資金運用が重要
不動産投資で区分所有のマンションを運用することに着目する人は多くなっていますが、失敗してしまいやすいのではないかと懸念する人も少なくありません。一棟マンションを購入する場合とは異なるため、資金運用をする目的によっては成功する可能性も十分にある投資方法です。特徴を理解して適切な形で資金運用をしていくことが重要になります。
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区分所有マンションとして典型的なのは新築のワンルームマンションであり、比較的少ない自己資金しかなくても不動産投資を始められる点をセールスポイントにして宣伝広告が行われています。中古であればさらに安く投資できるため、自己資金で全額を払って購入することも、自己資金がほとんどない状況で始めることも可能です。
また、基本的にはマンション全体の管理会社が定められていて自ら選ぶ必要がないことから、初心者が始めやすい投資物件になっています。
区分所有マンションはリスクも大きい
しかし、リスクも大きいには区分所有マンションの特徴です。一般的に利回りが低めになっているので思っていたよりも現金収入が増えずに悩むこともあり、それが失敗だと感じる人も少なくありません。また、空室リスクが分散されないことから一部屋しか持っていないような場合には突然収入がゼロになることを何度も経験することになります。
少なくとも退去者が出てしまってから次の入居者が入るまでは収入が途絶えることは否めません。そのリスクを回避しようとしてサブリース契約の物件を選ぶとさらに利回りが低くなってしまいます。
古くなってきて家賃を下げざるを得ない状況になると赤字経営になってしまうことも稀ではありません。その空室対策を行うにも部屋のリフォームをしたり、家賃設定を変えたりするのにマンション組合の許可が必要になり、自由に対策を立てられないのが問題になりがちです。
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もう少し踏み込んで問題亭を理解しておくのは重要であり、基本的に長期運用をするとキャピタルゲインはなくなってしまいます。土地に比べて建物の割合が大きいことから経年による不動産価値の低下が著しいのが特徴です。インカムゲインで儲けるという考え方を持つことが区分所有マンションで資産を築き上げるためには必須の考え方になります。
利回りが低いという問題
利回りが低いという問題を考えると、大きなレバレッジを掛けることは考えないのが賢明です。自己資金を大きめにとってできるだけ金利による損失を少なくすることが重要になります。また、空室リスクの回避のために家賃保証を利用するとやはりインカムゲインが小さくなりがちです。
サブリース契約を前提としている物件は避けて通り、空室対策を行える自由度が高い管理体制を敷いている物件を選ぶと適切な対応を取りやすくなります。空室リスクについては部屋数をできるだけ増やして購入する方針を立てるのが肝心です。
三部屋や四部屋を確保できれば一部屋が空室になっても収入はそれほど大きく減ってしまうことはありません。ローンの返済額に合わせて一部屋からの収入が途絶えたという想定でも十分に返済できるように資金計画を立てるのが効果的です。
そして、売れなくなってしまう前に引き際を考えておけば出口で失敗するリスクも低減されます。長期的に運用しようと考えると売却損が大きくなってしまうため、まだ価値が高くて買い手が見つかりやすいうちに売却してしまうのが賢明です。あるいは将来的には自分が住むという目的で購入しておけば問題ありません。
このような出口戦略も考えた上で購入すればトータルとして十分な利益を上げることができます。区分所有の特徴を理解した上で積極的な運用を行っていけば比較的少額資産からでも大きな資産形成を狙うことが可能なのです。
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