投資の種類と方法

1億円貯めるには株か不動産投資かどちらが良い?投資方法を考える

1億円貯めるには株か不動産投資かどちらが良い?投資方法を考える

投資方法

1億円を貯めることを目的として投資を行おうとする際、投資方法はいくつか検討材料に入ってきます。それは、株であったり、FXであったり、不動産投資であったりと多岐にわたります。その中から投資としてよく用いられている方法は、株の売買と不動産投資です。その二つのうち、どちらが1億円を貯めるに適しているのでしょうか。

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仕業がする不動産投資。弁護士、医者など 不動産投資で騙されるな。

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投資というよりも不動産経営

不動産投資とは、投資というよりも不動産経営であるといっていいと思います。その他のいろいろな投資(株式、債権、先物、通貨など)は、リスクを負っての利潤目的の貸金、あるいは短期の売り買いによる利ザヤ稼ぎを含む商行為ですが、不動産投資は本来不動産経営そのものであり、経営者としての力量が試される場でもあると考えられます。

さて、いわゆる仕業を営む方々は、巷で“先生”と呼ばれ、その業を営むにおいて並々ならぬ勉学を重ねて難しい専門知識を学習して合格率の低い国家試験などの試練を潜り抜けてきた方々です。ごく一部の例外を除き、これらの方々はいわゆる秀才です。

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理系はアパート経営に向いている?理系が不動産投資をするべきか?


理系はアパート経営に向いている?理系が不動産投資をするべきか?

理系はアパート経営に向いているのか?不動産投資をする際に想定されるメリット・デメリットを紹介していきます。

理系とは?「不動産学部」?

そもそも理系の定義とは何でしょうか。文系の反対。理数科目が得意。実験ばかりしている研究者。いろいろなイメージがあるかと思いますが、自然を対象に研究している学問のことです。学問的にいえば自然科学が研究分野の領域となります。

こう書くと自然の現象ばかりを研究対象にしているようなイメージをもたれるかもしれません。しかし現在は、人間の活動に焦点を当てて課題解決を研究の対象としている学問も多く、人の役に立つという根底部分をより強く感じられるものが増えている印象です。

ただ上で述べたのは大学以降の専門的な話で、みなさんが想像するのは高校1、2年のときに文理選択を迫られたときのものではないでしょうか。では実際に文系理系の人数の比率はどうなっているのでしょうか。

平成28年度の文科省の調査によると4年制大学生でみた場合、約120万人が文系、約54万人が理系の関係学部に在籍しています。ざっくりした比率でいうと、文系:理系=2:1となっているようですね。

文系出身者のほうが多いのが現状のようです。ちなみに建築学科という学科もありますが、不動産投資に直接的に関係することは学ばないでしょう。ただし、「不動産科学」や「不動産学部」は存在しているようで、そちらでは専門的な知識を身につけられます。

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理系とアパート経営

理系大家という肩書きでアパート経営、不動産投資をされているかたはネット上でリサーチをかければそれなりの数が見受けられます。なかには紙の書籍を出版している方もおられるなどそれなりに成功を収めておられるようです。

だからといって、理系であるがゆえに活かせたメリットや向いてないと思ったデメリット等についてはみなさんとくに触れられていません。これは仮に肩書きにこそしたもののあくまでそれは肩書きであって、その部分がアパート経営に大きく影響を与えているわけではない、というのが理由でしょう。

つまり、本質的に理系とアパート経営は関係がないということですね。当たり前といえば当たり前の話です。理系だから誰しもうまくいく、うまくいかないということではないからです。

とはいえ、一般的な理系出身者に共通する特徴を分析しアパート経営や不動産投資に対してそれがどのようなメリットやデメリットをもたらすのかを考察することは可能ですし、価値があることかと思います。

そこで憶測の域を出ませんが、アパート経営や不動産投資に取り組んだ際に想定されるメリットやデメリットを以下に挙げました。

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理系の考え得るメリット・デメリット

・数字に強く検証が得意

不動産投資はあくまで収益を上げることが目的です。そのため素人が参入できる土壌ではありますが、成功には経営者目線的な感覚が必要になります。アパート経営という事業を軌道に乗せ利益を上げ続ける必要があるのです。

