物件管理

セルフリフォームやDIYが事例でわかる!リノベーションとの違いは

セルフリフォームやDIYが事例でわかる!リノベーションとの違いは

昨今、セルフリフォームが私たちにとって、より身近なものになってきました。例えば、DIYという言葉の普及と浸透具合も、如実にそれを表しているといえます。今回はセルフリフォームとはなんなのか?具体的にはどんなものなのかを「定番の事例」と合わせてご紹介していきます。

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サブリースとは?「サブリース契約」初心者が最初に読むページ

サブリースとは?「サブリース契約」初心者が最初に読むページ

不動産投資に興味をもっていざ調べてみると、「サブリース契約」という言葉を度々見かけることはありませんか?これは賃貸物件に空き部屋が出ても家賃を保証してくれるという大きなメリットをもつシステムで、初心者オーナーやはじめての大家さんには魅力的に聞こえます。しかし、おいしい話には裏があります。今回はそんなサブリースが抱える問題点やその活用方法までまるっとご紹介します!

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不動産投資には、費用がかかる。物件を保有するには上での色々な費用

不動産保有にかかる費用

不動産保有にかかる費用

 不動産投資では、物件を保有して、はじめて賃貸経営が可能になるわけですが、不動産投資で物件の保有するにあたっては、色々な費用がかかります。物件を買えばそれで賃貸経営ができて、賃料収入が得られて、生活が楽になるというようなものではなく、毎月あるいは毎年経費を支払わなければなりません。

物件の保有のためにかかる費用の代表的なものは、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、PMフィー、保険料です。

管理費とは、例えばエレベーターの点検、共有部分の清掃、管理人の窓口業務などの、日常的な管理にかかる費用です。修繕積立金は、その名の通り物件の修繕のために積み立てておくお金のことです。

固定資産税や都市計画税は、不動産投資で物件を“保有する”ときにかかる費用という意味では代表的なもので、賃貸経営をしているかどうかにかかわらず、その物件を所有している以上は毎月必ずかかる費用です。

PMフィーは、入居者の募集、賃料の集金、クレーム対応、退去手続きなどの管理をしてもらうために、不動産業者に依頼する際にかかる費用のことです。

保険料は火災保険や地震保険のことであり、あまり詳しく書く必要はないと思います。これらの保険をかけていないで、いざ災いに会うと目もあてられません。失敗の中の最大の失敗です。

不動産投資で物件を保有する際には、上記のような費用がかかります(もちろん、ただ保有して賃貸経営をしないというならば税金くらいしかかかりませんが、当サイトは不動産投資の情報サイトですから、保有するイコール賃貸経営している前提で書いています)。

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物件管理~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

最初に

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、購入後がスタートです。物件購入後には、購入時にはないトラブルが発生しますし、トラブルの種類や対処法を知っているか知らないかで失敗するか成功するかが変わってきます。ここでは、物件管理の方法を学んでいただき、是非今後の不動産投資にお役立てください。

物件管理目次

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普通借家契約と定期借家契約~不動産投資の基礎知識~

普通借家契約と定期借家契約の違い

普通借家契約と定期借家契約の違い

不動産投資を行うためには、知っておくべき基礎的な知識が色々あります。その中でも、実際の不動産投資に当って必ず必要となる知識の一つに、普通借家契約と定期借家契約の知識があります。これを簡単に説明するならば、以下のようなことになります。

・普通借家契約

普通借家契約では、契約期間が1年以上(上限なし)となっています。1年未満の契約は、期間に定めのない契約とみなされます。

一般的には、契約期間を2年に定め、2年ごとに契約を更新していくというものです。なぜ2年ごとの更新とするのかと言えば、2年もたてば借主の勤務先や家族構成、連絡先などが変わっていることも多いため、それを把握しておくために2年ごとに更新するのです。

ちなみに、普通借家契約では、一度賃貸契約を開始すると、貸主の都合で契約を破棄することはできません。例えば、大家が別の人に貸したいから契約を更新したくないと思ったとしても、借主がそれを拒否すれば契約を更新しなければならないのです。この場合、次の定期借家契約にしておけばよかった失敗したとなってしまいます。

・定期借家契約

定期借家契約は、契約期間が自由というものです。1年未満の契約でも問題ありません。

したがって、定期借家契約では、契約前に「一定期間で契約が終了する」ということをきちんと通知しておくこと、そして契約終了の1年前~6か月前に貸主に通知を行うことによって、契約を終了させることができます。したがって、普通借家契約とは異なり、大家側の都合で借主に出て行ってもらうこともできるのです。

どちらを選ぶか?

