競売物件のチェックポイント。競売案件にはセメントが流される?

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競売物件のチェックポイント。競売案件にはセメントが流される?

競売物件とは

不動産を購入するさいの手段のひとつとして知られるのが競売物件です。不動産を購入する多くの人は住宅ローンを組んで購入したり、またはお金を借りるさいに不動産を担保にして借りるといったことが行われますが、このさいにお金を貸し付ける側が法的に主張するために抵当権を設定します。

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抵当権は所有者が勝手に売却することが出来ないようにするもので、また抵当権を持っている業者はお金の返済が滞った場合には、抵当権を行使して不動産の売却を裁判所に依頼するというものです。

もちろん競売に掛けられるまでに債務者は借金の返済や訴えた側を説得するなどの何らかの努力をすれば回避することが可能ですが、債権者が競売を依頼する時点で、返済がほぼ不可能であると判断して行われるため、回避するのは困難です。

また手続きそのものは裁判所によって強制的に行われるため所有者にとっては不満の残るものになりがちです。多くの所有者は裁判所に従い退去しますが、中には腹いせをすることもあります。腹いせとしては家を汚したりすることですが、中にはセメントを流し込んで嫌がらせをするといったこともあります。

リスクのある競売物件

このため競売物件は曰く付きのものといえ、また通常の不動産売買と異なりリスクのあるものです。しかし、その特殊性から市場価格の5割から7割程度で売却されるため購入する側としては出費を抑えて購入が可能です。ただ競売物件を自らが住むために購入するということは少なく多くは転売することによって差益を得るのが目的という人がほとんどです。

このように競売物件では不動産売買に関する知識を有していることが重要です。

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特に通常の不動産売買では購入前の内覧が可能ですが、競売ではそれが出来ません。情報としては外観と裁判所が提供する物件明細書、現状調査報告書、評価書という書類のみになります。また権利が移転されるまでは所有者が住み続けることができるので、裁判所から提供された情報が必ずしも落札後も同じであるとは限らず、所有者が腹いせとしてさまざまな嫌がらせをする可能性があります。

このようなことからいざ落札をしてから多大な修繕費用が発生するといったケースも存在します。また瑕疵担保もありませんからそれらの修繕費用は落札者が負担することになります。

競売物件を買うまでの手続き

なお、競売物件を買うまでの手続きとしては、競売をはじめること告げる公告、裁判所でのその物件の調査書類などを閲覧する公告ファイルの閲覧が行われます。購入希望者はそれらの情報をもとに現地調査を行い定められた期間中に入札を行います。開札が行われその中で最高価格を付けた人が落札となり、売却許可の決定および確定が行われ代金納付期限等が落札者に通知されます。

通知に従い代金を納付することで権利の移転手続きが行われ、登記されて所有権を得ることができるというものです。なお得られるのは所有権だけであり、前の所有者が立ち退きを拒否した場合などには法的手段に訴えて立ち退かせる必要があります。

競売物件を購入しようと思った場合には必ず購入する不動産の現地調査を行うことが重要です。ただ現地調査で出来るのはあくまでも外側からしか行うことができません。チェックポイントとしては、建物と住環境です。建物では3点水準器や建築用メジャーなどを使って裁判所から提供されている情報に問題がないか調べるのに必要です。

特に建物に直接はいることが出来ませんから離れた場所から長さを調べる3点水準器は必須です。また建物が健全に維持されているかもポイントで外構がちゃんと整備されているかで判断することになります。

一方で住環境としては道路や周辺の住宅の状況です。住むにしても転売をするにしても住環境が整っていなければせっかく安く購入できてもそれに見合うだけの価値を得ることができなくなります。またこれらを簡単に調べるという方法としては町の不動産屋で情報を仕入れるのもポイントです。

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