物件管理

物件で起きる事故の大半は、オーナー加入の火災保険でカバーできる。

物件で起きる事故の大半は、オーナー加入の火災保険でカバーできる。

リスクを考える

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとされる事が多い投資方法です。ローリスク型よりも大きなリターンが見込めますし、近年話題のFXとは違い、一瞬で資金的に打撃を被るリスクも高くはありません。

では、ミドルリスクとされるのはどういう部分かと言われますと、入居者が得られないこと、売却の際に価格が下がることなど、運用に関する部分に加え、天災や事故と言った事もリスクとして考えられます。

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賃貸の審査には大家も立ち会える。厳選した目を持つ大家になる。

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賃貸経営を安定させる

不動産投資で成功するために重要な要素として賃貸経営を安定させることがまず挙げられます。長期的なローンを組んで高額の不動産を購入し、計画的に返済を行っていかなければ不動産投資に成功することはできません。

途中で入居者が激激してしまって収入が途絶えてしまうとローンの返済ができなくなったり、大規模修繕に必要な費用を工面できなくなったりして不動産投資に失敗することになりかねません。不動産投資を全うするために重要な観点の一つとして入居者の質を高い水準で維持することが挙げられます。

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ランニングコストや初期費用がかかる不動産投資は必要経費も重要

ランニングコストや初期費用がかかる不動産投資は必要経費も重要

計画をしっかり立てる

不動産投資を成功させるためには資金計画を立てることが重要です。家賃収入が全て懐に入っていくわけではなく、賃貸経営をしながら不動産を維持していくために費用をかけなければなりません。不動産を購入する時点から経営をしている段階に至るまで常に必要経費が生じることは覚悟して、計画的に資金を使っていくことが大切です。

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不動産投資最大のリスクは自然災害。地震保険は全てをカバーできない


不動産投資最大のリスクは自然災害。地震保険は全てをカバーできない

交通事故や労災は、同じ日・同じ場所で何十万件と同時発生しません。しかし、自然災害である地震や津波は、一斉に同じタイミングで事故が同時発生します。何十万件も保険金を一気に支払う事になる天災は、本来は商品として成り立たないものですが、国が後ろ盾になることで、その仕組みを守っています。

火災とセットでなければ加入出来ないようにしているのも、火災補償金額の半分までしか加入出来ないのも、事務経費を削減したり、支払限度を設定する事で、その仕組みを守っていると考えられます。

損害保険

一般的な損害保険は損害の見積もりを一枚一枚積み上げ、実際の損害額を査定し支払います。屋根の修理費用が〇〇万円、倒壊した塀の損害修理額は〇〇万円、合算して〇〇〇万円になりますといったイメージです。

しかし、地震の場合はそれを行いません。全損・半損一部損などの簡単な区分で迅速に査定します。同条件であれば、どの会社で契約しても保険料・補償内容に差が出ないように設計されている為、震災時の損害査定の方法も全社で統一されています。

大多数の被災者に対して少しでも早く救済のための一時金をお渡しする為にこの様な査定方法をしているのです。この補償内容は、同じ建物や同じ家財を復元する為のものではなく、震災後の生活を再スタートする足がかりの一時金を受け取るものと考えた方が正確です。

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リスク対策には必要

この様に、損害額の全てをカバーできない地震保険ですが、それでも自然災害におけるリスク対策のひとつとして有効な手段である事は間違いありません。

もちろん耐震や免震構造の建物を購入するのもリスク対策ですが、震災に火災はつきものです。火災保険だけに加入していても、震災が原因の火災ならば支払いの対象にはなりません。

また、電気配線のショートなどで、震災後数日たってから火災が起こる事もよくあるケースですが、これも原因が天災になるので、火災の補償だけでは支払い対象外となってしまいます。揺れに強いマンションでも、その一帯に大規模火災が起これば燃えてしまいます。平時ならば消防が直ぐに駆けつけ鎮火してくれますが、大災害の時に通常の消火活動は期待できないと考えていた方がよいでしょう。

