投資物件の「入居済み」の罠。大きな安心感を感じては駄目な理由。

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投資物件の「入居済み」の罠。大きな安心感を感じては駄目な理由。

入居済みに安心してはいけない

投資物件の中には入居済みの物件が存在し、それを販売している事もあるため一部の投資家では安心感を感じて積極的に購入している事例も散見されています。

しかし投資物件において入居済みを販売しているという事実はその物件において入居者がいても収入が獲得できないから売りで出ている可能性が眠っているため容易に安心感を感じては駄目です。

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特に注意しなければならないのは長期間入居済みになっている物件で、長期間入居している場合は家賃のその時の相場で契約している可能性が高く、入居しているからと購入してもそんなに収入にならない事が多々あります。

また長期間入居という事実は裏を返せばライフラインやその他の設備を年中使っている事になるため、想像以上に劣化している可能性が高く物件を購入しても収入を獲得できたとしても維持費でほとんど無くなってしまう可能性もあります。

こういった事実もあるため入居している投資物件が売られている場合は、入居者の物件の利用目的と入居シーズンから収入が獲得できる物件であるかどうかを判断する必要があります。

一つの事例

一つの事例として住居として物件を利用している入居者がいるとして、その方が3月から4月等入居シーズンと呼ばれている入居の入れ替わりが激しい時期に入居している場合はその投資物件は連続的に入居者が入れ替わっているため利益を獲得できる確率が非常に高い物件です。

反対に住居として長期間利用されている時は周囲の物件の入居状況を把握してからその物件がどういった意図で入居済みなのかを判断してください。

例えば周囲の物件が異様なまでに満室である場合、それがセールスポイントだと称して価格を高めに設定している事も多く収入の獲得効率という視点ならば最悪の物件といえるのであまり購入をお勧めできない物件と言えます。より詳細を把握するにはレントロールと呼ばれている住民の入居日と家賃が明記された表を送ってもらい、そこから物件の善し悪しを判断してみましょう。

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レントロールの中に契約年に似つかわしくない家賃が設定されている場合、販売を統括している会社が自分の都合で釣り上げていたりする可能性が高いので入居済みであっても購入するべきではありません。

また企業が利用している場合もコストパフォーマンス重視の企業が長期間入居しているということは、家賃が安い状態で契約している可能性が非常に高いので安定的な収入を獲得できる確率はほとんど存在しません。

これら総合的な取引事例として判断してみても入居している事実がありながら物件が販売されている状況は、他の投資家達からも見放された物件である事は確かなので利用者が支払っている家賃から収入になるかどうかを判断した上で購入を踏み切るようにしてください。

より安心感のある投資物件を探すのであればその物件を管理している管理会社の取引事例を閲覧してみるのも良い方法です。管理会社の管理能力は物件の営業等を積極的に行っているかどうかで利用者の入居サイクルや、家賃の契約設定等収入に関わる部分が大きく変わってくるのでその物件の利回りをある程度把握する事が可能になっています。

まとめ

以上の点を把握していくと安心感を感じては駄目な物件は住民や企業が長期的に入居している物件で、駄目か否か判断する基準は家賃が大幅に変わるであろう3年をめどに判断する事をお勧めします。

特に企業が利用している場合は一度物件を下見して綺麗に使われているかどうかを判断し、契約者の人柄を把握する基準を設けておくとその物件が契約者とのトラブルで手放された物件であるかどうかをある程度確かめる事ができるので参考にしましょう。

そして住居として入居済みである場合も、その住民がサクラである可能性もあるので高額な家賃が一部に設定されている等の状況が散見されている時にはその物件の購入は控える事をお勧めします。

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