裁判所でよくある競売物件(不動産競売)のトラブルとは何なのか?

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裁判所でよくある競売物件(不動産競売)のトラブルとは何なのか?

競売物件は、市場価格よりも安く物件を手に入れられる可能性が高く、注目の集まる物件です。マンションや一戸建て、あるいは土地をはじめとした不動産物件は、一般的には不動産会社などの業者が取り扱います。しかし競売物件は裁判所が取り扱っており、通常の販売方法とは異なり、その名称の通りに入札によって取得者が決定します。

競売にかけられる物件は、何らかの理由により差し押さえが行われたものです。主な理由としては所有者の支払いが延滞したための、債権者による物件の差し押さえなどが考えられるでしょう。

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競売物件のメリット

物件や土地などの不動産は、金銭的にも大きな価値のあるもので、資産として取り扱われます。売買契約を結んだ後、支払いを怠れば債権者によって差し押さえられ、裁判所の入札にかけられることになります。競売物件の第一のメリットとしては、その価格の低さが挙げられます。

一般に流通するマンションやアパート、一戸建てなどと比較すると、裁判所が取り扱う物件は価格が安く設定されます。さらに店舗やビル、工場に土地など、普通の不動産屋ではなかなか販売されない物件が多いのも特徴です。オフィスビルが取り扱われることもあり、内容はバラエティに富んでます。

たとえば店舗を開きたい場合などは、自分が希望する場所やその近隣に裁判所の取り扱い物件がないか、入札が実際されているかを確認すれば、より安い価格で物件を入手できる可能性があります。

競売物件でのトラブル

良い物件や珍しい物件を安い価格で入手できる一方、競売物件ならではのトラブルやデメリットも存在します。裁判所はあくまで物件と入札を管理しているだけで、その建物の内容までは管理していません。落札した建物に瑕疵があったとしても責任を負ってくれるわけでも、修繕や修理を行ってくれるわけではありません。

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苦労して落札したはいいものの、実は内部はボロボロで使い物にならず、修繕に莫大な費用がかかるといったことも充分に有り得ます。また、通常の物件の場合、鍵の引き渡しや立ち退きなどは不動産会社が責任を持って行ってくれます。しかし競売物件ではこれらも行われず、自分自身で実行しなければなりません。

落札した建物に第三者が住み付いていた場合は、自分で交渉をして出て行って貰う必要があります。他意の無い第三者ならばともかく、万が一何らかの意図を持っていたり、物件に対するこだわりや悪意がある場合には、立ち退き交渉は難しい問題になるでしょう。仲介されるのはあくまで抵当権の獲得までで、その後の処理は自己責任となります。

明け渡しの後のトラブル

明け渡しが完了し、第三者への立ち退き交渉が成功した後にも、トラブルが発生する可能性はあります。一般の物件では鍵の管理は不動産会社が行っています。これは部屋の出入りを確保しているのと同義で、鍵がしっかりと管理されていれば、いつでも鍵を使用して室内に出入りすることができます。

しかし鍵の管理が誰にもなされていない場合は、落札者が自ら鍵を開ける必要があります。実質的には個人での鍵開けは困難なため、専門の業者を呼び、費用を払って鍵を開けることになるでしょう。扉が開いたとしても、もしも室内に不要な荷物が残っていれば、これも当然ながら自分で処理を行います。

また、住宅ローンの使用が難しいこともデメリットとして挙げられます。不動産は高価なものです。このため通常の物件は、住宅ローンで購入することになります。しかし落札した物件には基本的に住宅ローンが利用できないため、それ以外の方法で支払うことになります。現金での一括か、もしくは他の方法での融資が望める人でないと、支払いに行き詰ってしまいます。

支払いに関するトラブルを避けるためにも、入札に参加する前に支払いの算段をつける必要があります。

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