イールドギャップとは
投資で用いられる言葉の1つにイールドギャップがあります。通常、債権と債権の利回りを比較するための指標として用いられており、他にも、長期金利と株式益利回りを比較して株式相場が割安か割高かの判断、債権利回りと株式配当利回りの差からどちらの方が魅力的であるかなどの判断にも用いられます。
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イールドギャップは不動産投資においても用いられており、ここでは、投資物件の利回りとローン金利の差を指します。不動産投資をする上においては重要な指標の1つであり、よく見受けられるものとして、「表面利回りが高くても借入金が高ければ、その差を大きくとれないために利益は残らない」などの表現がなされています。
利回りを知ることが重要
投資物件の利回りが高くてもローン金利も同様に高ければ投資対象としての魅力は下がることになります。逆に利回りが低くても低金利でローンを組めば金利差は広がることになり、この場合、投資対象としては検討の余地があると判断されます。
イールドギャップを把握する際には利回りに関して理解をしておくことが重要になります。不動産投資においては表面利回りと実質利回りの2つの表現方法が用いられており、通常、ポータルサイトには表面利回りが掲載されています。
表面利回りは満室想定家賃を単純に物件価格で割ることで算出されており、まず物件投資においては、保有期間中に年間を通じて満室を維持できるケースは極めて低いことを認識しておく必要があります。物件投資では空室や滞納といったリスクがあり、保持していくためには金利等も含め様々な経費がかかることになります。
そのために正確な数値を把握するにはより具体的な要素を含めた上で計算をする必要があり、これらを差し引いた数値を用いることが重要になります。
NOIとFCRの2つの指標
正確な数値は、NOIとFCRの2つの指標を活用して導き出すことができます。まず実効総収入を確定する必要があり、満室想定総収入から空室・滞納損失を差し引いて計算をします。空室・滞納損失は一般的に5～10％と想定されており、例えば5％と想定すれば95％の収入を見込んだことになります。
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NOIは実効総収入から運営費を差し引いた営業純利益のことを指し、運営費には、管理手数料、建物管理費用、水道光熱費、固定資産税、都市計画税、現状回復費用などが該当します。つまり、NOIが物件が持つ本当の収益力を示すことになります。
FCRは総収益力を指し、NOIを総投資金額で割って割り出します。総投資金額は物件価格に購入諸経費を加えた数字になり、FCRを把握することで、初めて正確なイールドギャップを掴むことが可能になります。
計算例
たとえば、1例として、物件1としてRC造4階建、物件2として木造2階建の賃貸物件を上げた場合、共通条件として、物件価格1億円、満室想定家賃1,100万円、表面利回り11.0％、空室・滞納損失を100万円と想定し実効総収入を1,000万円とします。
この場合、物件1の場合には構造規模の面から、設備、税等を含めて200万円程度が運営費がかかることになり、物件1の場合には同様な理由から100万円程度の運営費が生じることになります。ここでの数字を織り込んでFCRを計算すれば、物件1では(実効総収入1,000万円－運営費200万円)÷物件価格1億円で8％となり、物件2に関しては9％となります。
仮に、両物件の融資金利を3％とすれば、計算上はイールドギャップは物件1では5％、物件2では6％となります。しかし、より正確な数字を知るには、総資産に対してどの程度の割合で返済をしているのかを表す指標ローン定数K(単位％)を用いる必要があります。
ローン定数Kは年間元利返済額を借入総額(残高)で割って算出をし、FCRとローン定数Kの差が正しいイールドギャップになります。
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