つまり、資金ショートすることなくキャッシュフローをプラスにもっていき続けなければなりません。その上でなにが一番大家に求められるかというと、適切な投資シミュレーションを繰り返すことです。

物件取得に要する費用から賃貸収入や毎月の経費まですべてを計算し、黒字経営が成立するように何度も試算するのです。その領域において文系の出る幕ではありません。まさに理系出身者の独壇場ともいえる得意分野といえるでしょう。

・計画性をもって臨める

アパート経営の戦略にもよりますが保有する物件をいつ売却するのかを決める出口戦略は非常に大切です。出口となる売却に失敗すると、その投資自体が失敗と言わざるを得なくなるケースも多いからです。

どのような手順で進めるかをあらかじめ決めておく実験のように、出口戦略も今得られる情報を分析し何年先にいくらで売却するのかを決めておきましょう。もちろん物件を所有し続ける戦略もありますが、それにもリスクはつきまといます。

どのような場合にしろ、出口戦略を練らずに投資することはお粗末と言わざるを得ません。その点、文系が面倒と感じる計算やシミュレーションもお手の物ではないでしょうか。

・人との交渉事は避けられない

その反面注意したいのが対人との交渉です。不動産仲介会社や管理会社、金融機関の担当者にアパートの住人や修繕業者など仕事以外の人間関係が発生します。すべて計算どおりうまくいけばよいのですが、すべて人が関係するものです。

計算ではコントロールできないのが人間ですので、その点をうまく交渉する力量も必要になってきます。

まとめ

いかがでしたか。数字の計算やシミュレーションはアパート経営を成功に導く上では必須作業です。そういった面でアパート経営と理系は相性がよいかもしれません。

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文系はアパート経営に適している?文系に不動産投資は可能か?


文系はアパート経営に適している?文系に不動産投資は可能か?
文系はアパート経営や不動産投資に適しているのでしょうか。よくある疑問をメリット・デメリットの点も含め説明します。

文系とは?

まずは文系の定義を確認しておきます。よくあるイメージからいくと、理系の反対。理系科目が苦手。理系に比べ女子の比率が多いなどといった点を思い描きますが、正しい学問的な位置づけとしては人間の活動に焦点を合わせて研究している学問です。

人間の活動というと少しおおげさな気もしますが、政治や経済に法律といった人間社会を形成する上で不可欠な要素を研究分野としています。また哲学や倫理に宗教といった古代からの思想に加え、最大の発明の一つ言語を対象とした学問だということを認識すると、奥が深い学問だと感じてもらえるのではないでしょうか。

学生時代に文理選択を迫られた際、文系を選ぶ動機の一つとして理数系科目が苦手というものがあります。これはあくまで成績の一環として理数系科目が苦手なだけであって本質的に理数系が嫌いというわけではないはずです。

その証拠に事務職を就職先とするのは基本的に理系ではありませんし、仕事上数字に触れない職というのもかなり限られるでしょう。個々人で計算の得意不得意はありますが、誰しも数字と向き合って生きているのです。

アパート経営だからといって変に心配する必要はありません。ただし理系には「不動産科学」や「不動産学部」という学部学科があります。その一点からすると、アパート経営に向いているかどうかでいえば理系に軍配が上がるかもしれません。

ちなみに不動産会社の求人は営業がメインということもあって、文系の就職者がほとんどです。つまりアパート取得や管理の際にお世話になる不動産の担当者は文系が多いということになりますね。

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文系とアパート経営

文系大家はほとんど見当たりませんが、理系大家という肩書きでアパート経営、不動産投資をされている人はネット上にはそれなりにいらっしゃいます。紙の書籍を出版した方やコラム記事を掲載している方が多いのが印象です。

それでも文理の肩書部分でメリットやデメリットを語っているような話は見受けられません。どうやらアパート経営や不動産投資において文理の関係性は低いといえるでしょう。

普通科であれば文理に分けられることが決まっており、要は二極化されただけです。その人の特徴として文理を挙げるには、よほど突出したなにかがないかぎりあまりにも平凡です。

