アパート経営

広告を信じては駄目!アパート経営での利回りの正しい見方。

広告を信じては駄目!アパート経営での利回りの正しい見方。

アパート経営をするときには利回りの高いアパートを購入して運用したいと考えるのが一般的です。利回りが高いほど投資金額に対して年間の収入が高くなることから、大きな投資利益を上げやすいと考えることができます。不動産投資をするときには広告に記載されている利回りに着目して価値の高いものを探すことがよくありますが、広告を信じてしまうと失敗するリスクがあります。

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相続対策のアパート経営。土地活用をして収益性を高めよう。

相続対策のアパート経営。土地活用をして収益性を高めよう。

土地活用としてアパート経営を選ぶことによって相続対策を行うことができます。土地を相続するときには多額の相続税がかかりますが、それを軽減する対策としてアパートを建てるだけで大きな節税を行うことが可能です。また、単純に資産として現金を持っているよりも土地を購入してアパートを建てたり、アパートを購入したりすることが相続対策になります。

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アパート経営で失敗した。失敗は挽回すれば、失敗ではなく成功だ。

アパート経営で失敗した。失敗は挽回すれば、失敗ではなく成功だ。

失敗する例も多い

不動産投資による資産形成を目指すときにアパート経営を選ぶことはよくありますが、失敗する例も少なくありません。中古アパートを購入して賃貸経営を行うことで利益を得ようとしたものの、想定していたよりも収入が増えなかったり、想定していなかった出費がかさんでしまったりしたのが主な原因です。

中古アパートは利回りが高いのが特徴であり、地方の築古の物件であれば利回りが10%を超えていることもよくあります。物件価格も比較的安いことからすぐにでも始められると考えて購入してみたものの、当初の想定通りには行かなかったというケースが多発しています。

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アパート経営の落とし穴?不動産投資は良いけど、落とし穴はないの?

アパート経営の落とし穴?不動産投資は良いけど、落とし穴はないの?

資産運用が人気に

一昔前であれば、学校を卒業して企業に就職し、定年まで勤めあげさえすれば定年後は年金で悠悠自適な生活が送れていました。ところが現在の日本は高齢化社会への道をものすごいスピードで歩んでいます。年金の大元は現役で働いている人が支払っている厚生年金や国民年金などです。働く人数がどんどん減少していく将来はこの年金の制度が破たんすることは目に見えています。

ですから、少しずつではありますが、自分の資産は自分で増やそうという動きが出始めています。中には現役のサラリーマンが資産運用を始めるケースも出てきています。現役のサラリーマンにとって不動産投資は株式やFXのように常に動向をチェックする必要がないとても便利な資産運用で、リスクも少ないといわれているため人気が高まっています。

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理系はアパート経営に向いている?理系が不動産投資をするべきか?


理系はアパート経営に向いている?理系が不動産投資をするべきか?

理系はアパート経営に向いているのか?不動産投資をする際に想定されるメリット・デメリットを紹介していきます。

理系とは?「不動産学部」?

そもそも理系の定義とは何でしょうか。文系の反対。理数科目が得意。実験ばかりしている研究者。いろいろなイメージがあるかと思いますが、自然を対象に研究している学問のことです。学問的にいえば自然科学が研究分野の領域となります。

こう書くと自然の現象ばかりを研究対象にしているようなイメージをもたれるかもしれません。しかし現在は、人間の活動に焦点を当てて課題解決を研究の対象としている学問も多く、人の役に立つという根底部分をより強く感じられるものが増えている印象です。

ただ上で述べたのは大学以降の専門的な話で、みなさんが想像するのは高校1、2年のときに文理選択を迫られたときのものではないでしょうか。では実際に文系理系の人数の比率はどうなっているのでしょうか。

平成28年度の文科省の調査によると4年制大学生でみた場合、約120万人が文系、約54万人が理系の関係学部に在籍しています。ざっくりした比率でいうと、文系:理系=2:1となっているようですね。

文系出身者のほうが多いのが現状のようです。ちなみに建築学科という学科もありますが、不動産投資に直接的に関係することは学ばないでしょう。ただし、「不動産科学」や「不動産学部」は存在しているようで、そちらでは専門的な知識を身につけられます。

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理系とアパート経営

理系大家という肩書きでアパート経営、不動産投資をされているかたはネット上でリサーチをかければそれなりの数が見受けられます。なかには紙の書籍を出版している方もおられるなどそれなりに成功を収めておられるようです。

だからといって、理系であるがゆえに活かせたメリットや向いてないと思ったデメリット等についてはみなさんとくに触れられていません。これは仮に肩書きにこそしたもののあくまでそれは肩書きであって、その部分がアパート経営に大きく影響を与えているわけではない、というのが理由でしょう。

つまり、本質的に理系とアパート経営は関係がないということですね。当たり前といえば当たり前の話です。理系だから誰しもうまくいく、うまくいかないということではないからです。

とはいえ、一般的な理系出身者に共通する特徴を分析しアパート経営や不動産投資に対してそれがどのようなメリットやデメリットをもたらすのかを考察することは可能ですし、価値があることかと思います。

そこで憶測の域を出ませんが、アパート経営や不動産投資に取り組んだ際に想定されるメリットやデメリットを以下に挙げました。

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理系の考え得るメリット・デメリット

・数字に強く検証が得意

不動産投資はあくまで収益を上げることが目的です。そのため素人が参入できる土壌ではありますが、成功には経営者目線的な感覚が必要になります。アパート経営という事業を軌道に乗せ利益を上げ続ける必要があるのです。

つまり、資金ショートすることなくキャッシュフローをプラスにもっていき続けなければなりません。その上でなにが一番大家に求められるかというと、適切な投資シミュレーションを繰り返すことです。

物件取得に要する費用から賃貸収入や毎月の経費まですべてを計算し、黒字経営が成立するように何度も試算するのです。その領域において文系の出る幕ではありません。まさに理系出身者の独壇場ともいえる得意分野といえるでしょう。

・計画性をもって臨める

アパート経営の戦略にもよりますが保有する物件をいつ売却するのかを決める出口戦略は非常に大切です。出口となる売却に失敗すると、その投資自体が失敗と言わざるを得なくなるケースも多いからです。

どのような手順で進めるかをあらかじめ決めておく実験のように、出口戦略も今得られる情報を分析し何年先にいくらで売却するのかを決めておきましょう。もちろん物件を所有し続ける戦略もありますが、それにもリスクはつきまといます。

どのような場合にしろ、出口戦略を練らずに投資することはお粗末と言わざるを得ません。その点、文系が面倒と感じる計算やシミュレーションもお手の物ではないでしょうか。

・人との交渉事は避けられない

その反面注意したいのが対人との交渉です。不動産仲介会社や管理会社、金融機関の担当者にアパートの住人や修繕業者など仕事以外の人間関係が発生します。すべて計算どおりうまくいけばよいのですが、すべて人が関係するものです。

計算ではコントロールできないのが人間ですので、その点をうまく交渉する力量も必要になってきます。

まとめ

いかがでしたか。数字の計算やシミュレーションはアパート経営を成功に導く上では必須作業です。そういった面でアパート経営と理系は相性がよいかもしれません。

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