特に都市部などの密集地域では火災旋風などの危険もあります。震災の時には火災が発生する確率が非常に高い事、通常の消火活動は期待できない事、そして地震後の火災は通常の火災補償商品では担保されない事を、充分に考慮すべきです。

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一時金はあるとないで大違い

掛け金が高すぎるのも原因だとおもわれますが、地震補償の加入率は全国平均で3割前後だといわれています。少しずつ加入率が上がっているようですが、掛け金の値上げも連続して続いていますので、今後も加入率は大きく伸びる事はないと予想されます。

物件を所有していなければ天災があっても気楽に次の転居先を探せばいいだけです。また借家住まいで建物が軽微な損害だった場合なら、修繕費用が家賃の中に組み込まれているので、追加負担なく同じ賃貸住まいを続ける事も出来ます。

しかし、自己所有となると、全て自分で手出しをして修繕や建て直しを行わなければいけません。ローンが残っていて、どこからも一時金や補償がない場合には、今後の生活設計にも大きな影響を与える事になります。その為、リスク対策としての保険料を、経費として今から組み込んでおく事は重要になります。

例え同じ建物は購入出来なくても、一時金として当面のまとまった資金が手元に来るのと来ないのとではその後の生活も大きく変わります。全ての損害をカバーできなくても、災害発生後の金銭面の対策として、また自然災害に対するリスクヘッジとして地震補償は重要なポイントになります。

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ワンルームマンションで節税は本当に良いの?節税と儲けの違いは?


ワンルームマンションで節税は本当に良いの?節税と儲けの違いは?
ワンルームマンション投資は比較的少額からでもできる不動産投資として着目されています。大きなマンションを建築会社や不動産会社などが建設し、その一室ずつを切り分けて個人に販売し、全体を賃貸物件として管理会社が経営するというのが一般的な形です。

これによって大きなマンションを買えるほどの予算がない人も気軽に一部屋を買って不動産投資をすることができ、それに見合った収入を得ながら購入するのに利用したローンも返済できるようになっています。

通常は管理会社へのサブリースを前提としているため、この方法で投資をすると管理業務に追われることもありません。

ワンルームマンション投資のメリット

サラリーマンが節税のためにワンルームマンション投資をするということがよくありますが、その理由として管理業務が実質的にないことから本業に影響を与えずにすむメリットが着目されています。

マンションやアパートの経営や管理を自分で行う必要がないのは不動産投資をしたい人にとって魅力的な点です。これが節税のために用いられているのにも理由があります。

ワンルームマンションは資産として建物の割合が大きいのが特徴であり、減価償却を効率的に行えるメリットがあるのです。アパートを購入して不動産投資をした場合には土地の価格に対して建物の価格が低いのが一般的になっています。

特に安く購入できる築古の中古アパートの場合には購入価格の大半が土地に由来するものになっていることも珍しくありません。不動産投資によって節税を行うためには不動産所得を赤字にする必要があり、それを給与所得と損益通算することによって所得税を軽減するのが基本です。

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節税しても資産が増えない?

これを行うためには必要経費を大きくしなければなりませんが、現金支出のある必要経費を増やしてしまうと本当に赤字経営になってしまって節税はできても資産は増えないことになってしまいます。

その対策として減価償却費を活用するのが不動産投資の基本であり、建物や設備のように耐用年数が定められていて経年により価値が低下するとされているものの価額が大きいほど減価償却費を大きくすることが可能です。

土地は減価償却費が発生しないのに対し、建物や設備については減価償却費を適用できます。ワンルームマンションの場合には大きなマンションに対して一部屋はわずかな面積しか占めていないため、ほとんどの費用が建物と設備に由来するものになります。そのため、購入価格のほとんどについて減価償却を行えるようになり、効率的な節税が行えるのです。

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節税と儲けは違う

しかし、節税ができるのと儲けられるのとでは違いがあります。ワンルームマンション投資の場合には一部屋での経営になるため、家賃による収入は高くありません。ローンの返済も考えると現金として手元に入る分はそれほど多くないのが一般的です。

