投資の種類と方法

ワンルームマンションの区分所有とアパート1棟所有は○○を買え!

不動産投資において必ずといってよいほど比較される「ワンルームマンションの区分所有」と「アパートの1棟所有」。どちらを購入するかで不動産投資の戦略が大きく変わるため、永遠に論争の火種となります。どちらの物件にも一長一短の良いところと悪いところがあり、甲乙つけがたいのが悩みの種です。しかしながら今回は、その論争に終止符を打つべくどちらがおすすめなのかはっきり申し上げます。どちらにするか悩まれている方、必見です!

続きを読む

容積率や建蔽率オーバー物件はサラリーマンの不動産投資には難しい?

中古物件を検索していると、土地に対する建ぺい率、そして容積率がオーバーしている物件を見つけることもあるでしょう。現在の建築基準法に適合しない物件になってしまうわけですが、多少建物の面積が広いことをお得に感じることもあるかもしれません。しかしもちろんデメリットもあるので、よく注意して購入するようにしましょう。

容積率オーバー物件への不動産投資はサラリーマンには難しい?

続きを読む

地方と海外の不動産投資のメリット・デメリット。どちらも敷居が高い

地方の不動産投資

地方の不動産投資

地方の不動産投資のメリット、デメリットを述べます。日本の不動産投資の場合、

一番のデメリットは不動産投資を地方でした場合、日本の少子高齢化は既に見えており、また、都会への一極集中は際立っており、地方に住人が住む方はどんどん減っていく一方になります。

それでは、地方で不動産投資をする方は失敗するのでしょうか?地方で不動産投資をする方は破産するのでしょうか?場合によっては、そうかもしれませんし、違うかもしれません。因みに都会に不動産を購入したからと言って、失敗や破産をしないわけではないという事です。

少子高齢化や都会への一極集中で、地方の不動産投資は状況は悪化していくことは、おそらくほぼ間違いありません。しかし、地方の不動産でも必ず住む人はいます。また、利回りはリスクと相関を持っていて、地方の不動産になればなるほど、利回りは高くなる傾向になります。

続きを読む

不動産投資の種類と方法~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

不動産投資の種類と方法

不動産投資と言っても、建物の種類は多くあります。ワンルーム区分マンション、ファミリー区分マンション、区分店舗、区分事務所、一棟マンション、一棟アパート、一棟商業ビル、戸建て、賃貸併用住宅、倉庫、工場、駐車場、ホテルなど様々です。

何を選択するかで顧客が変わり、また、税制面も大きく変わり、銀行融資も大きく変わります。ここでは、それぞれの特徴を銀行融資も交えて、紹介します。

続きを読む

コインランドリー投資とシェアハウス投資。通常の不動産投資との比較

コインランドリー

コインランドリー

不動産敏でないかもしれませんが、コインランドリーは、最近共働きの主婦の利用が多いようです。共働きで子供がいると洗濯する時間がなく、一回で洗濯できるような大容量の洗濯機は通常家庭にはありません。

しかし、大容量洗濯機は、コインランドリーに備えており、最近では、洗濯乾燥機がおいてあるコインランドリーもよく見かけます。1週間分の洗濯を土曜日曜日に1回で洗濯するような主婦が増えており、洗濯している間にスーパーやスポーツジムなどに通い、洗濯が終わる頃に、洗濯物を取りに来るようなライフワークになっているようです。

コインランドリーは、機材の購入と、店舗の改装にそれなりにお金がかかります。大体フランチャイズのような形態になりますと、新品の機材を買うことになるので、1500万位でできる所もありますし、3000万程と言われるところもあります。

続きを読む

トランクルーム(コンテナ倉庫)-バイク駐車場の不動産投資の現状

トランクルーム

トランクルーム

倉庫は、最近では個人が使用するような不動産投資のトランクルーム(コンテナ倉庫)やコンテナ倉庫として、貸し出されています。倉庫は**倉庫のような管理会社が土地や建物をそのまま借りて貸し出すような形態と、個人で全てインターネットから貸し出しの仲介をして貸し出す方式があります。

管理会社を通すとレジデンス系の管理会社は安ければ3%程からありますが、倉庫系の管理会社は20%程取られてしまい、大きな負担になります。不動産投資で失敗するリスクを少なくするには、安い管理費で管理していただく事も必要です。