つまりアパート経営において文理はどちらも「可もなく不可もなく」といったところなのでしょう。それでも投資家となるそのほとんどは文理に二極化されたわたしたちです。

そこで文系によく挙げられる特徴から考えられるメリット、デメリットを想定することはそれなりにプラスの材料となるでしょう。

あくまで憶測の域は出ませんが、アパート経営や不動産投資に取り組んだ際に想像されるメリットやデメリットを以下に列挙してみました。

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文系の考え得るメリット・デメリット

・人とのコミュニケーションに強い

勘違いしてほしくないのは、なにもコミュニケーション能力に文系出身者すべての人が優れているということをいっているわけではありません。

文系出身者の大半が就職している職種が営業です。これは好むと好まざるとに拘わらず、という部分ももちろんあるでしょうが、お客さんとコミュニケーションをとってなんぼの商売です。

そのお客さんが不動産会社や融資担当者、入居者に変わったとしても営業のプロとして培ったコミュニケーション能力を十分活かすことができます。円滑に交渉を進めながら欲しい情報を引き出していく、これはアパート経営において最重要な能力の一つだといえるでしょう。

とくに物件売買の際は交渉がカギを握ります。買主売主どちらにとっても安く買えるか高く売れるかが、不動産投資の成功を大きく左右します。また不動産業者と仲良くなることでよい物件や情報を流してもらえる可能性も高まります。

・感覚や感情を優先し計算をないがしろにする

人によるところは大きいですが、緻密な分析や計算は本来その得意とするところではないはずです。ですが、アパート経営や不動産投資を成功に導くには利回りや税金の計算、物件価格に応じた出口戦略のシミュレーションが不可欠です。

そういった計算部分をおろそかにしたり業者の説明を鵜呑みにすると、思わぬ費用の発生に苦しんだり不労所得を得るはずが赤字を垂れ流し手間ばかりがかかる物件を背負うことになります。

「まあ大丈夫だろう」という安易な感情や面倒な気持ち、苦手だからという感覚で計算やシミュレーションをおろそかにすることだけは絶対に避けましょう。後悔しても後の祭りです。

まとめ

いかがでしたか。文系だからといって苦手な分野から逃げずにきちんと取り組めば、アパート経営も成功に導く力は必ずあります。

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不動産鑑定士はアパート経営に有利?不動産投資でとるべき資格か?


不動産鑑定士はアパート経営に有利?不動産投資でとるべき資格か?
難関国家資格として有名な不動産鑑定士。自ら取得することでアパート経営や不動産投資に活かせるのでしょうか。プラスなイメージがある資格取得を今回はバッサリ切ります。

不動産鑑定士とは?

国家資格の一つで、取得する際の試験難易度が非常に高いことから弁護士・公認会計士と並んで「三大国家資格」と評されることもあります。特徴はほかの資格と比較しても取得者が少なく全国で約9000余人といった人数しかいないことです。

弁護士人口が2015年で36000余人、公認会計士は2016年で35000余人です。比較してみると約四分の一と不動産鑑定士の人数の少なさが際立ちますね。この資格取得者の少なさに対しては国も対策を検討しており、今年の3月13日には試験を緩和することが決まりました。

そのかわり、試験合格後も定期的な研修を受講する義務が定められる方向で話はまとまりました。その背景には受験者数が減少する一方で、不動産証券化市場(J-REITなど)が拡大を続けており、その拡大する市場に合わせて鑑定の需要が増加している影響があります。

2016年の受験者数が1568人と、ピーク時と比較した際にその約三分の一にまで受験者数が減少しているのが現状です。

そんな不動産鑑定士の業務はというと、不動産や土地の鑑定が独占した業務であり、路線価とよく呼ばれる大規模な相続税路線価を評価することも主な業務です。それに加えて個人や法人のコンサルティング業も営んでいます。

後者はアパート経営に関わるものから不動産証券市場や資産評価に至るまで不動産に関係するものを対象に非常に豊富です。いずれも鑑定評価のプロとしての知識や経験が求められるでしょう。

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不動産鑑定士とアパート経営の接点

アパート経営と不動産鑑定士の間に関りはあるのでしょうか。実はアパート経営の多岐にわたって影響を与える要素を含んでいます。まず独占できる業務として不動産の適正な鑑定評価が可能です。

不動産鑑定士は不動産や土地に対して適切な鑑定価格を割り出し、「不動産鑑定評価書」を作成します。これにより不動産取得の際はもちろん売買の際の判断材料になりますし、交渉の武器となることもあるでしょう。

