不動産投資においては、当然のことながら、経営しているアパートに人が住んでくれなければ賃料収入が得られません。そこで、入居者とうまく折り合いをつけながら付き合っていく必要があります。それだけに、入居者が何らかの要求をしてきたとき、それにどこまで応じるべきなのか、悩むことがあります。
不動産投資で遭遇する、入居者の要求としてよくあるのは、以下の二つです。
さて、大家としてはどこまで応じるべきなのかを見ていきましょう。
それでは、まずは賃料の減額要求について考えていきましょう。
入居者の中には、契約更新にあたって、賃料を下げてほしいと交渉してくる人がいます。例えば、「もう〇年住んでいますから、もう少し安くしてもらえませんか？安くしてもらえたら、更新します」というような要求です。
このような要求に対しては、家賃交渉に応じることがどれだけ損あるいは得であるか、失敗しない為に、こちらから提示できる条件はないかを考えていきます。
不動産投資のリスクを下げる方法には色々なものがありますが、そのひとつに賃貸契約によってリスクを下げるものがあります。これは、入居者を適切に選ぶことによって、様々なリスクを下げるというものです。
不動産投資においては、賃貸契約によってリスクが高まることがあります。代表的なものが、賃料の延滞です。また、入居者の属性によってもリスクは変化し、例えば、長く住み続けてくれるかどうかが変わってきます。長期間住んでくれる人と比べて、短期間で引っ越してしまう人は、空室リスクが大きいといえます。
そのため、入居希望者の属性を調べることによって、このリスクをできるだけ小さくしておくことが重要になります。不動産投資で失敗しない為には、色々なリスクを刈っていくこと、もしくはリスクヘッジしていくことが重要です。
不動産投資のキャピタルゲインは、経済状況により、土地建物の価格が買値より上がり、売却益を得ることをキャピタルゲインと言います。株式市場で買建を建てる事で、株価が上がった後に売って利益を得るのと一緒です。それでは、不動産価格を左右する要素を以下に列挙します。
不動産投資は銀行融資あってのものです。勿論現金で購入する方もいます。小さな戸建てなら数百万でも購入可能ですが、アパートやマンションともなると、数千万円や数億円というのが普通になります。
この規模の金額になると、現金で購入するのは非常に難しく、銀行融資ありきで不動産を購入するのが一般的になります。
それでは、銀行の融資を支えているのは、何になるのでしょうか。不動産融資は土地が担保となるので融資がしやすいです。土地を担保に数千万円、数億円と融資できるので、銀行が融資金額を稼ぐには、不動産融資が一番手っ取り早い事になります。
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現金で物件を購入するのであれば、銀行融資は関係ありません。しかし、不動産投資は一般的に、銀行融資ありきで実践するものです。銀行融資は実質的なインカムゲインに大きな影響を与えます。
不動産投資のインカムゲインとは、資産を保有して安定した現金を受けることができる収入になります。不動産投資の現金収入は、利回りと空室率から決まってきます。
例えば、不動産価格1000万円、利回りが10%とします。年間不動産収入は、100万円になります。つまり、年間のインカムゲインは100万円になります。現金で購入して、他に何も影響しなければ、上記が成り立ちますが、不動産の場合、他にも色々な要素があります。次は、その色々な要素を用いて、インカムゲインの計算をしていきます。 以下に、実質的なインカムゲインを計算する時の、それぞれの要素を列挙します。
不動産投資で不動産を購入する場合、不動産業者の見極めが、今後のビジネス展開に大きく関係すると言っても過言ではありません。一般的に、親戚や友人から不動産を購入する以外は、不動産投資会社を通して契約する必要があります。
今回は、不動産投資物件の購入の第1ステップとして、不動産投資で失敗しないための不動産業者の選び方をご説明します。
不動産という特殊なものを扱う以上、経験と知識が大きく問われます。基本的に取引実績が多ければ多いほど、様々な専門的な知識や技術を習得していることが伺えます。不動産投資で失敗しない為には、取引実績が多い会社を選択することは重要です。
サラリーマンが不動産投資を始める場合、入居者の探し方が分からないと物件の運営はできません。今回は、不動産投資を始めたい方に向けて入居者の探し方をご説明します。
まず、不動産を購入したからといって、簡単に人が寄ってくるというわけではありません。満室経営を行いたいと考えるのであれば、不動産投資に失敗しない為に、しっかりと営業する必要があります。
しかしながら、それだけでは大きな効果を得づらいため、不動産業者に作成した広告を持って行きます。このような対策をしておくだけで、自分の物件を不動産会社の営業の方に印象づけることが可能です。不動産投資に失敗しない為には、地道な努力が必要です。
経費として挙げられるのは、固定資産税などの税金、保険料、管理費、修繕積立金、PMフィーなどがあります。この中のPMフィーのPMとは、プロパティーマネジメントの略で、賃貸物件の管理のことです。PMフィーは管理料のことであり、通常不動産業者が行う管理に対して発生し、賃料の3～5％が相場となっています。
不動産投資と言っても、建物の種類は多くあります。ワンルーム区分マンション、ファミリー区分マンション、区分店舗、区分事務所、一棟マンション、一棟アパート、一棟商業ビル、戸建て、賃貸併用住宅、倉庫、工場、駐車場、ホテルなど様々です。
何を選択するかで顧客が変わり、また、税制面も大きく変わり、銀行融資も大きく変わります。ここでは、それぞれの特徴を銀行融資も交えて、紹介します。
不動産敏でないかもしれませんが、コインランドリーは、最近共働きの主婦の利用が多いようです。共働きで子供がいると洗濯する時間がなく、一回で洗濯できるような大容量の洗濯機は通常家庭にはありません。
しかし、大容量洗濯機は、コインランドリーに備えており、最近では、洗濯乾燥機がおいてあるコインランドリーもよく見かけます。1週間分の洗濯を土曜日曜日に1回で洗濯するような主婦が増えており、洗濯している間にスーパーやスポーツジムなどに通い、洗濯が終わる頃に、洗濯物を取りに来るようなライフワークになっているようです。
コインランドリーは、機材の購入と、店舗の改装にそれなりにお金がかかります。大体フランチャイズのような形態になりますと、新品の機材を買うことになるので、1500万位でできる所もありますし、3000万程と言われるところもあります。
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