続きを読む

戸建-賃貸併用住宅の賃貸不動産。戸建ては不動産投資の登竜門。

戸建て

不動産投資の登竜門です。値段が数百万円のものから、とんでもないものだと、数十万位のいわゆるボロ物件ものもあるので、不動産投資が怖いけど興味がある。それでは、戸建て投資からやってみようと言う方が多いのではないのでしょうか。

住宅ローンならば銀行融資は出るのですが、不動産融資での銀行融資は正直でずらく現金購入が王道です。ただ、日本政策金融公庫やノンバンク系の銀行ですと、担保条件の設定がうまくいけば、可能です。

しかし、住宅ローンにせよ、不動産投資ローンにせよ住宅ローンを使用するには30mm2以上となり特例を受けるには50mm2以上となるなど制約がある為、注意が必要です。また、住宅ローンを使用した不動産投資は禁止されています。不動産投資ローンを使用した戸建では、物件によって担保価値がないものも多く、融資が出ずらい物が多くあります。

続きを読む

不動産投資としての商業ビル-工場-ホテルの担保は取りにくい?

1棟商業ビル

1棟商業ビル

1棟商業ビルは、レジデンス部分が全くなく、店舗や事務所ばかりが入ったビルになります。積算評価や収益還元評価は1棟マンションと同じです。店舗と事務所ばかり集まっていますので区分店舗や事務所と同様、銀行が融資を出しづらい分、利回りが高い物件が多いです。

区分店舗と同じで銀行は融資を出しづらいずらく、現金を多く入れて投資する事が多いです。現金を多く入れなければならないため、不動産投資の初期の頃に現金を持っていないと厳しく、また、現金が多少あったとしても、一つの物件で現金を消費してしまうと後々が厳しくなる為、多額の現金を持ち合わせていないと余りおすすめはできません。

続きを読む

都会不動産投資のメリット・デメリット。高属性サラリーマンの注意点

都会の不動産投資のメリット・デメリット

都会の不動産投資のメリット・デメリット

都会の不動産投資のメリット、デメリットを述べてみます。まず、都会で不動産を所有することは、都会中の都会である程、ステータスになります。東京や大阪などの中心地、例えば、東京の銀座に商業ビルなんか持っていたら、この人何者。相当すごい人なんだろうなと思ってしまいますよね。銀座などの一等地にビルやマンションを持っていたら皆様から一目置かれるような存在になると思います。しかし、これが本当に失敗ではなく成功なのでしょうか?

また、都会の不動産投資のメリットとデメリットになるのは、不動産価格自体は、経済情勢や日本銀行の動向、銀行の融資(ローン)状況によって大きく変わります。融資状況が良ければ、都会の不動産価格は大きく値上がりし、これらの状況が悪化すれば、不動産価格は下がります。一番キャピタルゲインが得やすく、キャピタルロスも発生しやすいのが都会の不動産投資になります。特に融資が出やすいRC造の物件などは木造物件に比べ、価格が高騰しやすくなっていて、キャピタルゲインを得るような投資には最適になっています。

続きを読む

不動産投資の花形、1棟マンションの特徴。耐用年数と建物価値。

1棟マンションの特徴

不動産投資の1棟マンションは、不動産投資の花形です。土地と建物がセットの物件なので、銀行は減価償却しない、土地を持っているマンションを大変好みます。基本的に土地は、何年経っても、不変の価値を持っていて、経済状況や融資状況が大きく変わらなければ土地の価値も大きくかわりません。建物価値が0円で土地の価値が1億円の物件を購入したとして、返済すればするほど土地の価値は変わらないので、資産>融資の状況になり、どんどん資産価値が上がります。

1棟マンションは額が区分マンションやアパートに比べ高額ですが、その分スケールメリットを活かし、部屋数が多いのが特徴です。区分マンションはそれに比べ1室しかない為、それに比べ1棟マンションは空室率次第ですが、不動産投資の中では失敗しづらい部類と言われています。しかし、一度でも一棟マンションで失敗してしまうと、不動産投資は額が額だけに中々立ち直ることができないのも事実です。

1棟マンションの特徴

*実際には建物価値が0円の物は、耐用年数越えの物件になる為、融資は中々出ませんが、銀行融資が出た場合には、土地の価値は償却しない為、資産がどんどん増える状況になります。

続きを読む