不動産投資における見積もり査定の欺瞞的操作の実態について。

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不動産投資における見積もり査定の欺瞞的操作の実態について。

見積もり査定の欺瞞的操作

見積もり査定の欺瞞的操作というのは一体どういうことでしょうか。これは、不動産の見積もりを依頼した際に、実際の相場とは著しくかけ離れた査定額を出すことです。これくらいのことは字面を読めば分かるでしょうが、では一体、誰が何のためにそんなことをするのでしょうか。

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ぱっと思いつくことは、見積もりを行った側の人間が、その不動産を不当に安い価格で買い叩こうとしているということでしょう。例えば本来であれば市価1億円はする不動産について、ある不動産会社に見積もりを依頼したと仮定しましょう。

その不動産会社は、市価1億円ということが分かっていながら、この物件であれば7000万円がいいところだけれども、でもわが社も勉強させて頂きますので、この場で即決いただけるのなら8000万円で買い取りましょうなどと言いくるめる材料に使うというわけです。これにまんまと乗ってくれれば、その不動産会社は濡れ手で粟で2000万円の利益を得ることができることになります。

買い叩きを目的とした欺瞞的操作

このような話は、確かに思いつくことではありますが、はたして実際に起こりうることでしょうか。もちろん可能性ゼロとは言えないでしょうが、このような数千万円とか億単位の売買について、ある一つの不動産会社に言われるがままに事を進めるというのは実際にはちょっと考えにくいことです。

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たいていは複数の不動産会社などに相見積もりを取ることになるでしょう。そうすれば、どこか1社が意図的に見積もり査定の欺瞞的操作を行えば、素人でも一発で分かってしまいます。そんな不動産会社は近隣で噂となり、仕事をやっていけなくなることは火を見るより明らかではないでしょうか。

ということで、このような買い叩きを目的とした欺瞞的操作というのは実際にはまず起こりません。では、実際に起こる欺瞞的操作というのはどういうものなのでしょうか。

それは、査定を求められた不動産会社などが意図するものではなくて、査定を依頼した依頼主、不動産オーナー側が意図するものなのです。とは言っても、これだけでは一体何のために、というのが全く見えてこないかもしれません。わざわざ市価とはかけ離れた価格をつけさせる、つけてもらうように依頼するのはどういう理由からなのでしょう。

税金逃れ、脱税のため

これは、その不動産を見ず知らずの第三者に売却しようとするときには決して起こりません。身内、知り合い、関係者などに売却するときに起こります。そして、その目的ははっきり言えば税金逃れ、脱税のためです。例えば、本来の価値が1億円の不動産について、両者納得の上で、これは5000万円の価値しかないと考えた上で形式上の取引をすればどういうことになるでしょうか。

購入者としては、もちろん相手に支払うべきお金が形式上5000万円で済むこともありますが、それ以上に、本来であれば1億円の不動産取得時にかかる税金が5000万円に対してかかる税金で済むことになります。

売却者としては、もしその不動産をもともとは7000万円で取得していた場合、本来ですと3000万円の利益を得たことになりますからその分の税金を納めなければなりません。ところが5000万円で両者合意した場合、逆に2000万円の赤字となり各種税金控除の対象ともなり得るのです。

もちろん、これでは売却者は本来価値との差額の5000万円を損することになりますが、それは後日別ルートで受渡しをする約束を交わしておけばよいのです。裏取引ですからその分には税金はかからないという仕掛けです。

まさにこういう取引を目的として依頼されるのが見積もり査定の欺瞞的操作です。こういう実態があるということは当然ながら税務署も分かっていますから、彼らは査定書があるからと言って決してそれを初めから100%信用することはありません。

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