不動産投資の計画を立てるにあたって不動産経営を行うことになりますが、マニュアルを学んでおくのが大前提です。不動産経営マニュアルを学んでおくことで、経営に失敗することなく堅実に利益を出すことが出来ます。
プロセスを学ばずに適当な経営を行ったところで不測の事態に対応出来ない可能性がありますし、失敗するリスクが上がるでしょう。だからといって敷居が高そうな度としり込みしていても、経営によるメリットの恩恵を受けることが出来ないままなのはもったいないです。
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そこで、不動産経営を行う上で大切な7つのプロセスについてご説明します。
管理会社を決めるまでの3つのプロセスとは？
まず不動産経営を行う前に計画を立てておきたいのが、目標と物件のリサーチ、そして管理会社の決定です。これらは最初のマニュアルとして欠かせないので、十分な下調べが必要となるでしょう。
1つめは目標となる数字を決めておきましょう。自分は不動産に対してどれだけ投資に回せる金額を用意することが出来るか、キャッシュフローをどれだけ得たいのか、いつまでに目標金額を得たいのかが重要です。投資に回せる金額が少ないほど得られる利益も少なくなり、それだけ目標金額まで達する時間が長くなるものの、リスクも相対的に低くなります。
2つめの物件のリサーチですが、物件を選ぶ際に需要があるかどうかが最大のポイントです。需要がない環境に建つ物件を購入したところで空室が出やすくなるので、安定した利益に繋がりません。駅近であるか、最寄り駅から様々な場所までアクセス出来るかなど、入居者のニーズに合うような物件を選びましょう。
次に気を付けるのは予算と借り入れ可能な金額です。予算によっては購入したくても出来ない可能性がありますし、融資の限度額の問題もあるので融資を受ける金額と予算に問題がないように資金を集めておきましょう。
3つめのプロセスとして、不動産経営を行う上で管理会社の存在が欠かせません。自分で物件の管理を行ってもいいのですが、様々な仕事を一手に引き受けることになるので非常に管理が大変です。よって管理会社を選ぶ際には、
・いかなる状況でも家賃を回収してくれる能力
・どれだけ集客力が高いか、
・様々なトラブルに対する対応力があるか
以上の3つを重視するのがマニュアルを学ぶポイントです。
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賃貸管理のプロセスから建物管理を行うまでの2つのプロセスとは？
不動産経営を行う際に管理会社に任せるだけでは経営は成り立ちません。まず、賃貸管理と契約管理の仕事を行う必要があります。賃貸管理を行う際に重要なのは、きちんと入居者が家賃を振り込んでいるか、そしてクレームなどへの対応です。
もしも家賃が期日までに振り込まれていなければ滞納したことになるので、すぐに滞納に対する対応を行うことになります。また、クレームや苦情の解決スピードはそのまま入居者との信頼関係に繋がる為、いいかげんな対応だと入居者がいなくなる要因となります。入居者と真摯に向き合って解決に勤しみましょう。
4つめのプロセスである契約管理の場合、入居者が更新を行うか退去するのかで対応が違います。契約を更新するのであれば更新に必要な書類を用意して記入漏れのないようにします。退去の場合は修繕やクリーニングなどの必要性に応じて入居者に費用の負担を請求しましょう。
5つめの建物の管理を行う場合だと、購入した物件の点検作業を必ず行うことになります。必ず行うことになるのは、消防設備と貯水槽、エレベーターの点検です。
これら3つは年に1回必ず点検を行うことが義務付けられているので、衛生面や不備がないかどうかチェックしましょう。また、消防設備に関しては消防機器に問題がないかどうかを管轄の消防署長に報告する必要があるので、もしも不備があった場合は必ず報告してください。
また、清掃業務や空調設備の点検もマニュアルの中に入っていることがあります。清掃業務は基本的に管理会社を経由して依頼した方が負担がかかりません。空調設備の場合、契約内容によっては空調設備の点検を管理するかどうか決めることが出来ます。
契約更新から継続的に家賃収入を得る2つのプロセス
6つめのプロセスで契約更新となった場合、次に更新するまで2年あるので、その間に他に空室が出ないか入居者の管理を行ったり、空室を埋める為に募集をかけたりと継続的に家賃収入を得る為に動くことが7つめのプロセスとして大切なことです。
まとめ
不動産経営において継続的に家賃収入を得る為には、物件を購入する時に注意するだけでなく購入した後も油断することは出来ません。どこにでもリスクが潜んでいますし、入居者がいなければ家賃収入には繋がらないので、注意深く行動することが大切です。
いかがでしたか？他にも不動産投資に成功できるよう、色々な対策法を用意しています。是非こちらもご覧ください。
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