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では、不動産投資をする際、普通借家契約と定期借家契約のどちらを選ぶべきなのでしょうか。このことは、

大家はどのような理由で不動産経営をしているのか、所有する物件に入居希望をするのはどのような人かなどによっても変わってくるでしょう。

例えば、自分で所有している物件に大家自身が住んでいたものの、本業で2年間の転勤をすることになったため、2年間だけ貸し出したいというのであれば、定期借家契約をしなければなりません。もし普通借家契約をしていれば、2年後に戻ってきたときに借主が更新を希望すれば、出て行ってもらえなくなってしまいます。

しかし、普通借家契約にもメリットはあります。 2年更新の普通借家契約は、言い換えれば、「2年以上であればいつまでも住むことができる物件」であるのに対し、2年を期限とした定期借家契約は「2年までしか住むことができない物件」です。

入居者は、最初から「2年だけしか住まない」と分かっている人よりも、「2年以上住むかもしれない」人を比較すれば、後者の方が圧倒的に多いものです。学生ならば4年は住みたいと考えますし、社会人でもそういう人が多いでしょう。したがって、定期借家契約では、普通借家契約よりも入居希望者が多くなるのが普通です。

もっとも、定期借家契約によって、事前に契約が終了する期間を定めていたとしても、ルール違反や滞納がなかったからもっと住んでほしいと思えば、再契約によって契約期間を延ばすことができます。そして、入居者のマナーが悪かったり家賃の滞納があったりすれば、契約を打ち切ることができます。このため、契約のシステムとしては、入居者で失敗しない為には、定期借家契約の方が優れています。

したがって、普通借家契約と定期借家契約は、大家が不動産投資に何を望むかを明確にしたうえで選ぶ必要があるでしょう。

まとめ

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私は基本普通借家契約でしか、不動産投資はしたことがありません。しかし、トランクルームやバイクの駐車場、車の駐車場なんかもそうですが、こちらの方は一般的に、定期借家契約になることが多いと思います。不動産投資でも数年後に取り壊しが決まっていて、契約期間を縛りたいのであれば、定期借家契約でないと、普通借家契約では賃貸借人の保護が強い為、出て行ってもらうのに相当苦労することになります。

従って、自分がおかれている状況やアパートの状況を加味して、賃貸契約をすることが必要ですが、定期借家契約は一般的に、期間が限定されている為、賃料が下がることが多いです。定期借家契約にして賃料を下げ、利回りを下げてしまい、失敗するリスクを下げるか否かは人によって考えが違うと思います。

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リフォーム会社の探し方選び方。不動産投資で価値を高める為に。

不動産投資とリフォーム

不動産投資とリフォーム

不動産投資で購入する物件には、色々なものが考えられます。一棟まるごと購入することもあるでしょうし、区分所有にすることもあるでしょう。あるいは、戸建てに投資することもあるかもしれません。

このように、不動産投資で物件を購入する際、ひとつの投資の手法として、古い物件を安い価格で購入し、それをリフォームすることで物件価値を高めて賃貸経営を行う方法があります。もちろん、購入した物件を数年、数十年と賃貸していくうちに、徐々に物件価値が下がってくるものですから、賃料が下がることや入居者が集まりにくい状況で失敗しないように、現状を改善するためにも、リフォームは重要なものとなります。

しかし、ここで一つ問題があります。それは、

いくら物件価値を上げるためにリフォームをしたとしても、リフォーム会社が悪ければ失敗し、物件価値が期待したほど上がらなかったり、リフォーム費用が掛かりすぎて、物件価値は上がっても効果が薄くなったりする可能性がある

ことです。

リフォームをするためには、リフォーム会社を正しく選ぶ必要があるのです。

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不動産投資の収益性を維持するためには効率的なリフォームを!

