不動産所得の損益通算を解説。不動産投資の損益計算で税金にも有利。

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不動産所得の損益通算を解説。不動産投資の損益計算で税金にも有利。

不動産所得は総合課税の対象になっている所得であり、同様に総合課税に分類されている事業所得、給与所得、雑書と奥などと合わせた所得に対して課税が行われます。そのため、不動産投資を行った結果として利益を上げた場合には他の所得と合わせて課税を受けることになりますが、逆に赤字になった場合には損益通算を行うことが可能です。

損益計算をすることによって所得税や住民税を軽減することができるため、その仕組みについて理解しておくことは投資を行う上で役に立ちます。

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不動産所得を赤字にする

不動産投資はローンを組んで投資用物件を購入し、賃貸経営をすることで入居者から家賃を徴収して利益を得るという形で進められていきます。投資における収入源は家賃であり、入居者がいる限りは毎月必ず手に入れることが可能です。しかし、給与のように手元に入ってきた収入が全て課税対象になるわけではありません。

不動産所得の場合には必要経費を差し引くことが認められています。租税公課、各種保険料、修繕費、管理費、借入金利息、減価償却費、交通費、通信費、新聞図書費、接待交際費、消耗品日、その他税理士に依頼した費用の十二項目が基本的なものです。

これらを使って必要経費を増やすことができれば不動産所得を赤字にすることができます。そのときには赤字分を他の総合課税になっている所得から引き去った上で課税額を計算することが可能です。

経費にできるものは経費に

この仕組みを利用する上で重要なのが可能な限り経費にできるものは経費にすることです。不動産投資に関わった出費のほとんどについて必要経費にすることができるため、どの項目に該当するかを考えて仕訳を適切に行うことが重要です。それに加えて現金支出のない必要経費である減価償却費を活用することが利益を生むために必要になります。

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建物や設備については購入時点で全額を経費とするのではなく、法定耐用年数に応じて数年間から数十年間に分散させて経費に参入できるようになっているのが特徴です。これは毎年の現金支出にはならないものであり、減価償却費を十分に大きくすると現金を増やしながらも所得税や住民税を減らすことができます。中古で購入した場合には短期間での減価償却を行えるので赤字を生み出すのに適しています。

損益通算が行えない場合も

ただし、不動産所得が赤字になっていても損益通算を行えない場合もあります。生活に必要な物件の経営を行っている場合に限られるのが幻想であり、別荘などのように趣味や娯楽などの目的で所有する不動産の賃貸経営を行っている分については赤字になっていても損益通算の対象にすることはできません。

一方、多くのケースで重要なのが土地などを取得するために要した負債の利子に関して損益通算に使用することはできないという点です。ローンを組んで投資用物件を購入した場合にはローンの利子は必要経費にすることができます。そのローンの利子は建物部分と土地部分に分けて考えることができ、土地に関する部分については赤字として利用することができないのです。

簡単な例として必要経費が1000万円、収入が900万円となっていて、土地に対する利子分が20万円という場合には赤字に相当する100万円のうち20万円は損益通算に使うことができず、80万円が他の所得から引き去れる金額になります。

ただし、超過している部分については損益通算が可能なため、収入が985万円だったというときには土地の利子の20万円のうち15万円分は必要経費とせず5万円分だけを必要経費にすることになるのです。実質的には不動産所得がプラスマイナスゼロになる形なので所得税の軽減には使うことができませんが、不動産投資そのものによって発生する所得税はなくすことができます。

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