また金融機関から融資を募る際も鑑定評価が役に立ちます。融資にあたっては所有する(したい)物件を担保にするわけですが、鑑定評価の結果をもとにその物件であればどれくらいの融資額が期待できるのかを、前もってある程度判断することが可能になります。

不動産を相続するときも前もって鑑定評価しておくことで数字として資産を把握することができ、不動産について知識がない遺族がいても公平に話し合いに臨めるでしょう。

いずれの場合においても適正価格を把握しておくことで、損をするケースを免れることができますし、相続などで無用な争いをせずに済む可能性も高くなります。

不動産鑑定士の存在はアパート経営において、価格提示の際の正しい根拠となり得るのが大きなメリットです。アパート経営の素人大家でも不動産会社はじめプロを相手にする業界ですので、できる武装はしておくことに価値があるのではないでしょうか。

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アパート経営のために不動産鑑定士を取得する必要性

アパート経営における不動産鑑定士の有用性は先に述べたばかりです。とはいえ、資格を自ら取得してまで臨む必要性があるかといえば、それはまた話が変わります。結論からいえば、取得する必要性はないでしょう。

・時間と労力に見合わない

不動産鑑定士は冒頭で説明したように難関資格です。取得することで個人の能力は向上しますし、なんらかの手当を得られるかもしれません。評価の対象にもなるでしょう。しかし、それはあくまで会社員の場合の話です。

一日何時間もの勉強時間を確保しそれを数か月から数年間コンスタントに続ける必要があり、二つの試験をパスした上で1~3年ほどかけて実務修習をすることで初めて不動産鑑定士として登録されます。

この資格を活かして本業にするなりしないかぎりはおすすめできません。少なくともアパート経営や不動産投資をする上では、コストパフォーマンスの面からみても不釣り合いです。

・資格がない先輩大家は大勢いる

競争という意味ではほかの人にない強みをもつのは良いことです。ただし、資格をもたずともアパート経営を成功させている先輩大家さんは山ほどいらっしゃいます。なくてもよいものに時間と労力を割くのはやはりおすすめできません。

どうしても必要であれば取得するのではなく、依頼すればいいだけなのです。資格取得に費やす時間があれば条件に合う物件を一つでも多く探しましょう。不動産会社とコミュニケーションを取りましょう。そちらのほうがよほど必要な力が磨かれるはずです。

まとめ

いかがでしたか。不動産鑑定士は利用する価値こそあれ、アパート経営において自ら資格取得に走るのは大間違いです。

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低学歴だとアパート経営は不利?不動産投資と学歴に関係性は?


低学歴だとアパート経営は不利?不動産投資と学歴に関係性は?
低学歴だからアパート経営は不利と決めつけるのは間違っています。ただし高学歴と比べると容易ではない現実もあるようです。また本記事では高学歴や低学歴について言及しますが、「学歴に良い悪いはない」ことを特筆しておきます。

低学歴とは?

学歴に高低があることは事実ですが、その線引きはなんとも曖昧です。まず日本での義務教育は中学校までと取り決められています。平成28年度の文科省の調査では高等教育機関への進学、つまり高校への進学率は80.0%だとしています。

これはちょうど2割の人がその時点での最終学歴を中卒で終えたということになります。また高校卒業者のうち過年度卒(浪人など)も含んだ大学・短期大学への進学率は56.8%と6割に満たない数字。一方、高校卒業後すぐに就職した人は17.8%と2割を切る数字でした。

仮に低学歴を高卒までとした場合は約6割ほどの人が高学歴、約4割ほどの人が低学歴という線引きをすることができます。しかし昨今はFランク大学と呼ばれる学力養成に疑問をもつ私立大学も乱立しており、はたして大学を卒業したから高学歴とはいえない現状があります。

これらを考慮に入れると、はっきり言って「ここまでが低学歴ここからが高学歴」という線引きは不可能ではないでしょうか。

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低学歴がアパート経営に不向きな理由

先ほどは学歴に高低の線引きをするのは難しいという話をしました。しかし、低学歴と目される人たちがアパート経営に踏み切る際、高学歴とされている人たちよりもそのスタートを切りにくいというのはある程度真実味を帯びているかもしれません。理由は下記です。

