新築区分マンション、中古区分マンションの不動産投資の注意点。

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新築区分マンション

不動産投資の区分マンションには、ワンルームタイプとファミリータイプの2種類あります。区分マンションでよくあるものは、比較的都心部に立地して、駅から近いなど利便性が抜群です。

不動産投資の区分マンションでよくセールスがあるのは、新築区分マンションです。新築区分マンションは好立地のマンションを分譲します。そして、サラリーマンやOLに勧誘して、節税になるとセールストークを行い、売られています。

新築区分マンション

節税の方法は、融資を受けて、区分マンションを購入した場合、入居者からいただく家賃よりも融資のローンの支払いが高ければ、マイナスとなり、いわゆる不動産所有者の持ち出しとなります。また、それに加わり、経費がかかると、不動産収入よりも持ち出しが多くなることから、税制上は損失となります。サラリーマンの収入で、沢山の税金を支払っていると、確定申告をすることで、税金が返ってくることから、節税効果があると言われます。はたしてこの投資は成功でしょうか。失敗でしょうか?

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日本人は新しい物が好きな為、不動産投資の中では、新築区分は入居者が入居しやすいです。また、家賃は新築当初が一番高い傾向にあります。貸し出す方からしても新築やほぼ新築になると、新築好きの日本人は借り手が多く空室問題に陥りずらい傾向にあります。値段も2000万円位と手ごろな事から、不動産投資初心者の方が、まず初めに購入しやすいのが新築区分マンションになります。

しかし、不動産投資に失敗しない為には、個人的には新築区分マンションだけは、余りおすすめしません。新築区分マンションを購入するのであれば、中古マンションを筆者はおすすめします。何故ならば、新築区分マンションは業者の利益が一番高く載っています。その分新築マンションは、中古マンションよりも高く取引される傾向にあり、損をする可能性が高いからです。つまり失敗する可能性が高いです。

中古区分マンション

中古区分マンションも同様好立地の場所に多いです。また、中古区分で気を付けなければならないのは、旧耐震か新耐震基準で大きく異なります。旧耐震は1981年6月に建築基準法が大きく改正されました。建物の耐震強度の基準が引き上げられ、1981年6月以降に建築確認申請がされた物を新耐震と言います。

しかし、気を付けたいのは、1981年6月以降に立っていれば、新耐震ではなく、建築確認申請がされたのが1981年6月以降であれば、新耐震という事です。例えば1982,3年に建っていても新耐震というわけではないので注意が必要です。一般的には1985年位以降であれば、ほぼ新耐震基準だと思います。

中古区分マンションは、築年数が経っていることから、修繕費用が掛かることも多く、また、自主管理で、入居者がいないような物件では、荒れ果てている事も多いです。不動産投資を長く実践している方は、修繕費用や修繕期間が大体見積もれるため、荒れ果てた物件を安く買い叩き、運用しています。

このような投資は不動産投資の中では失敗しそうで、実は失敗しづらい投資と言えます。不動産投資は安く買った時点で買ったようなもので、裏を返せば失敗しない投資になります。

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中古区分マンションも税制面は新築区分マンションと基本同じですが、銀行融資が全く異なります。新築区分マンションであれば、鉄筋コンクリート造(RC造)の物件であれば、耐用年数が47年あり、耐用年数を気にして融資する銀行は耐用年数以上の融資はしません。ただ、耐用年数が47年あっても新築でも長くて35年になりますが、築20年の中古区分マンションを購入しようとしても、耐用年数は後27年しか残っていないことから、融資期間は最長で27年になります。

前述の銀行融資は不動産投資の場合です。マイホーム購入の場合などは、住宅ローンを使用でき、耐用年数など関係なしに融資期間は最大で35年になっています。とは言っても、住宅ローンは、最低でも30平米以上ないと融資の承認が下りない所が多いです。それなので、20mm2程のワンルームには、住宅ローンでの融資すら下りないですし、当然、他人に貸すような事を考えているならば、30mm2以上あるファミリー物件でも住宅ローンは使用できません。因みに住宅ローンを活用した不動産投資はこちらです。

まとめ

不動産投資の区分マンション投資は、管理費や修繕費が月ごとにかかります。マンションは管理を買えと言われるくらい管理が重要です。

管理組合がしっかりしているところは、修繕費用を積み立てて修繕計画をたてていますが、自主管理で管理が良くない所は、修繕費用もままならず、修繕しようとしてもお金がありません。そこで、管理組合は、住んでいる居住者からお金を集金することになります。

区分マンション

大規模修繕にもなると、集金と言っても一世帯辺り数百万円になることも多く、全ての世帯が出せるというのは、なかなかありません。そこで、管理組合は、銀行から借り入れを起こします。借入なので、返済は必須です。この返済は住んでいる居住者が負担することになるので、今後、積み立てなければならない、修繕費と現在借入をおこした修繕費の両方を払う事になり、修繕費が跳ね上がります。

不動産投資の区分所有マンションで失敗しない為には、区分所有マンションは管理状況をしっかり確認して購入するか否かの判断をするべきです。

また、不動産投資の区分マンションは、土地の面積の割に階数が多い傾向にあり、土地÷所有者人数にすると土地の面積の所有分はほとんどありません。土地の持ち分は少ない代わりに、好立地の物件が多いのが特徴であることから、どちらが良いか考えて購入することをお勧めします。

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