これからマンション売却を検討しようと思った時、どのようにして売却していけばいいのか分からないと思ったことはありませんか？マンションを購入するのとは違ってまるで勝手が分からずに慌てることもあるでしょうし、ただ売却するだけだと思っていると失敗する可能性が高くなるでしょう。
どこに相談するべきなのか、マンションを無事に売却する上で何をどうするべきなのかを誰かに相談すればいいのかが分かれば、的確なアドバイスがもらえるかもしれません。そこで、マンションを売却するにあたり、主に相談されやすい様々な相談についてご説明します。
不動産競売によって売却した物件を購入する際に得られるメリットは多くありますが、売却する側にとってデメリットがあることも忘れてはいけません。買う側と売る側では内容が全く違ってきますし、無事に借金返済に充てられるようにどんなデメリットがあるのかをしっかりと知っておく必要性があるでしょう。
そこで、不動産の競売において物件を売却する際に発生するデメリットとはどんなものかをご説明します。
不動産投資において不動産の売却を考えている人にとって、確定申告の存在は必ず覚えておかなければならないでしょう。もしも売却によって利益が出た場合は本年度末までに確定申告を行なう必要性があるのをご存知でしょうか？
確定申告によってもしも損出が出たとしても、損益通算などを行うことで税金を安く抑えることが出来るといったメリットがあります。ですが、必ずしも確定申告を必要としないケースもあるので注意が必要です。そこで、不動産投資における売却を行う際に確定申告が必要なケースは何かご説明します。
不動産投資のリスクの一つに、換金性が低いということがあります。これは、不動産という資産を持っていたとしても、それを売却して資金化したいと思ったとき、すぐに売ることはできないということです。
これが株式投資であれば、出来高がよほど少なくなければ、売りたいと思ったときにはいつでも売ることができるのですから、換金性は非常に高いと言ってよいでしょう。
しかし、不動産売買は1対1の相対取引です。緊急で現金が必要になり、不動産会社に売却を依頼しても、すぐに売れることはありません。それが魅力的な物件であっても、買付を申し込んだ人に融資が下りて、売買契約を結び、それで初めて換金されるのです。
どんなにスピーディに事が運んだとしても1ヶ月程度はかかるでしょうし、それ以上かかることも良くあります。
換金性の低さは、時に不動産投資における大きなリスクとなることもあります。もし、どうしても緊急で現金が必要となったとき、自分の希望する価格で売ることができそうになければ、売り値を大幅に下げて売らなければならないこともあります。
株式投資では、このようなことはありえず、少なくとも市場価格で売れるものです。このことから、換金性の低さは不動産投資特有のリスクだと言えるでしょう。
せっかく苦労して購入し、これまで順調に賃貸経営をしてきたとしても、売り値が安ければ一気に失敗に転じることもあります。
5000万円で購入した物件に年間100万円のキャッシュフローが出ていて、それまでの4年間は順調であったにもかかわらず、売却時に急いで売るために4500万円で売ったならば、4年間の苦労が－100万円の結果となってしまうのです。
ですから、換金性の低さは、不動産投資の無視できないリスクであると言ってよいでしょう。
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ひとついえるのは、大幅に売り値を下げても売ってしまわなければならないような緊急事態というものは、人生においてそうそう起きるものではないということです。
そのような事態に陥ることなく、それなりに安定した不動産経営を行うというのが、不動産投資の本来の姿です。したがって、そのような事態に陥る可能性があると分かっていながら、不動産投資に手を出すのは間違っています。また、その可能性が低い人が、換金性の低さだけを理由に不動産投資を否定するのも間違っています。
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しかし、人生では何が起きるか分からないものです。事前には物件を売ってしまわなければならないようなことは起きないと思っていても、何らかの突発的な事態によって、売らなければならなくなる可能性も、ゼロではありません。
その時、物件の売り値を下げずともスムーズに売れるならば、困った事態には陥りません。ですから、売りに出せばすぐに買い手が付くような優良物件、いわば資産価値が落ちにくい物件をあらかじめ購入しておくことが重要となります。
