2017年 7月 の投稿一覧

所有アパートの売却時の査定の際、物件の価格を高く見せる方法。

アパートの売却

アパートの売却

アパートの売却を考えるときにはまずは不動産査定を依頼して販売価格を決めることになります。少しでも高い価格を付けて欲しいと考えたら少し工夫をすることが必要です。

物件についての書面的な情報から判断する限りはどのような手立てを使ったとしても価値を高く見せることは難しいですが、実際にどれだけの物件価値があるかを判断してもらうときには訪問を受けることになります。そのため、訪問を受けて現物を見たときに価値のプラスになる要素を増やしておき、マイナスになる要素を減らしておくことで査定価格を上げることが可能です。

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マンションオーナーが自殺した場合の対処法。相続人がすることは?

マンション購入者

マンション購入者

マンションを含め建造物を所持している間には固定資産税等の税金の支払い義務が発生し一括の場合は毎年4月に、分納の場合は何回かに分けて納める事になります。

この支払義務はマンションを購入した時に付随してきますが、仮にマンション購入者が自殺等の原因でいなくなってしまった場合相続人に支払い義務が発生する事になります。

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マンション減価償却の理論と計算方法。減価償却を利用しよう。

減価償却と節税

減価償却と節税

マンションを購入して賃貸経営される場合、年一回の確定申告で所得を申告してなければまりなせん。所得とは収入から「その収入を得る為にかかった支出」を引いた額で、それが得額になります。ですので支出が大きければ所得を少なく出来、結果的に所得税を安く押さえる事が出来ます。

そして高額な品物を収入を得る為に購入した場合には減価償却費という物を支出として申告出来ます。これは案外に大きな金額になりますので必ず確定申告の時に支出として申告して下さい。所得税の軽減に大いに役立ちます。

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不動産投資の3大リスクを知らない人。空室問題、流動性、中古物件。

不動産投資 不動産の流動性

不動産投資 不動産の流動性

日本では、将来に対する不安から、分散投資を行う人が増えています。分散投資先のひとつとして脚光を浴びているのが不動産投資です。不動産投資は、大きなリターンが期待できる一方、リスクもあります。

リスクをしっかりと把握して投資することが重要です。不動産投資における3大リスクのひとつは、不動産自体にあります。不動産の場合、投資金額が大きくなります。大きな金額で投資を行う場合は、損失する額も大きくなる可能性があるのです。

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マンション経営で家賃収入、失敗例から見る甘い話を検証。

マンション経営で家賃収入、失敗例から見る甘い話を検証。

マンション経営は定期的な収入を得ることができ、副収入を得ることができますが、甘い話ばかりでなく経営をしていくうえで様々なトラブルに対処していきます。マンションの欠陥や、セキュリティ、また税金の支払いから相続までマンション経営をする際にオーナーが場面で対応していかないとトラブルの原因になることもあります。

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再建築不可物件を再建築可能にする方法。建築基準法に合致するには。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

再建築不可物件を再建築可能にする方法

最建築不可物件を再建築可能にする方法は難しいですがいくつかあります。基本的には、建築基準法の道路に合致するような形で建築をしていくということになります。

ではどのような方法があるのかというと、まず自分が所有している土地を道路として役所に認めてもらうという方法があります。道路として認められると、土地は位置指定道路となって、建築基準法で道路として認められるようになります。自分が所有している土地を位置指定道路する方法は、土地の両端が他の道路に接続しているという事がポイントになります。

また、道路面は砂利やぬかるみなどにならないような構造で、きちんと排水できる施設を設けることも必要です。そして道路に傾斜が出てしまう場合は、階段状にはしないで坂道のようにする事も必要になります。これらの他に、それぞれの市町村で敷地面積に制限がある事も多いので、役所に確認を取る事が大事です。ですので、広大な土地を所有している人は位置指定道路にする事が出来れば、有効に土地を使う事ができるようになります。

位置指定道路への指定

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この位置指定道路への指定は、他の土地の持ち主と一緒に申請する事も可能ですので、上手に行えば今までうまく活用できなかった土地も生まれ変わり、有効利用する事が可能になります。

そして隣接している土地を新たに買い取ってくっつけてしまうという方法もあります。この土地をくっつけてしまう事を合筆するといいます。この合筆には費用がかかりますが、1000円とかなり安い値段なので、隣接している土地を購入できるのであれば購入して、合筆してしまえば土地の価値が一気に上がる事が期待出来ます。

合筆するには、土地の所有者が一緒である事や、土地が隣接している事、土地の地目が同じである事が必要条件となりますので、これらをきちんと確認しておく事も大切です。

2項道路とみなし道路

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他にも2項道路、つまりみなし道路として役所に認めてもらう方法です。2項道路とは何かというと、建築基準法が制定される前にあった建築物がある場所にある幅4メートル未満の道路の事を言います。すでに認められていれば問題ありませんが、行政上のミスで本来認められるものが認められていない場合、改めて役所に申請する事で2項道路として認められる場合があります。しかし認められるには建築基準法が制定される前に建物が既に底に建っていたという事を証明しなければならない為、認定をもらうのはかなり難しいです。

まだまだそれ以外にも再建築不可物件を再建築可能にする方法はあります。それは4項道路として特定行政庁の許可を得るという方法です。4項道路とは、6メートル区域内にある道路幅が6メートル未満の道路で特定行政庁が認めた道の事を言います。

4項道路として認めてもらうには、周囲の状況によって、避難や通行の安全上支障が無いと認められた道である事や、地区計画等に定められた道の配置や規模、またその地域に即して作られている道であれば、幅が4メートル未満であったとしても道路として役所から認められる場合があります。その他、それぞれの地区町村で細かい条件もありますのでそれらは役所に行って相談すると良いです。

このように、最建築不可物件でも再び建築できるようにする方法はいくつかあります。しかし決して簡単ではありません。それでも全く不可能というわけでもありませんので、再建築が出来ない土地だからといってはじめから購入するのを諦めてしまうのではなく、周りの状況を見ながらしっかりと検討をして購入を考えてみるのも良い方法です。その結果、建築が出来ない土地が建築できるようになれば、土地の値段も大きく上がりますのでやってみる価値はあります。

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固定資産税を納め過ぎていたら?20年分を全て返還してもらおう!

固定資産税を納め過ぎていたら?20年分を全て返還してもらおう!

不動産投資を行う上で忘れてはならないのが、固定資産税などの税金の支払いです。税金は必ず納めなければなりませんが、場合によっては税金を納め過ぎている可能性もあります。不動産投資を行っている人なら土地と建物の固定資産がある為、年に1度は納めなければなりません。しかし、ここで計算のミスが起きていた場合、税金を支払い過ぎているケースがあるのです。

この税額を決めているのは機械ではなく、あくまで人なのでどこかでミスが起きれば当然支払うべき税額も変わってしまいます。本当に正しい税額かどうか、およそ20年間分を調べることが出来るので是非とも確認して支払い過ぎていたお金を返還してもらいましょう。そこで、納め過ぎていた固定資産税を返還してもらう方法をご説明します。

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不動産物件を買う時の価格交渉の方法とは。不動産物件に定価はない。

不動産物件に定価はない

不動産物件を買う時の価格交渉の方法とは。不動産物件に定価はない。

不動産物件を安く仕入れることは、そのまま物件の利回りにも大きく影響をします。出口戦略を考えるときにも、いくらで物件を買えたかということは重要になりますし、物件価格が安くなれば、その分借り入れ金の割合を減らすことも可能です。借入金の割合が減れば金利負担も減るので、返済がぐっと楽になり投資効率を挙げるのにも役立ってくれるでしょう。

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