耐用年数と建物の種類~サラリーマン不動産投資初心者。失敗しない

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鉄筋コンクリート造の耐用年数

鉄筋コンクリート造の耐用年数

不動産投資の花形、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリートを使用した建築物になります。英語のReinforced-ConctreからRC造とも呼ばれ、日本では関東大震災後から広く使用されるようになりました。

また、鉄骨鉄筋コンクリート造の事をSRC造と言い、コンクリートの中に使用される鉄筋の他、鉄骨も使用され、7~8階建て以上の中高層マンションはSRC造で作られます。丈夫な方はSRC造ですが、耐用年数はRC造と同じ47年になります。

鉄筋コンクリート造の物件は、入居者からしてみると、人気の建物になります。壁が厚く固い分、騒音問題も起きづらいです。建物の強度もそうですがRC造よりSRC造の方が防音性が高く、RC造では多少の音漏れがあるが、SRC造では何も聞こえてこない位の防音性になります。また、そのような構造から入居者の属性が良いことが多いです。

区分マンションで多いのは、鉄筋コンクリート造の物件になります。RC造のマンションは修繕費用がかかることが有る為、区分マンションを購入する時は、管理状態や修繕費用の積み立てなどをよく見て、購入することをお勧めします。

1棟マンションは不動産投資の花形です。属性が高いサラリーマンの方であれば、融資も出やすいです、しかし、一方で利回りが出る、1棟マンションは地方に偏りがちです、地方は少子高齢化の影響を大きく受けますし、地方だけに1棟マンションを沢山購入してしまうのは、考え物です。現状地方不動産投資をしても問題ないかもしれませんが、将来には失敗してしまう可能性があります。

個人的には、不動産投資で地方のRCだけを購入するのは避けた方が良いと思います。失敗したくなければ、現状の状況だけで判断するのではなく、将来に渡り予測をたて、分散していくことをおすすめします。

鉄骨造

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鉄骨造の耐用年数は34年になります。鉄骨造は、柱や梁などの部分に鉄骨を使用しています。一般家庭のほとんどは木造建築になるのですが、ビルやマンションなどにも鉄骨造の建物は頻繁にあります。大きな建物に採用する工法であり、近年では一軒家の中に軽量鉄骨を使用した建物も多くたっています。

鉄筋コンクリート造の物件もそうですが、鉄骨造の物件は高層の建物が多く、エレベータがついている事が多い為、一棟物のマンションを所有しているオーナーには管理費用や修繕費用が多額にかかるのが特徴です。エレベータの交換ともなると800万円以上かかることも多く、管理費用もエレベータの最大乗車人数などによりますが、月に2万円~5万円程かかるのが一般的です。

木造

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木造の耐用年数は22年になります。木造物件というと、入居者からは敬遠されがちですが、貸す方からすると十分なメリットがあります。木造物件のメリットは、修繕費用が余りかからないことです。

また、木造物件は、鉄筋コンクリート造や、鉄骨造の物件とは異なり、木材でできている為、間取りの変更が容易です。例えば、現在2Kの部屋などであれば、最近のはやりは1LDKになりますので、2Kから1LDKの間取りに変更します。1LDKの間取りなら、家賃も多少高くつけますので、間取りして家賃値上げの効果が充分見込めれば、変更していく方が良いかもしれません。

また、木造物件はRC造やS造に比べ、家賃が安いことが特徴です。家賃が安いという事は、入居者の属性は余りよくありませんし、木で出来ている分、RC造やS造の物件に比べると、近隣住民との騒音問題は多くあると思います。

しかし、木造の不動産投資を極めれば、購入金額も少なく、経費もかかりずらい分、失敗しずらい投資の代表格と私は思います。

まとめ

耐用年数

鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造それぞれの特徴をまとめました。不動産投資は建物の種類と耐用年数によって、銀行ローンの融資期間、金利などが主に変わってきて、キャッシュフローにも影響します。それぞれにメリット・デメリットがあり、建築費用や修繕費用が大きくかかる順番は、

鉄筋コンクリート造>鉄骨造>木造

の順番になります。逆に、満室になってさえあれば、利回りが一般的に高い順番は

鉄筋コンクリート造<鉄骨造<木造

になる為、利益だけにターゲットを絞れば、木造になると思います。しかし、属性の問題や、銀行の融資の難しさなどがあり、それを避けるのであれば、鉄筋コンクリート造が一番手堅い投資になります。

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