物件売却時のコスト
不動産の物件売却時のコストについてよく理解をしておかないと、不動産の運営で失敗してしまうことがあります。3000万円の不動産を購入して、5000万円の家賃収入を得た後、不動産が2000万円で売れたというようなケースなら詳細な計算をしなくても利益が出ているのがわかりますが、現実はそううまくはいきません。
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3000万円の不動産を購入して、給料からもローン返済にあてて、ローンをなんとかギリギリ完済したところで売却をしたら2000万円で売れたというケースでは、利益が出ているのが微妙かもしれません。
現在は不動産を売却して売却益が出るケースというのはあまりありません。もしも売却益が出たら、税金については必ず調べておきましょう。短期譲渡所得の場合には所得税30％、住民税9％の合計39％もの税金がかかります。
売却益を狙って不動産を売買する場合、5年以内の短期譲渡所得となることも多いでしょう。税金はあくまで所得に対してかかってきますので、損をすることはありませんが、利益が減ってしまうことになるので注意をしておきましょう。
税金を考える
5年超の保有期間の場合には長期譲渡所得となり所得税15％、住民税5％の合計20％の税金ですみます。よく、「3000万円控除の特例があるので税金がかからない」という話を聞きますが、3000万円控除の特例はマイホームの場合の特例ですので、住居用に使用をしていないと適用はできません。住居用に使用をしていたならば、「3000万円控除の特例」「10年超所有軽減税率の特例」などが利用できます。
不動産を売却する時、仲介手数料が最も高額なコストとなるかもしれません。仲介手数料は法律によって上限が決められており「売却価格×3％＋6万円」となっています。これに消費税がつくということも忘れてはなりません。
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譲渡所得を計算する時、仲介手数料などの売却にかかった費用は経費として計算できます。意外と知られていませんが、ローンの利息、不動産売却についての専門家への相談料なども経費とすることができます。
建物の維持管理費、メンテナンス代、小規模な修繕費、引越し費用、固定資産税などは経費とすることができません。
仲介手数料などの経費も忘れない
不動産の売却で利益が出たとしても、仲介手数料などの経費を差し引いたら譲渡所得がマイナスになっているというケースも多いです。その場合には税金はかかりませんので、しっかりと経費についてはもれなく計上するようにしておきましょう。
昔は不動産を購入すると売却をする時には価値が上昇しているということがよくあったようですが、現在では価値が低下するというケースがほとんどになるようです。そのため、売却益が出ていて所得税や住民税がかかってしまうというケースはあまり考えなくてよくなっています。
しかし、そのようなケースはゼロではなく、近くに大きな駅ができて利便性が大きく向上したというようなケースでは、購入した時よりも高額で売れるということも起こるようです。しかし、せっかく利益がでていても39％という税金がかかってしまったら、期待をしていたほどの儲けにはならないこともあります。
税金についてはあらかじめしっかりと調べておいて、経費として計上できるものはもれなく計上をするようにしておきましょう。
マンション・アパート経営をする場合には、マイホームとして利用をするわけではないので、マイホームの5つの特例が利用できません。3000万円控除の特例が代表的ですが、この特例はマイホームとして利用をしており、実際に住んでいた場合にしか適用ができませんので注意が必要です。また、マイホームの特例は自動的に適用されるわけではなく、確定申告の時に申請をする必要があります。
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