不動産投資とリフォーム

不動産投資とリフォーム

不動産投資の収益は、すなわち賃料収入です。年間の賃料収入から年間の経費を差し引いたものが純利益となり、

純利益÷物件購入価格×100=実質利回り(%)

となります。不動産投資の収益性を保つことは、実質的な利回りを保つことと同じですから、不動産投資を成功させるうえでは非常に重要なことであるといえます。

しかし、物件の築年数が古くなるにつれて経費が高くなること、それに反して賃料は年間平均で1%程度下がっていくことから、収益性は年々下がっていくのが一般的です。経費がかさむというのは、物件の設備や外装などの経年劣化に伴い、修繕工事が必要となるため、その積立金や管理費が高くなるということです。これは、物件が古くなるにつれて大きくなることが避けられません。

そこで、不動産投資の収益性を維持するために大家ができることと言えば、リフォームが挙げられます。効率的なリフォームを行うことによって、賃料を維持する、あるいは賃料を上げることができるのです。

賃料を維持すれば収益性の低下にブレーキをかけることができ、賃料を上げることに成功すれば収益性の低下をストップさせることができます。

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不動産投資で失敗しないための、家賃滞納への対処法

家賃滞納の悪影響

家賃滞納の悪影響

不動産投資は、投資した物件からの賃料収入によって、利益を上げていくものです。したがって、不動産投資が成功するか、失敗するかということは、きちんと賃料が得られるかどうかにかかっていると言っても過言ではなく、そのために空室への対策、賃料の下落への対策、家賃滞納への対策などが必要となってくるのです。

本稿で取り上げるのは、家賃滞納への対処です。滞納期間が短期間であり、なおかつきちんと回収できたならば、それほどの痛手を被ることはないでしょう。しかし、滞納が何か月も続いたり、複数の入居者が滞納したりすると、利回りが低くなるのはもとより、ローンの返済にも悪影響を及ぼし、不動産投資そのものが失敗になってしまう可能性も大きくなります。

特に、兼業大家はこの点を正しく認識しておきたいものです。すでにいくつもの物件を持っている専業大家ならば、家賃滞納によって不動産投資そのものが失敗してしまうような可能性は低いですし、対処も上手にこなせるでしょう。しかし、普段は会社勤めをしているような兼業大家ならば、そもそもどう対応すればいいのかわからずに対処が遅れてしまい、どんどん回収が困難になることもあります。

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不動産投資で物件保有にかかる費用には何がある?

物件保有の費用

物件保有の費用

不動産投資をするということは、物件を保有し、それによって賃貸経営をすることによって、賃料収入を得ていくという事です。この際、不動産投資は単に物件を保有していれば成り立つというものではなく、様々な費用も負担しながら賃貸経営していくことになります。

では、賃貸経営に伴う費用には、どのようなものがあるのでしょうか。大まかに言うならば、

・税金(固定資産税や都市計画税)
・保険料
・管理費
・修繕積立金
・PMフィー

が挙げられます。税金に関しては、別に記事を設けて詳細に解説することとして、本稿では保険料、管理費、修繕積立金、PMフィーについて解説していきます。

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不動産投資で大家を助けてくれる、良質な管理会社の選び方とは?

選び方の2つのパターン

選び方の2つのパターン

不動産投資で大家に求められることの一つは、入居者に快適に過ごせるように配慮することです。そして、できるだけ長く住み続けてもらい、安定的な賃料を得ていくことがとても大切です。そこで重要となるのが、管理会社の存在です。

管理会社と契約をすると、賃料の3~5%の管理料を支払うことになります。しかし、そのことによって入居者の募集業務、賃料の集金業務、入居者のクレーム対応、設備の修繕などの手配、契約更新業務、入居者退出時業務など、様々な業務を委託することができます。これを見ればわかりますが、不動産投資に伴って発生する様々な業務を委託できるため、経験豊富な管理会社であれば、失敗しずらく、大家はすごく助かることでしょう。

さて、大家が管理会社の決め方には、以下の2つのパターンが考えられ、それぞれによって管理会社の選ぶ基準も変わってきます。それは、

・購入した不動産会社が管理業務もやっている場合
・管理会社を変えたい場合

です。

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