キャピタルゲイン~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

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キャピタルゲイン

キャピタルゲイン

不動産投資のキャピタルゲインは、経済状況により、土地建物の価格が買値より上がり、売却益を得ることをキャピタルゲインと言います。株式市場で買建を建てる事で、株価が上がった後に売って利益を得るのと一緒です。それでは、不動産価格を左右する要素を以下に列挙します。

銀行融資

不動産投資は銀行融資あってのものです。勿論現金で購入する方もいます。小さな戸建てなら数百万でも購入可能ですが、アパートやマンションともなると、数千万円や数億円というのが普通になります。

この規模の金額になると、現金で購入するのは非常に難しく、銀行融資ありきで不動産を購入するのが一般的になります。

それでは、銀行の融資を支えているのは、何になるのでしょうか。不動産融資は土地が担保となるので融資がしやすいです。土地を担保に数千万円、数億円と融資できるので、銀行が融資金額を稼ぐには、不動産融資が一番手っ取り早い事になります。

銀行融資を大きく左右するのは、金融庁の意向と日本銀行や日本政府による、経済政策などが影響します。日本銀行が現在(2017年)のような、ゼロ金利政策を取っていると、顧客から預かった資産を日本銀行に預けていても、金利がつかず利益が得られません。また、マイナス金利ですと、逆に金利分だけ日本銀行にお金を取られてしまい、利益を生み出さなければいけない、銀行にとっては、収益が激減しますので銀行の経営が失敗しやすくなります。

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そこで、銀行はどうしても市場にお金を流す本来の役割をしなければなります。市場にお金を流すという事は、企業や個人にお金を貸すという事になります。企業や個人にお金を貸して、金利収入を得ることになります。

銀行は、失敗を恐れるため、なんでもかんでも企業や個人にお金を貸し出しても、返済能力がない、個人や企業に貸し出すわけでもなく、返済能力が高く、また担保が取れるものに貸し出したいです。そこで、不動産は担保が取れ、貸し出し残高が大きい為、銀行が融資しやすいものになりますので失敗する可能性が大変低いです。

銀行融資が活発になると、不動産融資が活発になり、不動産融資がドンドン出ていきます。返済能力の高い、個人や企業に貸し出しますが、それだけでは、融資金額が伸びないため、余り返済能力が高くない、個人や企業にも貸し出すことになります。

不動産融資が活発になると、不動産を購入する方が増えるので、需給バランスから購入する方が増えると、競争になるので良い物件は徐々に値段が上がってくる現象がおきます。これが銀行融資による、土地建物価格が上がる現象になります。

日本政府の政策

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日本政府の政策によって、土地建物価格が上がることがあります。それは、地域の再開発や開発です。例えば最近カジノ法案が成立しました。カジノを開催する地域を決定するのは、政府になりますが、カジノが建設される周辺は、レストラン、カジノに関する従業員が住む住居、また、アミューズメント施設なども生まれるかもしれません。そうなると、カジノ周辺の土地建物を購入する人が増えるため、需給バランスから不動産価格が上がります。

金融庁の意向

日本の不動産は1990年代のバブル経済で泥沼を見た以降、金融庁は不動産価格の大幅な上昇を嫌います。金融庁は各銀行への不動産融資の貸し出し状況を常に把握しており、不動産融資が過熱すると、金融庁は不動産バブルを恐れ、各銀行に対して、不動産融資の抑制にかかります。そうすると需給バランスが悪化して、不動産価格が下がることになります。バブル期の不動産投資はキャピタルゲイン狙いが一般的で過去を振り返ればわかるように、不動産投資で失敗した方が多数います。

まとめ

このように不動産価格は、これらの状況により不動産価格が変動して、不動産価格が買値より上がり、売ることができるキャピタルゲイン、不動産価格が買値より下がりキャピタルロスを生じる失敗する事になります。

キャピタルゲインを得ると、税金を支払う事になります。詳細は税金のカテゴリーで説明しますが、キャピタルゲインの税金は、4年以内と5年目以降で大きく変わることになります。正確には、4年経った、次の年の1月1日以降とそれ以前です。1月1日以前以降では、税金が40%、20%と大きく変わることになります。勿論短期で売ると税金が40%で、長期保有の税金が20%になります。

近年では、不動産投資はキャピタルゲインよりも長期保有前提で入居者から得られる家賃を前提としたインカムゲインが一般的です。しかし、バブル期では経済成長が大きくキャピタルゲイン狙いの不動産投資が一般的でした、近年の不動産投資では、利回りが7~8%あります、バブル期はキャピタルゲイン狙いの投資ですので、利回りは2~3%程しかなかったというような話も聞きます。

キャピタルゲイン

バブル期は成長性が高いころですが、近年日本の経済は低迷気味で、オリンピック以降は余り成長しないのではないかと言われます。しかし、経済なんて誰にもわからないというのが本当の所で、今後政策や状況により大きく変わってしまいます。当然不動産価格が上がることもあるのですが、下がることも十分ありえます。

しかし、日本の失われた20年を見てもらえばわかるように、不動産価格は下がっても通常価格の20%位です。バブル期全盛の頃の価格からは大幅に下がりましたが、もうすでにバブル期のような上昇というのは日本不動産にはないと信じしています。

また、不動産価格が下がっても、土地建物が十分の一や百分の一になってしまうことは考えずらいです。なぜならば、土地建物が安くなってしまうと、他の国が土地建物を購入してしまい、安くなりすぎたら、他国が全て買ってしまいます。

そのようになると日本国が他国に奪われてしまうことに等しく、そんな事は、経済の大変異が起きない限り、ないと思っています。

もし、そんな事が起きたら不動産投資で失敗をするとかそういう次元ではなく、おそらく自分の職も失い、食も失いかねない状況になりますので不動産投資をしているか否かなんか関係ないんでしょうね。

世の中のお金もちは不動産投資を、実践しています。不動産には上述したように、ある一定の価格以下は落ちない傾向があります、また、入居者がいる限りは、不動産融資を入居者様が支払っている状況になります。また、経済状況によりキャピタルゲインも得られれば、そんな良い投資はないですよね。

そんなに、簡単にはキャピタルゲインとインカムゲイン両方を狙える物件は、現金購入ならあるのですが、融資のみで購入するような物件は余りないのが現状です。

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