・賃金格差がある

アパート経営や不動産投資に必要なものはなんでしょうか。必ずではありませんが、まとまった自己資金は通常用意しておく必要があります。物件を取得する際に頭金を用意しておくことで金融機関からの融資を取り付けることができますし、契約上手付金を売買契約時に用意しておく場合もあります。

この自己資金は最低でも数百万円にのぼるのが通常です。金額はその都度条件次第で変わりますが、フルローンを組まないかぎりはそのくらいの金額感で見ておくのが望ましいでしょう。

問題は今お話しした自己資金です。この数百万円という金額を貯めることは容易ではありません。それを表すのが下のグラフで、学歴による賃金格差を年代ごとに図示しています。

(出典)平成28年賃金構造基本統計調査
http://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/z2016/dl/03.pdf

見ていただければ一目でわかるとおり、50代の賃金が高卒と大卒で男女それぞれ倍近く離れていることがわかります。明らかに高学歴のほうが自己資金を貯めやすい現状なのです。

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投資に対する考え方に決定的な違いがある

アパート経営は言ってしまえば不動産投資です。投資というのはお金を使ってお金を儲けようという発想からきています。この投資に関する理解が遅れているのが日本です。

例えばアメリカは「投資先進国」といってもよいでしょう。アメリカの子供たちは学校で株についての授業を行ったり、両親から投資やお金に関する教育を受けます。実際に子供のころから株式投資をしている子もいるのが「投資先進国」アメリカです。

比べて日本は投資に対してギャンブルというイメージがまだまだつきまとっています。低金利にも拘わらず貯金に励んでいるのです。世界の現預金比率を調査したデータによればアメリカが13%の預金率に対し、日本は52%という圧倒的な数字が発表されました。

「貯金大国」日本の根は深いことがうかがえます。そしてこの傾向は低学歴になるほど顕著です。お金を働かせるという発想が高学歴に比べ欠けているのは否めないでしょう。なぜなら、小中高の教育課程では決してそのような授業が存在しないからです。

欠けているのは投資マインドだけではありません。金融リテラシーについてもおそらく学ぶ機会がないのです。それが原因で融資に対しての考え方も大きく異なるでしょう。

「借金はできるだけしないほうがよい」。もちろんそうです、基本的には。ただし例外があるのです。お金を働かせてお金を稼ぐ上では自己資金以上のものを操る、レバレッジを利かせることがアパート経営ではカギを握ります。

リスクをとることはたしかに簡単なことではありません。安易に臨めば失敗を招きますし、投資なんてしないほうがよかったケースもあるかもしれません。しかし、大切なことはリスクといかに向き合うかです。リスクがないなんてことは本来あり得ないのです。

何事にもリスクはあります。リスクがないというのは、単に見て見ぬふりをしているだけです。つまりリスクを理解した上で、どんな対策を講じるかが投資の命運を分けるのです。

まとめ

いかがでしたか。低学歴だからアパート経営ができないのではなく、そもそも投資に対する理解が及んでいない可能性がある、というのが正直なところなのかもしれませんね。

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高学歴のほうがアパート経営や不動産投資は有利って本当?


高学歴のほうがアパート経営や不動産投資は有利って本当?
高学歴のほうがアパート経営のスタートを切りやすいのは事実でしょう。その点の説明や危険な投資話についてもお話します。また本記事では高学歴や低学歴に言及した内容となりますが、「学歴に良い悪いはない」ことを先にお伝えしておきます。

高学歴とは?

そもそも高学歴の線引きは非常に曖昧です。大学・大学院を卒業していることとする広い想定もあれば、旧帝国大学や難関私立大学、医学部などの特定の学部を卒業しているなど高偏差値の教育機関を目安にしていることもあります。

ただ、一部の上場企業では一定レベル以上の大学出身者にしか内定を出さない、いわゆる足切りが存在しているのも事実です。また医者や弁護士などの国家資格には高い学力が求められるのも高学歴に関係する話です。

