投資物件の実質利回り(ネット)の計算方法。どのように使うべきか。

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投資物件の実質利回り(ネット)の計算方法。どのように使うべきか。

ネットの計算方法

投資物件の実質利回り(ネット)とは不動産投資を行ったときに実際に一年間で投資した金額の何%を回収することができるかを示す指標です。これを計算することによってどの程度の利益を上げられる物件なのかを把握することができます。

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計算方法として一般的なのは、一年間で家賃から得られる収入から不動産投資に毎年かかる諸経費を差し引き、この収入額を投資物件の購入価格とその際に必要になった諸費用の和で割ることにより求める方法です。計算自体は簡単ですが、個々の項目の数値が決めるのが一筋縄ではありません。

諸経費が多い

家賃から得られる収入については家賃額を定めて周辺の物件の状況から想定される空室率で家賃が入ると考えて計算を行います。この家賃なら満室になるという場合には満室家賃で計算をすることになりますが、60%程度しか入居者が見込めないという場合には6割に収入を減額して計算します。これによって現況を反映した形でより正確な収入額を見積もることが可能です。

そして、ここから諸経費を差し引くと現金として年間に手に入る金額を導き出すことができます。不動産投資をするときには諸費用の金額は大きくなり、管理費用や修繕費積立金、普段から必要な修繕費や共有部分の光熱費などが欠かせません。入居者管理にかかる費用や物件そのものにかかる固定資産税などの税金もあるため、これらを全て合わせると赤字になってしまう場合すらあります。

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古い物件の場合には修繕費の積み立てを急がなければならず、新しい物件の場合には設備の維持費用がかかりがちです。これを加味して計算するとまずは現金として手に入る利益額を正しく見積もることができます。

一方、購入に際してかかる費用は購入金額よりも高くなります。諸費用として不動産取得剤や印紙税、登録免許税などの税金がかかり、仲介を利用した場合には仲介手数料を払わなければならないからです。このような投資物件の取得に関わる諸費用についても加えると、購入のためにかかった費用を全て加味して利回りを評価することができます。

実質利回り

このようにしてネットを計算することにより、実際にその不動産を手に入れて運用することで得られる利益についてより正確に把握することができます。管理費用や修繕費積立金の金額などのように運用する人によって費用額が異なるものも含まれているため、自分がその投資物件の運用を行った場合に期待できるのが実質利回りです。

しかし、ネットを計算するには情報収集に大きな労力がかかることは否めません。大半のパラメーターについてはそれぞれの物件の情報を集めれば計算することができますが、管理費用などは実際に管理会社をどこにするかも想定して費用を確定しなければ正確な利回りを計算することはできないからです。

最も難しいのは想定される家賃収入がどの程度かを見積もることであり、投資物件のあるエリアでの賃貸事情について調査を行い、類似物件の状況も把握した上で適切な家賃とその家賃における入居率を考える必要があります。計算するのに慣れていない場合には一日がかりでも終えられるものではないのがネットの計算です。

このため、流通しているあらゆる投資物件に対して実質利回りを求めて比較するのは現実的ではありません。収益性がある程度見込めると想定された投資物件をいくつかピックアップした上で実質利回りを求めてみるとどれが最も収益性が高いと考えられるかがわかります。このようにして最後の絞り込みに使用するのに適しているのが実質利回りです。

表面利回りで絞り込みをかけた後で、めぼしい物件については実質利回りを計算するという方法を選ぶと効率的に収益性の高い物件を選び出すことができます。

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