を安い価格で購入し、それをリフォームすることで物件価値を高めて賃貸経営を行う方法があります。もちろん、購入した物件を数年、数十年と賃貸していくうちに、徐々に物件価値が下がってくるものですから、賃料が下がることや入居者が集まりにくい状況で失敗しないように、現状を改善するためにも、リフォームは重要なものとなります。

しかし、ここで一つ問題があります。それは、

いくら物件価値を上げるためにリフォームをしたとしても、リフォーム会社が悪ければ失敗し、物件価値が期待したほど上がらなかったり、リフォーム費用が掛かりすぎて、物件価値は上がっても効果が薄くなったりする可能性がある

ことです。

リフォームをするためには、リフォーム会社を正しく選ぶ必要があるのです。

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