不動産投資の売買情報での”収益アパート利回り○%”という文句とは

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不動産投資の売買情報での"収益アパート利回り○%"という文句とは

指標になるのが利回り

投資では利益をしっかり生み出さなければ意味がありません。黒字化させるためには投資資金をできるだけ短期間で回収し、さらに利益を積み上げるのが理想です。そして、不動産投資において利益を生み出せるかどうかの指標になるのが「利回り」です。

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これは、年間収益を購入価格で割って100をかけたものを言います。1年間で何パーセントの購入資金を回収できるのかを知ることができます。具体例をみましょう。例えば、1億円で10部屋が入る一棟マンションを購入したとしましょう。1部屋あたりの家賃が5万円の場合、一ヶ月辺りの家賃収入は50万円、年間で600万円回収することができます。

この場合の利回りは600万÷1億の計算結果の6%ということになります。売買情報に掲載されているのはこのような計算式によるものです。これは不動産投資にかかる修繕費や管理費を無視していますし、空室になるというリスクも度外視した方法ですから、「表面利回り」と呼ばれています。

これは物件を比較する際に利用すると便利です。仮にAという物件とBという物件のどちらを購入しようか悩んでいたとしましょう。Aの表面利回りは5%、Bは7%だとすると、基本的にはBを選択することになります。

実質利回りとは

ただ、この指標だけを信頼してしまうとワナに陥ってしまいます。先ほど述べたとおり、修繕費や管理費、空室のリスクを考慮すべきだからです。これらを考慮したものを「実質利回り」といい、不動産投資ではこれを知ることが非常に重要になります。もちろん売買情報には掲載されていないものですから、自分で計算するのが基本です。

年間の家賃収入に(1-空室率)を掛け合わせ、修繕費や管理費を引いた数字を分子に用います。つまり、より現実的な年間家賃収入を計算して、それを購入価格で割ります。

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これを計算するためには空室率と修繕費や管理費の調査が必要不可欠です。まず空室率に関しては、良心的な不動産販売会社であれば教えてくれるでしょう。教えてもらえない場合には、自分で調査するしかありません。

インターネットでは市町村ごとの賃貸物件の空室率が掲載されていますから、これを参考にしてみると良いでしょう。中古物件の場合は、現地を訪問して自分の目で確かめることもできます。似たような物件を探し、調査を行うこともできます。

管理費や修繕費

一方、管理費や修繕費に関しては動産販売会社の力が必要不可欠です。不動産会社に似たような物件で年間どのくらいかかっているのかを聞き出すことは十分に可能です。ちなみに、管理を自分で行うのか専門の不動産管理会社に任せるのかによって大きな違いが出てきます。

続く修繕費については、前回の大規模修繕から何年が経過しているのかがポイントになります。大規模修繕は通常10年~15年周期で行います。そして、外壁工事や屋上の防水工事などの比較的大きい工事が必要となりますから、コストも高くなります。仮に前回の大規模修繕工事から15年が経過している場合ですと、購入後まもなくその費用も負担しなければならなくなります。

このようなリスクをコントロールする意味でも、前回の大規模修繕から何年が経過しているのかの調査は絶対に必要です。大規模修繕にどれくらいの費用がかかるのかを計算し、それを修繕を行う期間で割ることで、1年間にかかる修繕費の大まかな数字を知ることができます。

これらの調査が終わると、ようやく実質利回りの計算を行うことができます。年間の家賃収入×(1-空室率)-コスト(管理費や修繕費)が分子になります。分母は同じく購入費用です。これに100をかけることで計算結果が出ます。物件が不動産投資に本当にふさわしいかどうかを知るためには、このような情報収集が必要になります。

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