もちろん、これはほとんど起きる可能性がない緊急事態を想定してそうするという意味ではなく、購入の段階から真剣な態度で、優良物件を購入するようにしていれば、いざ売却の際にもそれほど困ったことにはならないということです。
したがって、
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サラリーマンが不動産投資を行う以上、タイミング良く売却するというのも大切な技術です。キャピタルゲインなどの売却額の差による収益の出し方は、今の時代にも通用する運用方法なので、なぜ必要な技術なのか説明していきます。
不動産投資をする場合、インカムゲイン、キャピタルゲインの違いを明確に理解しておく必要があります。不動産投資のために購入した物件を売却するというのであれば、キャピタルゲインが大きく関係します。今回は、キャピタルゲインの詳細について説明していきます。
資産運用などをしていると、キャピタルゲインという言葉が、頻繁に利用されます。なぜなら、不動産投資においては土地や建物など、資産価値が変動するものを売却することで得られる収益のことをキャピタルゲインと呼ぶからです。一般的に、不動産などの土地や建物、絵画、貴金属など幅広いものでキャピタルゲインによるメリットが発生します。
土地であれば、安い時期に仕入れて、資産価値の高まる時期に売れば、値段が上がった分だけ差額が利益となります。
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不動産投資は、売って、税金を支払って初めて利益確定です。インカムゲインがあると儲かっているように感じてしまいますが、インカムゲインは単なる利益の先取りである可能性があります。不動産投資で失敗しない為にはインカムゲインを取りながら、売却時に高値で売ることが理想です。
しかし、これが出来なくてもインカムゲインを得ていればある程度の利益は稼げるのですが、インカムゲインを得て、そのお金で贅沢三昧をしてしまうと、失敗して破産しかねません。こちらでは、売却に必要な知識を取り揃えて頂くため、売却に重きをおき説明していきます。
不動産投資では、「所有し続けるリスク」というものが存在します。株式投資においては、堅実な銘柄に投資した場合、所有し続ける期間が長期になればなるほど、様々なリスクが小さくなっていくものです。しかし、不動産投資では、所有し続けるほどにリスクが上がります。なぜならば、株とは異なり不動産は物理的な実体を伴うものであり、時間とともに古くなっていくからです。古くなるほど失敗するリスクが上がります。
新築間もない不動産ならば、老朽化している部分が全くないため、管理費や修繕積立金の負担は小さいものですし、不定期的に発生する修繕も少ないでしょう。そのため、年間の賃料収入から差し引かれる経費も少額であり、実質利回りも高くなります。
しかし、経費がほとんどかからないのは最初の10年であり、それ以降は年々増えていきます。設備の老朽化や修繕に伴って、管理費や修繕積立金が値上がりするからです。それに反し、賃料は10年ごとに3％程度値下がりするのが普通ですから、経費率は上がっていきます。賃料を維持することも可能ですが、そのためにはリフォーム費用がかかります。
このように、所有する期間が長期になればなるほど、実質利回りが低下することが、不動産投資における「所有し続けるリスク」つまり失敗する可能性が高まるのです。
不動産投資のキャピタルゲインは、経済状況により、土地建物の価格が買値より上がり、売却益を得ることをキャピタルゲインと言います。株式市場で買建を建てる事で、株価が上がった後に売って利益を得るのと一緒です。それでは、不動産価格を左右する要素を以下に列挙します。
不動産投資は銀行融資あってのものです。勿論現金で購入する方もいます。小さな戸建てなら数百万でも購入可能ですが、アパートやマンションともなると、数千万円や数億円というのが普通になります。
この規模の金額になると、現金で購入するのは非常に難しく、銀行融資ありきで不動産を購入するのが一般的になります。
それでは、銀行の融資を支えているのは、何になるのでしょうか。不動産融資は土地が担保となるので融資がしやすいです。土地を担保に数千万円、数億円と融資できるので、銀行が融資金額を稼ぐには、不動産融資が一番手っ取り早い事になります。
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