また、投資物件として気軽に始められることをコンセプトにしていることが多く、収入の安定性を考慮した経営体制が敷かれている傾向があります。

サブリースによる家賃保証が行われていることにより、空室になっても収入が途絶えないという形がよく選ばれています。しかし、これは管理会社側が空室リスクを負うことになるため、家賃額の2割程度をサブリース料金として管理会社側が手に入れているのです。

そのため、家賃として入居者が払っている金額に比べて収入になる分は少なめになります。この影響により現金収入によって儲けるのは難しい形になっている傾向があるのです。それによって減価償却により不動産所得を赤字にしやすくなっているのも確かです。

現金収入が大きいと必要経費も大きくしなければ損益通算を活用できません。この二つを両立させるのは難しく、ワンルームマンション投資は儲けるのには向かず、所得税の軽減に向いている方法として理解することが大切です。

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マンションオーナーが入居者に自殺された場合の対処法とポイント


マンションオーナーが入居者に自殺された場合の対処法とポイント
マンションの賃貸運営をするときには、あらゆるトラブルを想定していなければいけません。あって欲しくはないことですが、入居者が自殺するというのは、起きる可能性は十分にあります。

当然ながら、人が亡くなった部屋というのは縁起が悪い、気持ちが悪いという印象を与えてしまうために、部屋探しをしている人は敬遠する物件になってしまいます。それでは家賃収入が入りませんから、大きな損失を被ることになります。ですからマンオーナーは、出来るだけ次の入居者が入れるように対処しなければいけません。

清掃は特殊清掃業者に

まず、やっておかなければいけないのは部屋を綺麗にすることです。自殺の方法は薬を飲んだり、火をつけたり、首をくくったりといろいろな方法がありますが、それによって床板や壁に血痕や腐敗した体液が付着します。そういった物質は染み込んで、普通に家庭用の洗剤を使っても、跡が残るし死臭も消えません。また、何か入居者が病気を持っていたときには、部屋が汚染されている可能性も否定できません。

ならばどうするかというと、殺人事件や自殺が起きた部屋を綺麗にする特殊清掃を請け負う業者に任せることです。特殊清掃では、強力な洗剤、消臭剤、オゾン処理などを行って、部屋を元の状態に綺麗にしてくれます。

畳や床板などに染み込んだ体液などは、状態によっては清掃をしても綺麗にする事ができない、臭いが消えないことがありますから、そのときには汚れている部分をまるごと取り替える手配をします。これも特殊清掃の業者がやってくれます。

部屋を綺麗にした後は、残された遺品の整理を行います。特殊清掃を請け負う業者では、そのまま遺品整理や要らないゴミの処分なども請け負ってくれるところがありますから、手間を省くのであれば全て任せてしまいましょう。

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遺族へ損害賠償請求できる?

そうして全てが片付いたら、入居者の遺族や連帯保証人に連絡を取って、遺品の引き渡しをします。そして、連帯保証人に対しては、原状回復をするために特殊清掃の業者を雇っているわけですから、損害賠償請求を行います。

遺族については、遺族が連帯保証人であったり、連帯保証人に連絡が取れないということであれば、そちらに損害賠償請求をすることができます。ただし、それは遺族だから無条件に請求できる、というよりも、自殺をしたことで生じた損害を負の遺産と見なし、法定相続人である遺族に引き継がれるという考えからです。

ちなみに損害には、自殺をしたあとに腐敗が進みすぎて臭いが部屋の外まで漂い周辺の住民精神的な被害を及ぼした、ということも含まれる場合があります。

連帯保証人も遺族も居ないのであれば、その損害はオーナーが自己負担するしかありません。

遺体についての扱いですが、誰か一人でも身寄りがいれば、遺体を引き取って葬儀の手配をしてくれるでしょうが、一人暮らしの入居者であれば、死亡届を出すところから始めることになります。法的にオーナーであれば死亡届を出す資格がありますが、問題は葬儀です。ささやかでも葬儀を行うのであれば、その費用が発生します。

そして、オーナーのように親族以外が葬儀を行うのであれば、役所に申請することで、その費用を生活保護費の葬祭扶助という制度により実費が支給されることになります。遺骨については、行政に任せることになります。

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次の入居者への対処は

さて、葬儀を行い、部屋を片付けたところで、肝心の入居者探しですが、自殺をしたときには、その事実を入居希望者に伝えなければいけない告知義務が発生します。

これまでは、一度誰かが借りてしまえば、その次の入居希望者には告知義務がなくなるというのが一般的でした。ですから、事情を最初から知っている知り合いに、住んでもらい告知義務をなくすという方法も行われていたのです。ですが、それが認められなくなり、10年経っても告知をするべきだという考えが増えてきています。念のために月日が経過しても告知をしておく方が良いでしょう。

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知るべき不動産経営のマニュアル!安定した利益を出すにはどうする?


