投資物件の表面利回り(グロス)の計算方法。どのように用いるべきか

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投資物件の表面利回り(グロス)の計算方法。どのように用いるべきか

グロスとは

表面利回り(グロス)は投資物件を購入するときに一般的に表記されている利回りです。利回りの中でも簡単に計算できるのが特徴であり、通常は満室時の家賃収入一年分を購入金額で割ることによって計算します。

6000万円で販売されている物件で家賃が10万円の部屋が5室あるという場合には、年間の家賃収入は10万円✕5室✕12ヶ月で600万円であり、表面利回りはこれを6000万円で除した10%です。投資物件の部屋の数とそれぞれの家賃、販売価格がわかれば簡単に計算することができます。

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投資した資産に対して、どれだけの割合の家賃収入を一年間で得られるかを示すことから、大まかに投資物件の収益性の高さを比較するのに役立つ指標です。

不動産投資を始めるときには投資物件として収益性の高いものを選び出すことが重要になります。多数流通している投資物件の中から候補となる物件を絞り込むのに役立つのがグロスの特徴です。簡便に計算できることからグロスを使うことで大まかに収益性の高さを比較することができます。

利回りが5%の物件に比べたら10%の物件の方が収益性が高いと考えられるため、候補としては10%の方を挙げてよく吟味してみようと考えることができるのです。

グロスは経費を考慮していない

ただし、気をつける必要があるのが、そのような場合でも利回りが5%の物件の方が優れている場合もあることです。グロスは簡単に計算できるメリットはあるものの、投資物件の取引や経営にかかる経費について一切考慮していません。購入するときには仲介手数料や不動産取得税、登録免許税などの諸費用がかかります。

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これが実際には購入金額を高くしていると考えることもでき、その分も取り返すという目標で不動産投資をする場合には諸費用も考慮しなければなりません。一方、経営をしているときには管理費や修繕費、入居者募集の際の仲介手数料などの様々な費用が発生します。ただ投資物件を所有しているだけでも固定資産税などの税金を納めなければなりません。

これらは不動産投資をする上で現金支出になる経費であり、損失に相当すると考えると本来は利回りの中に組み込む必要があります。それを無視して収入が上げられるかどうかを判断する基準として活用できる指標だという理解は必要です。

実質利回りを考える

最終的に購入する投資物件を決めるときには表面利回りだけではなく実質利回りを考える必要があります。表面利回りが高くてもすぐに修繕が必要になったり、そもそも経営を始める段階でリフォームが必要になったりする物件も少なくありません。設備が整っていて収益性が高そうに見える物件であっても管理や点検に費用がかかる影響で経費が多くなることもよくあります。

最初に考えている家賃では入居率は8割程度しか望めないという場合もあり、実際にはグロスで考えたときの8割程度の収入しか期待できないこともあるのです。あくまで多数の投資物件に対してふるいをかけて、詳細を吟味する候補を絞り込むのに使う指標となっています。

また、表面利回りから販売価格の妥当性について吟味することもできます。販売価格に利回りをかけた値は年間で得られる家賃収入に相当するのが原則です。投資物件がある地域で類似している物件を探して家賃がいくらになっているかを調べたり、その投資物件が賃貸経営に用いられていたときの家賃情報を開示してもらったりして家賃総額を計算すると、販売価格の妥当性がわかります。

販売価格と利回りから計算される家賃総額が高いというときには、販売価格が高くなっているので交渉をすれば価格の引き下げが可能だと考えることが可能です。逆に計算された家賃総額が低い場合には値打ちの高い物件という可能性があります。

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