更新料は絶対にもらうな。入居者の引っ越しリスク増大する更新料。

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更新料は絶対にもらうな。入居者の引っ越しリスク増大する更新料。

更新料とは

一人暮らしなどで賃貸の物件に長く住み続ける場合、多くの物件に2年もしくは3年に1回、更新料というものが設定されており、支払う必要があります。この更新料は、もともとの賃貸契約の期間が満了した時に、その契約を更新するという名目で発生するものです。この更新料の値段についてはその物件やオーナーによって差があるのですが、一般的には家賃の1ヶ月程度のことが多いです。

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そのため、安くても5万円、ファミリー物件やデザイナーズなどになると数十万円かかることも珍しくありません。この更新料はかなりまとまった出費となり、入居者からすると特に払ったことで見返りはないのでマイナスに捉えられています。なぜそのまま住み続けるだけのことなのに、そんなにお金を払わなきゃいけないの、実際は何もお金はかからないのに、と思っている人が大半です。

そのため、この更新のポイントで引っ越しを考える人がとても多く、実際に引っ越す人のほとんどは更新の時期に合わせる人が多いです。それぐらい、その物件を離れるポイントになるのです。そのため、あまり入居者に人気がない物件を管理するオーナーは、思い切って更新料をとらないのもひとつの手です。

更新のポイント

更新のポイントがないだけで、引っ越しは面倒だしいいか、とそのまま住み続ける人も多いです。特に、会社からの手当てなどがなく金銭的にそこまで余裕のない人、荷物が多い人には効果的です。せっかく入ってくれた入居者も、更新があるだけで引っ越しのリスクがかなり大きくなります。

引っ越しされてしまうとまたそこから入居者を募集することになるので、更新料の1ヶ月程度の家賃収入をもらうよりも部屋が空いてしまう方が収入はマイナスにになる可能性が高いです。入居者が住みたいと列を作っているような物件なら更新を設けても問題ありませんが、そこは人気の度合いを見て判断しましょう。

さらに、更新を設けない場合には始めの契約の時にプラスに受け取ってくれる人が多いです。入居者からするとその物件にどれだけ住み続けるかは特に決まっていないことが多いので、2年ないし3年経ってもまとまった出費がないというだけで安心できます。もしその更新の時期まで住み続けなかったとしても支払うリスクがないので、どこかの物件と悩んでいる場合に意外と決め手になったりします。

最近は賃貸でも住むところを決めるのが慎重な人が多いので、こういった細かいポイントまで見ている人も増えています。そういった、きちんとした入に気に入ってもらえる確率が高いのでおすすめです。

物件の入居率

仲介業者にはその点をきちんと伝えておくと、実際に案内してもらう時にも説明してもらえます。仲介業者とはきちんとコミュニケーションをとっておくと何かと得です。更新は多くの物件で設定してあるので、家賃収入のプラスになるためもらいたいところではありますが、今一度物件の入居率をしっかり把握した上で決めましょう。

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目安としては、物件の入居率が年間トータルで70パーセント以下の場合は入居率が低い分類となりますので、まず更新はしない方が無難です。また、80パーセントから90パーセントの場合は一般的に入居率が高い分類となるので、更新のポイントになるシーズンで決めるのがおすすめです。

例えば、物件を探す人がたくさんいる2月から3月、また9月の場合だと空き部屋になったとしても次の人が見つかりやすいので問題ありませんが、それ以外の時期の契約が多い物件の場合は次の契約が多い時期まで空き部屋になる確率が高いので更新に費用はかけない方が結果的に収入は高くなります。

また、90パーセント以上の人気物件の場合は、逆に更新を設けた方がいいことがたくさんあります。例えば、ずっと長い間同じ人に賃貸し続けることで退去した時に取り返しがつかないような物件の損傷が見つかったり、その住人にもよりますがリスクは意外と多くあるので、ある程度のスパンで住む人を入れ替えるのはメリットも存在します。

そのため、人気物件の場合には気兼ねなく費用をもらって、建物の充実にあててさらなる人気物件を目指しましょう。宅配ボックスの設置や清掃業者の充実など、充実させることで住む人の満足度はさらに高くなり、離れる確率も減っていきます。

このようにその物件の入居率によってかなり状況は違うため、一度把握することから始めるのがおすすめです。ただし、一般的には古い物件も増えてきていることから80パーセント以下のところが多くを占めます。そのため、どのようにすればトータルでの家賃収入が一番得られるのかということをよく考えて決めるのが賢い方法です。

また、今後の参考として退去の際になぜ退去するのかについてヒアリングしておくとどれだけ更新がポイントになっているかが分かるはずです。アンケート形式でこのようなヒアリングをしっかり行い、物件の運用に役立てているところもたくさんあります。

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