不動産投資にかかる税金にはどんなものがある?

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固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税

不動産投資を行うにあたり、マンション購入時には表面利回りを見て購入することと思います。しかし、表面利回りは経費を考慮しない場合の利回りであり、実際には税金その他の経費が掛かるため、経費の金額に応じて利回りは落ちていきます。

管理費や修繕積立金といった経費は、所有する物件の築年数などによって変化していくものですが、税金は毎年変化することがありません。それは、固定資産税と都市計画税です。固定資産税と都市計画税の税率は、以下の通りです。

固定資産税・・・固定資産税評価額×1.4%(固定資産税評価額が建物20万円、土地30万円以下の場合は非課税)
都市計画税・・・固定資産税評価額×0.3%

固定資産税評価額は、現時点では負担調整措置のために減額されています。一方、都市計画税は都市計画の中で定められた区域内にある土地と家屋に対してのみ課税されるものです。固定資産税評価額は、国が定める固定資産税評価基準を基にして決定され、地価公示価格の約7割とされています。これは、3年ごとに見直されます。

また、200㎡以下の土地については小規模住宅用地として、課税標準を評価額の6分の1とする減額措置を受けることができます。200㎡を超える部分については一般住宅用地とされ、評価額の3分の1とする減額措置を受けることができます。

ちなみに、これらの税金は不動産を所有していることに対してかかる税金であるため、不動産投資の結果として赤字になったとしても、支払わなければなりません。

不動産投資の税金は、計算を間違えると後で致命的な失敗になりかねません。ここで皆様良く勉強して不動産投資の税金知識を手に入れましょう。

所得税

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このほか、不動産投資によって所得を得たならば、その所得に応じて所得税がかかります。このときの所得税率は所得額によって累進課税が適用されます。すなわち、本業がサラリーマンの兼業大家ならば、

給与所得+(賃料収入-必要経費)-各種控除=課税所得金額

となり、不動産所得以外に所得がない専業大家ならば、

(賃料収入-必要経費)-各種控除=課税所得金額

となります。算出した課税所得金額に対する税率と控除額は、以下の表を基に計算することが可能です。

課税所得金額          税率      控除額
195万円以下           5%        0円
195万円超~330万円以下     10%       97,500円
330万円超~695万円以下    20%    427,500円
695万円超~900万円以下       23%    636,000円
900万円超~1800万円以下    33%     1,536,000円
1800万円超              40%    2,796,000円

不動産投資のためには、上記の税金がかかります。所有する物件の数が少なく、確定申告を自分で行う知識もあるならば、自分で確定申告を行うことができます。しかし、所有する物件が多くなれば、経費の管理も煩雑になり、確定申告の手続きが難しくなってきます。このような場合には、税理士に依頼して確定申告を行うのが失敗しずらいですし、間違いないでしょう。

まとめ

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私も先日購入した物件は、角地にあり、大通り沿いに面している為、土地の評価が高いです。同じくらいの面積の物件は階段物件になるのですが、固定資産税で3倍位異なっています。因みに不動産取得税も2.5倍位違いました。最初に購入した物件が階段物件であったことから、この不動産取得税や固定資産税は本当かと目を疑いました。不動産仲介会社に最初に聞いていたので、良かったですが、知らなくてかつ現金がない場合確実に失敗していたと思います。

しかし、不動産取得税や固定資産税は何を持っても減額はされません。所得税も減額は無理ですが、節税方法なら沢山あります。不動産投資は会社経営と同じで、サラリーマン所得と合算すれば、税金は多額に持っていかれますが、妻名義で合同会社を作って、不動産を貸した体にすれば、節税も見込めます。税金は皆さん勉強した方が将来においても役に立つと思います。

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