知るべき不動産経営のマニュアル!安定した利益を出すにはどうする?
不動産投資の計画を立てるにあたって不動産経営を行うことになりますが、マニュアルを学んでおくのが大前提です。不動産経営マニュアルを学んでおくことで、経営に失敗することなく堅実に利益を出すことが出来ます。

プロセスを学ばずに適当な経営を行ったところで不測の事態に対応出来ない可能性がありますし、失敗するリスクが上がるでしょう。だからといって敷居が高そうな度としり込みしていても、経営によるメリットの恩恵を受けることが出来ないままなのはもったいないです。

そこで、不動産経営を行う上で大切な7つのプロセスについてご説明します。

管理会社を決めるまでの3つのプロセスとは?

まず不動産経営を行う前に計画を立てておきたいのが、目標と物件のリサーチ、そして管理会社の決定です。これらは最初のマニュアルとして欠かせないので、十分な下調べが必要となるでしょう。

1つめは目標となる数字を決めておきましょう。自分は不動産に対してどれだけ投資に回せる金額を用意することが出来るか、キャッシュフローをどれだけ得たいのか、いつまでに目標金額を得たいのかが重要です。投資に回せる金額が少ないほど得られる利益も少なくなり、それだけ目標金額まで達する時間が長くなるものの、リスクも相対的に低くなります。

2つめの物件のリサーチですが、物件を選ぶ際に需要があるかどうかが最大のポイントです。需要がない環境に建つ物件を購入したところで空室が出やすくなるので、安定した利益に繋がりません。駅近であるか、最寄り駅から様々な場所までアクセス出来るかなど、入居者のニーズに合うような物件を選びましょう。次に気を付けるのは予算と借り入れ可能な金額です。予算によっては購入したくても出来ない可能性がありますし、融資の限度額の問題もあるので融資を受ける金額と予算に問題がないように資金を集めておきましょう。

3つめのプロセスとして、不動産経営を行う上で管理会社の存在が欠かせません。自分で物件の管理を行ってもいいのですが、様々な仕事を一手に引き受けることになるので非常に管理が大変です。よって管理会社を選ぶ際には、

・いかなる状況でも家賃を回収してくれる能力
・どれだけ集客力が高いか、
・様々なトラブルに対する対応力があるか

以上の3つを重視するのがマニュアルを学ぶポイントです。
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賃貸管理のプロセスから建物管理を行うまでの2つのプロセスとは?

不動産経営を行う際に管理会社に任せるだけでは経営は成り立ちません。まず、賃貸管理と契約管理の仕事を行う必要があります。賃貸管理を行う際に重要なのは、きちんと入居者が家賃を振り込んでいるか、そしてクレームなどへの対応です。もしも家賃が期日までに振り込まれていなければ滞納したことになるので、すぐに滞納に対する対応を行うことになります。また、クレームや苦情の解決スピードはそのまま入居者との信頼関係に繋がる為、いいかげんな対応だと入居者がいなくなる要因となります。入居者と真摯に向き合って解決に勤しみましょう。

4つめのプロセスである契約管理の場合、入居者が更新を行うか退去するのかで対応が違います。契約を更新するのであれば更新に必要な書類を用意して記入漏れのないようにします。退去の場合は修繕やクリーニングなどの必要性に応じて入居者に費用の負担を請求しましょう。

