現状回復費用とグレードアップはどうすれば?入居者目線で考えろ。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
Pocket

現状回復費用とグレードアップはどうすれば?入居者目線で考えろ。

現状回復は必要

現状回復は賃借人が退去時に、次の賃借人が入居するまでの間に仕上げ等を新しくするものです。原則としてグレードアップは行わず、元どおりに戻すのが原則です。それに対して、建物の老朽化が原因の入居率の低下の対策として、グレードアップがあります。賃貸物件は他の物件との競争の側面が強く、最新の同等物件のグレードに常に合わせることが求められます。

【スポンサーリンク】


古くグレードの低い物権でも、立地条件によっては家賃の値下げにより、入居率を下げないことも可能です。しかし、立地条件が悪い場所の場合は、グレードの低い物権は、家賃価格だけで入居率の低下を防ぐのは難しい場合があります。それほどまでに、不動産賃貸事業では、立地条件が重要となります。

現状回復費用は賃借人が入居時に支払う敷金を当てる方法があります。以前はほとんどの現状回復費用を敷金でまかなう事も可能でした。しかし、国土交通省が現状回復のガイドラインを公表したことにより、通常の方法で使用した場合の床と壁、天井などの仕上げ材の汚れ等は、大家側の負担により現状回復を行わなければならないことが明確にされました。

今後は、敷金を現状回復の費用に充てるのが難しくなるので、大家側の負担により仕上げ等のリフォームを行う必要が見込まれます。

競合物件には注意

賃貸物件が他の物件との競争である以上、競合物件のグレードの動向には注意を払う必要があります。特に、同程度の物件を提供する新築物件は、グレードが高まる傾向にあります。新築物件の全てを真似る必要はありませんが、入居者が入居において選択に判断材料となるよなグレードの変更には注意する必要があります。

最近では、セキュリティーと通信環境は、入居者が気にする部分です。火災時の避難の容易さや、耐震性の問題など、簡単に変更のできないものもあります。入居者の判断に影響を与える項目を見極め、効果的なグレードアップを、必要に応じて行うことが大切です。

建物の耐震性は、簡単に変えるkとのできるものではありません。賃貸物件の耐震性は、1981年6月の建築基準法改正により、新耐震設計基準が適用になりました。鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は、新耐震基準で建てられていることを入居者に知らせることで、耐震性の証明となります。1981年6月より前に建築確認申請を受けた建物は旧耐震設計基準で建てられていることになります。

【スポンサーリンク】


耐震性は重要

旧耐震設計基準により建てられた建物は違法ではありませんが、十分な耐震性があるかどうかは、耐震診断を受ける必要があります。耐震診断の結果に問題がなければ、入居者へ情報を開示するだけで、十分な説明になります。

もし、耐震診断により十分な耐震性が無いことがはっきりした場合は、耐震補強が必要となります。耐震補強は一般に高額な資金が必要となります。工事を行うかどうかは重大な経営判断となります。入居者の耐震性に対する関心が強まる中で、耐震性の向上は避けて通れない問題です。

セキュリティー面で新築物件のグレードに劣る場合は、競争力の低下が避けられない状況にあります。共同住宅でのセキュリティーは、エントランス部分の扉をオートロックにすることと、防犯カメラの設置、各住戸へのTVモニター付インターホンの設置で解決できます。防犯が必要な立地の場合や、女性の入居者が多い場合は、セキュリティー面でのグレードアップは避けられない問題です。

近年は、高速でインターネットに接続する環境がもとめられています。通信環境は必要性が高いにもかかわらず、設備投資の額は低く抑えることができます。少ない投資で通信環境を充実しグレードアップすることで、競争力を効果的に高めることができます。

【スポンサーリンク】



シノケンは東京証券取引所に上場している上場企業です。土地がないサラリーマンの方でも、アパート経営ができてしまいます。

今なら、アパート経営が良く分かるDVD&パンフレットを無料でプレゼントします。

アパート経営に少しでも興味がある方は、無料DVDの請求だけでもいかがでしょうか。

無料のセミナーも開催されているので、疑問に思うことがあれば、是非参加して質問してください。



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。

不動産投資のご相談はこちら

コメントを残す

*