不動産投資としての商業ビル-工場-ホテルの担保は取りにくい?

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1棟商業ビル

1棟商業ビル

1棟商業ビルは、レジデンス部分が全くなく、店舗や事務所ばかりが入ったビルになります。積算評価や収益還元評価は1棟マンションと同じです。店舗と事務所ばかり集まっていますので区分店舗や事務所と同様、銀行が融資を出しづらい分、利回りが高い物件が多いです。

区分店舗と同じで銀行は融資を出しづらいずらく、現金を多く入れて投資する事が多いです。現金を多く入れなければならないため、不動産投資の初期の頃に現金を持っていないと厳しく、また、現金が多少あったとしても、一つの物件で現金を消費してしまうと後々が厳しくなる為、多額の現金を持ち合わせていないと余りおすすめはできません。

基本的には初心者の方が不動産投資で失敗する可能性が高いのは、このような1棟商業ビル銀行から融資を受けてを購入するのと同時にキャッシュを多めに入れるのですが、中々埋めることができずに失敗するが多いのも特徴です。

しかし、もし銀行融資が出て、満室に近い状態に持ってくれば、利回りが高いですし、豊富なキャッシュフローになるはずです。

以前に私は、地方の1棟商業ビルの検討をしたことがあります。地方の駅から近い所にある物件で、綺麗にすれば、入居者が集まるのではないかと検討していました。しかし、周辺の不動産会社にお話しを聞いた所、立地も良いし、良いと思いますよという人もいましたが、一方でこの地域での商業ビルはやめた方が良いと全力で止めに来る方がいました。確かに周りは空室が多いビルでしたので、失敗する可能性が高いと思い、辞めてしまいました。

今回の商業ビルは、購入を止めてしまいましたが、不動産会社によっては答えはまちまちです。私の持っているアパートは購入する前にやめた方が良いと業者に言われていましたが、現在満室経営です。やはり、購入するには、他人の目線だけではなく、自分目線で大丈夫だと思ったら、購入した方が良いのかもしれません。自分の基準が持てれば失敗する可能性が大幅に減ると思います。自分目線を持てるまでが時間を要するのですが・・・

工場

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工場は、工場地と建物を貸し出す事業になります。貸し出し先は、大概が企業になります。工場の場合汚染廃棄物や産業廃棄物を扱うような工場だと、土壌汚染の恐れがあります。土壌汚染してしまうと、次の買主に売るとき、土壌汚染改良しなければ、なりません。値段もボーリングをして改良をすることになるため、1000万円単位で土地改良にかかかってしまう事は、ザラにあります。

また、店舗や事務所と同じようにローン審査は通りにくくさらに、銀行は土壌汚染を恐れ、物件の担保を取りにくく融資がでずらいですし、売りずらい傾向にあります。加えて、上述したように、土壌汚染も気にしなければならないので、ご自分で使用するのであれば、良いのですが、賃借人に貸与するような不動産投資には余りおすすめできません。

私は、クリーニング工場跡地を購入しようとした経緯があります。クリーニング工場は、クリーニングする際の薬品がコンクリートの地面に浸透して、かなりの確率で、土壌汚染しているようです。しかし、購入しようとした物件は、外観、内装は綺麗で、土壌汚染の検査はしていませんでした。

任意売却の物件で、売り主に、検査の余裕がなく、代わりに無償で私が検査をして安く購入しようとしていましたが、他の方に取られてしまいました。このような物件であれば、土壌汚染も調べられて、汚染されていなければ、安く購入できますし、不動産投資で失敗する可能性が抑えられると思います。

ホテル

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不動産投資のホテル経営はラブホテル経営が多いです。ラブホテルは非常に利回りが高いです。当然融資も出づらいです。ラブホテルは従業員を雇ってしまい、ベッドのシーツの交換を含む清掃や受付をすれば、成り立ちます。

都心部でなくても交通の便が良い所、例えば、高速道路の出入り口に近い所、成田空港周辺や車通りが多いような所に、ラブホテルは多く、ラブホテルの経営できます。このような立地ですと、土地代も多少は安いのですが、規模が規模ですので、価格は多額です。しかし、楽街には数千万円で購入できるようなラブホテルも出ていますし、場合によっては現金で購入できてしまいます。

但し、ラブホテルも同様、融資はでづらいですし、ノンバンク等でも融資はしないと思います。

私は以前に、歓楽街にある事務所を購入しようとした事があります。ノンバンクからは事前に承認を得ていて、よし買い付けをいれるという段階になった時の事です。ノンバンクから連絡があり、すいません、融資はできませんとの事でした。理由は総合的に判断してとのことでしたが、詳しく聞いてみると、この事務所の周り実は、風俗街になっていて、ラブホテルやソー〇ラ〇ド系のお店が沢山ありました。その事務所もソー〇ラ〇ドを改良して事務所にしたものです。事務所の前身がソー〇ラ〇ドという事は、銀行には言わなかったのですが、融資ができないのは、周りが風俗街だからですかとノンバンクに問い詰めると、そう思ってもらって結構ですとの事でした。

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