アパートとマンションの違い
アパートとマンションの違いは一般に構造の違いによるものです。アパートは、構造が木造ないしは軽量鉄骨造りの建物のことを指します。鉄骨・鉄筋コンクリート造り（SRC造り）の建物をマンションと呼びます。
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住み心地の面でいえば大きな違いがあります。アパートは、防音性にマンションと比べて劣ります。隣の話し声が聞こえる物件もありますので注意が必要です。反面、木造・軽量鉄骨でも防音に配慮してコンクリートパネルで遮蔽している物件もありますからアパートが、イメージだけで住み心地が悪いというのは間違いです。
しかしながら、投資物件として考えた場合には大きな違いがでてきます。アパートなどの土地活用に対する融資については、事業の対象となる不動産が、担保となり返済原資になります。構造の違いは耐用年数にも影響を及ぼす重要事項になります。
そのため、土地の利用状況や法規制、予知している事業を形づける重要なポイントです。ＳＲＣ造りだけを融資の対象にしている銀行があることも、審査の条件として重きを置いていることを示しています。
土地を調査する
土地を調査する際には、その土地がどのような法的制限を受けるかを調べておく必要があります。法的な規制の存在次第では不動産に大きな影響を及ぼすからです。なかでも「都市計画法」と「建築基準法」の調査は重要です。なぜなら、建築可能な建物の用途、大きさ、形などが違ってくるからです。売買条件が制限されることもあります。その結果が土地の価格を左右することになります。
収益物件では、建物の評価や耐用年数は、構造をもとに設定されます。鉄筋コンクリート造りと、木造のアパートでは建築費が大幅に違ってきます。防火構造を必要とする場合もあります。
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これらは、法的な規制を受けるので銀行の融資の審査では細かくチェックをされると考えた方がいいです。特に、最近の風潮で、デザイナーズマンションや室内のリメークができる物件が入居者に求められる傾向があります。構造によっては、空室になっても新規入居者にアピールできなくて空室が経営を悪化させることもあります。
投資の効率を上げるには
投資の効率を上げるためには、物件の構造は大きく影響します。マンションを好む傾向はイメージとして避けられません。特に、小さなお子様がいるファミリー物件は安心・安全・快適に暮らせることが条件とされますので、入居者に合わせたマンションが望まれます。
銀行は、融資にあたっては、採算性をはかり事業計画を提出させますので、物件を建てる場合や、一棟買いで収益物件の融資を受ける場合には、ＳＲＣ造りが融資が受けやすいのは間違いありません。
ＳＲＣ造りは、圧縮に強いコンクリートと引っ張りに強い鉄筋とが一体になっています。大地震にも動じない強靭な構造体です。優れた耐震性、耐久性、耐火性、遮音性、断熱性があります。法定耐用年数は47年になりますので融資面でも有利になります。
所得税法に基づいて耐用年数が決められますので、その期間に限って減価償却ができることになります。鉄筋コンクリート造りの場合は47年と建物構造の中で最も年数が長く、融資面でもかなり有利になります。
投資物件では、採算面で減価償却が認められることが投資効率を高め、高い利回りを確保するために必要な要素になります。投資効率を考え、入居者を長く確保するためには住みやすく安全な物件の方がいいです。
まとめ
将来にわたって安定した高収益を確保するために、事業としてとらえることが大切です。利回りを重視する「経営者的発想」を持つ必要があります。安定した入居率が長く確保することを考えて物件選びをすることが大切です。メインテナンスの費用もあらかじめ確保しておいて採算のあう経営をすることが大切です。
いかがでしたか？他にも不動産投資に成功できるよう、色々な対策法を用意しています。是非こちらもご覧ください。
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