今回は、「投資用物件」と「居住用物件」について解説していきます。
サラリーマンに不動産投資を勧める書籍や記事は、昨今非常に多く散見されるようになりました。「金持ち父さん 貧乏父さん」なんかがその先駆けといわれていますが、不動産投資が世に広く勧められているのも納得できます。なぜなら不動産投資は、高い利回りによる収益を安定して獲得し続けることができ、売却益も見込め資産としての価値もあります。自己資本では手の届かない物件も、融資を活用してレバレッジを利かした投資を実現でき、なにより不労所得を得られるのはサラリーマンにとって大きな安定につながります。
不動産投資を理解する上で大切なキーワード。「投資用物件」と「居住用物件」について解説していきます。意外と知らないそれぞれの違いや価格差が生じる理由について、ぜひこの機会に理解しておきましょう。
不動産投資を始めるには物件を購入しなくてはいけません。物件の詳細を見ていると、その中に現在の状況が「賃貸中」「満室」と書かれているものもよくあります。それはズバリ現在その部屋に居住中の人がいるので、住人がいる状態で物件の売買を行うことになります。こういった物件はよく「オーナーチェンジ物件」と呼ばれます。
このオーナーチェンジ物件は居住中であることによるメリットとデメリットがありますが、それぞれどういったものなのか、また会社員が始める不動産投資として適しているのかを解説します。
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居住中物件最大のメリットは「購入した直後から収益が出る」ということにほかなりません。不動産投資における初心者の最大のリスクや心理的抵抗の要因は「本当に人が入ってくれるのか」ということでしょう。その意味では入居者募集を自分でかける手間もなく、最初から入居者がいるので収入を計算し、返済計画も立てやすくなるのです。多忙な会社員にとっては、入居者募集をかけたり諸契約を結んだりするのも手間になりますから、そういった手間を掛けずに収入が得られるのはたいへん大きなメリットと言えるでしょう。
また収益用物件とはいえ、最初から入居人がいるということは、購入者にとっては用途を制限されてしまっていることにもなります。買ったのに自分の都合で使えないことは、売買においてはマイナス査定の要素ともなりやすいのです。つまり販売金額は、空き室よりも抑えられる傾向があるので、実はオーナーチェンジ物件のほうが買いやすいのです。
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しかし居住中だからといっていいことばかりでもありません。まずはすぐに入居者が出ていくリスクもあります。買ってすぐに計算していた入居者が出ていかない保証はどこにもありません。悪質な事例では購入させやすくするために「現在入居中・家賃は○万円で賃貸中」と相場より高い家賃で貸しているように見せかけて、実際は売主の知人を一時的に住まわせていただけであり、売れてしまったらすぐに退去して、再募集を低い家賃で掛けざるを得なかった、ということもあります。入居者がいることを過信しないようにしましょう。
また入居者がいると当然その部屋の中の様子を見ることはできません。瑕疵がある可能性も十分あるので、その点は不動産屋との契約の時に、それまでの修繕履歴などを重要事項説明書を元に全て説明してもらいましょう。敷金をいくら預かっているのか、家賃滞納はなかったのかなどの確認も必要です。
物件を詳しく見られないことによりリスク、そして失敗も十分あることは忘れないようにしましょう。
入居者が予めいるオーナーチェンジ物件は、返済計画が立てやすく、初心者の投資家向き、会社員投資家向きともいえます。しかし過信してずっと入居者がいると安心するのでなく、同時に空き室物件を購入するなどして、大家としての経験値も同時に積んでいきましょう。
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“不動産投資”と聞くと、売買に大量の資金が必要なイメージがありますよね。もちろん建物一棟を丸々購入することもありますし、たとえ区分所有とはいえ、その額はやはり大金に変わりありません。だからといって、不動産投資をしている人が皆が皆大金持ちかといわれると、決してそうではないのです。
今回は不動産投資の売買をする前に、実際にどんな資金が必要なのか、それはいくらぐらいかかるのか、そしてその資金をどうやって用意するのか、といった疑問を解消していきます。不動産投資初心者が陥りがちな失敗も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
セミナーは色々あり、迷います。初めて不動産投資を行うサラリーマンにとって不安なことや疑問に思うことは多くあるでしょう。そんな時に役立つのが不動産投資セミナーの存在です。初めて不動産投資を行うサラリーマンでも分かりやすく内容を説明してくれますし、中にはサラリーマンにピッタリのセミナーが開かれていることもあります。
しかし、何でもセミナーに参加すればいいというわけではありません。適当なセミナーに参加したところで自分の知りたいことと関係ない内容である可能性がある為、きちんと吟味してセミナーに参加しましょう。では、不動産投資セミナーの失敗しない選び方をご説明します。
不動産投資を行う際に気を付けておきたいのが、デッドクロスの存在です。デッドクロスとは得られる利益は変わらないのに、収支が黒字から赤字計算になってしまう現象のことです。
デッドクロスに陥ると様々なデメリットが生まれる為、何としてでも回避する必要性があります。これは不動産投資に失敗した理由の一つとして挙げられやすいので、サラリーマンでも不動産投資が出来るからといって油断は禁物です。では、デッドクロスとは何か、デッドクロスを回避する方法をご説明します。
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再建築不可物件とは文字通りに、今そこに建っている住居などを取り壊しても、そこに新しく建築物を造ることができない物件のことを指します。
なぜ再建築不可なのかというと、建築基準法上で定められた道路への設置義務を満たしていないから、というのが大きな理由です。住宅が密集しており、周囲を他の家に囲まれている場合に再建築不可物件となっていることが多いです。
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