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高学歴とアパート経営

アパート経営や不動産投資を行う人間は分類すると低学歴の人より高学歴の人のほうが多いのではないでしょうか。理由は下記2点です。

・賃金格差

アパート経営にはそれなりの自己資金が必要です。ほとんどの方が銀行などから融資を受けて不動産を取得しますが、それには数百万円の資金が必要な上資金があったとしても属性の都合上、融資を受けやすいのは士業などの高学歴出身者です。

また低学歴に比べ高学歴のほうが賃金が高いことを証明するデータも存在します。

(出典)平成28年賃金構造基本統計調査
http://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/z2016/dl/03.pdf

・投資マインドの差

そもそも日本人は投資に積極的ではなく、貯金に走る人が多いのが現状です。これは外国と比較した際とくに顕著で、投資はギャンブルという誤ったイメージをもっています。

そんな中でも比較的投資マインドを備える割合が多いのが高学歴です。つまり、低学歴に比べて金融リテラシーをもっているのは事実でしょう。この違いは融資を受ける際のマインドに大きな差として表れます。

借金=悪というイメージをもっている低学歴に対し、高学歴はレバレッジを利かせる点や自己資金を投じないことに強みを感じているのです。

もちろん返済の見込みのない借金や浪費を取り繕うための借金はマイナスに違いありませんが、キャッシュフローを生み出す資産を獲得するための借金は黒字であればプラス、言うなれば積極的借金ともいえます。

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高学歴は要注意?高い属性を狙った業者の存在

新築業者のなかには金融機関と組んでフルローンでの不動産投資を実現させる業者もいます。諸費用を業者負担とする実質的な値引きで投資家を誘います。自己資金がかからないフルローンでの投資はレバレッジ効果が大きく、将来2、3棟目のアパート経営を考えている大家にとっては夢のような話です。

しかし、この新築アパート経営がうまくいっていない現状があります。理由は2つ。1つはフルローンなどのレバレッジの高さが仇になったことです。メリットばかりが語られることが多いレバレッジですが、これはどういうことでしょうか。

自己資金が少額の投資やフルローンのものをレバレッジを利かせた投資という表現をします。仮に物件価格5000万円で純利回り5%の物件(収益250万円)があるとして4000万円を金利3%で借り入れ、自己資金を1000万円とします。金利は120万円ですね。

250-120=収益は130万円です。130÷1000×100%=利回り13%です。全額自己資金なら利回りは5%、8%のこの利回りの差がレバレッジ効果です。ですが、金利が2%上昇し仮に5%になったとしましょう。

すると利回りは全額自己資金のときと同じ5%に落ち、自己資金なら発生しない金利が負担となります。このように好条件の際は大きくプラスに働くレバレッジも悪条件が重なると一気に収支が悪化するのが特徴です。

話を戻します。業者は属性の高い個人に絞って投資話を持ち掛けます。属性の高い個人というのは大卒以上でなければ取得できない国家資格を必要とする医師や弁護士、教員など、またリストラのない公務員などのことで、つまり融資を受ける際に有利な職業とされています。

彼らは社会的信用も高く簡単には破産や個人再生といったローン会社が嫌がる手段に逃げ込めません。これが2つめの理由です。そこに目をつけたのが新築業者と一部の金融機関(ローン会社)です。

フルローンでの融資を受けるには上記の属性がよい職業はもちろんのことそれ以外の項目でも高い適正を誇る必要があります。ということは、それほどフルローンでの融資自体が昨今受けづらくなっているのです。

それにも拘らず進んで融資を進める裏にはこのようなからくりがあるわけです。そのような業者であればサブリース契約も盛り込む可能性が高く、経年に伴い家賃料自体も低下させられる可能性をはらんでいます。

まとめ

いかがでしたか。高学歴がアパート経営に有利に働く理由は職業に依存している点が大きいです。またそのような人たちを狙った悪徳な不動産会社やローン会社が存在していることも事実で、頭の片隅で覚えておいてください。

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弁護士はアパート経営に向いているのか?不動産投資×弁護士

弁護士はアパート経営に向いているのか?不動産投資×弁護士

アパート経営とは切っても切り離せない日本の法律。もしあなたが弁護士だったなら、土地や建物の法規制から、契約上の決まり、納税まできっちりすべてを把握でき、正に不動産投資に最適な職業といえるのではないか。

よく抱かれがちなこの想像ははたして事実なのか。この機会にその関係性を解き明かしてみました。

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