5つめの建物の管理を行う場合だと、購入した物件の点検作業を必ず行うことになります。必ず行うことになるのは、消防設備と貯水槽、エレベーターの点検です。これら3つは年に1回必ず点検を行うことが義務付けられているので、衛生面や不備がないかどうかチェックしましょう。また、消防設備に関しては消防機器に問題がないかどうかを管轄の消防署長に報告する必要があるので、もしも不備があった場合は必ず報告してください。

また、清掃業務や空調設備の点検もマニュアルの中に入っていることがあります。清掃業務は基本的に管理会社を経由して依頼した方が負担がかかりません。空調設備の場合、契約内容によっては空調設備の点検を管理するかどうか決めることが出来ます。
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契約更新から継続的に家賃収入を得る2つのプロセス

6つめのプロセスで契約更新となった場合、次に更新するまで2年あるので、その間に他に空室が出ないか入居者の管理を行ったり、空室を埋める為に募集をかけたりと継続的に家賃収入を得る為に動くことが7つめのプロセスとして大切なことです。

まとめ

不動産経営において継続的に家賃収入を得る為には、物件を購入する時に注意するだけでなく購入した後も油断することは出来ません。どこにでもリスクが潜んでいますし、入居者がいなければ家賃収入には繋がらないので、注意深く行動することが大切です。

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不動産屋との信頼関係が必須。入居者とのやり取りや不動産購入。

不動産屋との信頼関係が必須。入居者とのやり取りや不動産購入。

不動産屋との信頼

不動産物件の取引や賃貸経営をするときには不動産屋との信頼関係が重要になります。一般的な不動産物件の売買では仲介を依頼することになるからです。不動産物件の購入をするときには不動産屋に相談して物件を紹介してもらうのが基本的な流れになっています。

その際に信頼関係を築けるかどうかで紹介してもらう物件にも違いが生まれる可能性があり、さらに情報収集をお願いしたいというときにもどの程度まで応じてくれるかに違いが生じるのは必至です。流通物件として市場で見えているものだけでなく、不動産屋が独自に抱えている非公開物件がある場合もあります。

また、ちょうど売りに出すという話が上がっている物件についての紹介を受けられることも十分な信頼関係が築けている場合には期待することが可能です。紹介してくれる物件の良し悪しについてもこのオーナー候補には良い物件を与えたいと思ってもらえるかが重要な要素になります。嫌われてしまうと売れなくて困っている物件を魅力的なものだと言って買わされてしまうリスクもあるので注意しなければなりません。

最終的に価格交渉を行うときにも不動産屋に認めてもらえていれば売り主とうまく交渉してくれる可能性もあるので安く買えることすらあるのです。

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契約外の居住者以外の人が住み始めたら、どのように対応する?

契約外の居住者以外の人が住み始めたら、どのように対応する?

賃貸マンションやアパートを貸す際には、契約上で入居する予定である人物を知らせてもらって許可するのが一般的です。契約者が居住するのが普通ですが、場合によっては居住者と一緒に、契約外の人物が住み始めることもわりとよくあります。この場合の対応について、考えていかなければなりません。

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家賃に消費税をかけても良いか?個人事業主や法人は消費税が可能か?

家賃に消費税をかけても良いか?個人事業主や法人は消費税が可能か?

消費税

税金にはさまざまな種類がありますが、消費税は日常生活のすべてに関連するので、最も身近な税金の一つです。平成2年に、3%でスタートした消費税は平成9年に5%、平成26年には17年ぶりの増税で8%となり、10%への増税が予定されています。

税金には公平性が求められ、”公平”というとルールは一つだと思いますが、捉え方によって異なる考え方ができます。収入や所得に対して課税する所得税や法人税に対して、消費税は支出に対して課税するので、お金持ちが10万円のものを買っても、そうでない人が10万円を使っても同じだけの税金がかかります。

たとえば、月収100万円の人が、月に10万円の食費を使うと、消費税は8%の8000円で、収入に対する割合は0.8%ですが、月収20万円の人が同じように10万円を使うと、税金は同じ8000円でも、収入に対する割合は4%になってしまいます。

この影響の差は、税率が高くなるほど大きくなるため、平成26年に8%への増税が実施され、さらに10%への増税が予定されている中で、食費などの生活必需品に対して軽減税率を適用する、複数税率が検討されています。

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