不動産投資で失敗しやすいのは新築不動産。新築不動産はどうすれば?

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不動産投資で失敗しやすいのは新築不動産。新築不動産はどうすれば?

新築不動産とは

新築不動産は不動産投資をするときによく着目されます。新築という付加価値があることから最初に家賃を高めに設定しても多くの入居者を獲得できるのが魅力です。同じ種類の不動産であれば運用できる期間についても中古不動産に比べると長く、長期的なローンを組んで手に入れても最後まで返済し続けることができると期待できます。

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物件価値が高いことから比較的ローンも組みやすいのが一般的であり、自己資金が少なくても建物も設備も新しいことから当面は修繕費がかからず、大きな出費に初期から見舞われるリスクも低いのが特徴です。これだけメリットがあるからこそよく着目されるものの、実際には失敗している事例も少なくありません。

収入は計画的に使う

有利な要素がかえって失敗につながってしまっているのが最も大きな原因です。新築不動産を選んでおけば自己資金が少ない状況でもフルローンで購入できることはよくあります。そのため、自己資金がほとんどない状況で不動産投資を始めた結果、運転資金が不足してしまって失敗するということは珍しくありません。

当初は修繕が必要ないのは確かですが、10年も経過すると外壁塗装などの修繕を行わなければ物件の維持が難しくなりがちです。そのための予算を確保するために修繕費積立金を用意するのが基本ですが、その資金計画ができていないと間もなく破綻してしまいます。物件の購入価格が高めになっていることから利回りは低めであり、毎年手に入る現金はローンの返済中はそれほど大きくはありません。

そのため、家賃収入を積極的に生活や趣味などに使ってしまおうとすると失敗するリスクが高まります。得られた収入は当面は計画的に不動産投資の中で使うという方針を立てると成功しやすくなります。

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失敗の事例

一方、新築だから高めの家賃でも大勢の入居者が入ると安心していたために失敗する事例もあります。当初は確かに人気が出やすいことから満室御礼になるのが一般的です。しかし、新築という付加価値があるために家賃を高く設定できていたのは確かであり、退去者が出てからも同じ家賃設定で大丈夫ということはあまりありません。

空室対策として比較的早い段階から家賃の引き下げを考えなければならなくなりがちです。そのため、当初の家賃から利回りを考えていると資金計画が破綻してしまう恐れがあります。付加価値がなくなった時点での家賃を想定して、その金額て定常的な利益を得ていくという考え方で資金計画を立てていないと運転資金が不足してしまったり、ローンの返済ができなくなったりしてしまうので注意が必要です。

このような資金計画の難しさに加えて、購入できる流通物件の少なさも問題になることがあります。価値が高くて長期的な運用をしやすい物件は速やかに売れてしまうため、物件探しを始めたときに見かけられる物件のほとんどは何か問題があって買い手がすぐには見つからなかったものがほとんどです。

その問題点を理解して対策を立てた上で購入しないと経営がうまくいかないリスクがあります。候補となる流通物件が少ないことから妥協せざるを得ない場合も多いのはデメリットです。そのデメリットを克服しようとすると土地を買ってマンションなどを建設することになりますが、この場合には建設計画を立ててから運用を開始するまでに半年から一年程度はかかってしまいます。

土地を購入した時点でローンを開始しなければならない場合が多く、その間にも返済を行っていかなければなりません。それに耐えられる程度の自己資金を持っていないのにこの方法を選んでしまうと失敗してしまいます。

このような多様なリスクがあることを承知した上で十分な対策と周到な計画を立てると新築というメリットを生かして利益を上げていくことが可能です。運用が難しい種類の物件だという理解をして不動産投資に取り組むことが欠かせません。

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