投資した資金に対してどれだけのリターンが得られるかの指標として用いられるのが利回りです。投資物件を購入するときには収益が得られるかが気にかかるのが一般的ですが、その評価を行う上で重要な指標となっています。大まかに分けると二つの指標があり、それぞれの役割と活用方法を理解しておくことが物件を吟味する上で重要です。
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表面利回り
不動産情報や宣伝広告などに用いられているのが表面利回りであり、家賃収入が購入価格に対して占める割合を示しています。キャッシュフローとして家賃から入る現金収入だけに着目して、どの程度のリターンを期待できるかを考えることができる指標です。不動産投資ではおよそ5%から20%程度の幅があるのが特徴であり、概して他の投資に比べると高い値を示しています。
家賃収入として一般的に用いられているのは投資物件の全ての部屋が埋まっている状況で、設備や築年数、間取りなどから想定される適正な家賃を確実に徴収できたときに収入を用いるのが一般的です。そのため、その投資物件によって得られる最大の収入を得たときに、購入価格に対してどれだけ高い割合を示すかを示しています。
実質利回り
もう一つの指標として不動産投資をするときによく求められるのが実質利回りです。これは利益として家賃収入から賃貸経営に必要になる経費を差し引いたものを用いるのが特徴であり、それを購入価格で割ることによって求めます。賃貸経営にかかる経費は大きく、経営の方針や物件の状況によっても大きく左右されることから個々に計算することが欠かせません。
経営の仕方として全ての管理業務を委託するか、ほとんどの管理を自前で行うかによってかかる経費にも違いが生じます。固定資産税のように一定額になるものもありますが、通常は経費は経営の仕方による影響を受けざるを得ません。そのため、不動産情報や宣伝広告などに掲載されていることはなく、個々に投資物件について相談したときに計算することになります。
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家賃収入についてもある家賃を設定したときに空室率がどの程度になるかを考えて厳密に想定を行うのが一般的です。これによって投資額に対するリターンをより正確に算出することができます。リターンの大きさの指標としては妥当性が高いものですが、計算の際に何を加味したかによって影響を受けるのも確かです。
どこまでの収入や支出を考慮したかによって数字が変化することは念頭に置いておく必要があり、どのような基準で計算したかを把握した上でリターンの大きさを吟味しなければなりません。
まとめ
この二つの指標について把握すると表面利回りの意味も理解が深まります。これは支出に関して考慮せずに単純に投資額に対して現金収入を大きくしやすいかどうかを吟味するのに役立ちます。また、販売価格と広告に掲載されている数値から家賃収入としてどれだけの現金収入を毎年期待できるかを求めることが可能です。
その家賃収入の情報と物件の部屋数やそれぞれの部屋についての適正な家賃を比較してみると販売価格の適正さを吟味することができます。高額で販売されている場合には交渉を想定して高めにしてあったり、売れると見越して価格を吊り上げてあったりすることが少なくありません。それを想定して積極的な価格交渉に臨むことができます。
表面利回りは投資額に対するリターンの大きさについて精度の高い指標ではないものの、大まかな収益性の尺度となると共に、投資物件を購入する際の販売価格の妥当性を吟味するのに役立つのが特徴です。確かな収益性があるかどうかを知るためには実質利回りを計算することが必要になります。このような違いを理解して活用すると不動産投資に使用する投資物件として適切なものを適正価格で購入できるのです。
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