不動産ファンドが管理物件を運営する目的にした会社(SPC)とは。

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不動産ファンドが管理物件を運営する目的にした会社(SPC)とは。

SPC

SPCはSpecial Purpose Companyの略であり、特別目的会社のことです。証券化のために設立される会社やペーパーカンパニーの総称であり、もともとは金融機関などの不良資産を本社と分離し、財政状況を良く見せるためなどに利用されてきた経緯があります。近年は本社の実質支配化にあれば、連結対象と見なされるようになったことから、資産保有のリスク管理のために利用されるのがメインになっています。

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1998年に資産流動化の促進や投資家保護の観点から特定資産流動化法(SPC法)が制定され、2000年には資産の流動化に関する法律と改称されました。この法律に基づいて、資産流動化に関わる業務を行うために設立される法人を特定目的会社(TMK/Tokutei Mokuteki Kaisha)と呼んでいます。特定目的会社は、旧有限会社や合同会社などと共に、特別目的会社の1つと位置付けることができます。

不動産ファンドでは、投資家や金融機関などから資金を集め、不動産を運用することで利益を上げて、それを投資家に分配する流れとなりますが、投資家から預かった資産は本社資産とは切り離して保管する義務があるため、不動産を保管し管理する器が別に必要になります。この器を担うのに使われるのがSPCです。

倒産が起こらないよう設立されるため投資家を守る事が可能です。不動産の管理物件を保管する業者をプロパティマネージャーと言います。

J-REIT

不動産の小口化運用を実現する手法にはいくつかの種類がありますが、一般投資家を含む公募型で行われているのが「J-REIT」です。J-REITは投資法人であり、投資家の投資額に応じて投資証券を渡します。J-REITの証券は上場を行うことが出来るため、投資家は、保持して配当を得る他に、自ら売却して利益を得ることが可能です。

J-REITでは、投資家や金融機関から得た資金を使って資産運用を行いますが、不動産の管理を行っているのは別の資産管理会社であり、SPCなのです。SPCは決められた目的以外の業務を行うことができません。

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J-REITでは投資期限の出口で不動産を売却して利益を上げ、売却益で銀行に返済したり投資家に分配することになります。ところが出口付近の不動産市場の状況が良くないと安く売却することになって、充分な利益を上げられない場合があります。

この場合、銀行への返済が優先されるため、投資家への分配が少なくなる、または無くなるというリスクがあるのです。またJ-REITでは、投資家の持つ投資証券の償還請求に投資法人が応じることができないため、投資家にとっては出口のないサービスという意味で、クローズエンド型ファンドと呼ばれています。

GK-TKスキーム

不動産ファンドのうち私募型で一般的なのがGK-TKスキームです。匿名組合員としての投資家と、営業者としての合同会社の契約による匿名組合契約によって成立します。合同会社においては、金融機関や投資家の投資によって集めた資産を運用して利益を分配する大枠は同じであり、運用する不動産はプロパティマネージャーであるSPCによって管理されることになります。

GK-TKスキームでは、システム上合同会社が持つのは不動産信託受益権であり、投資家はそれぞれ出資額に応じた匿名組合出資持分を保有することになります。これは、合同会社が投資ビーグルに過ぎず、第2種金融商品取引業者に登録できないことが背景にあります。

近年J-REITや私募ファンドに並ぶ第3種の不動産金融商品として話題を集めている者に私募REITがあります。大手不動産会社が相次いで参入している状況にあり、株式市場の影響を受けにくいなどのメリットはあるものの、証券を自由なタイミングで売却できないなどの問題点もあり、今後の動向が注目されています。

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