見極めが重要
不動産投資では引き際の見極めが重要であり、賃貸経営の雲行きが怪しくなってきたときには速やかに不動産を売却して損失を最小限に留めるのが肝心です。この引き際を誤ってしまったために小さな失敗で済んだはずが大きな負債を抱えるような状況にまでなってしまう人は少なくありません。
基本事項として知っておく必要があるのは、不動産投資をやめるときには不動産の買い手がいなければならないことです。不動産は所有しているだけでも固定資産税と都市計画税を支払わなければならず、利益を生まないものであれば手放してしまわないと資産を減らすだけになります。
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特に建物については経年によって価値が刻々と下がっていくため、長く所有していると売却価格が下がる一方であり、さらには売れない状況に陥ってしまうのです。投資用の不動産の場合には価値の高さを決める基準は収益性があるかどうかであり、もう誰も借りる人はいないという物件になってしまったら売れなくなります。
自分も失敗するリスクがあるということを肝に銘じて様々な局面での出口戦略を考えておくことは傷口を広げないための基本です。
理想的な出口戦略
出口戦略として理想的なのは引き際を早めにすることであり、高く売れるうちに売却して売却益を得ることも目指すのに越したことはありません。しかし、不動産投資に失敗したときには既に利益を上げるのが難しい状況になっているのが一般的です。
この場合にはいかにして売却するかが最も大きな課題になります。価格を安くして売るのは一つの戦略ですが、収益性がない物件はあまり目を向けてもらえません。
まだ入居者がいるけれどこれから減っていくと予想されるという段階で引き際だと気づいた場合には単純に売りに出しても買い手が見つかる可能性はあります。しかし、その雲行きが怪しい状況では売るのに難航しやすく、メリットを付加して売ることが賢明です。出口戦略の一つとしてオーナーチェンジ物件として売りに出せるのはこのタイミングだけです。
入居者はそのままにしてオーナーを変更するという形で売れるのがオーナーチェンジ物件であり、買い手としては最初から入居者がいるというメリットがあります。資産としての価値があまりなかったとしても売れる可能性が高くなるのが魅力です。
ただし、オーナーチェンジ物件では入居者の合意を得るなどの手間もかかることは否めません。需要としてもそれほど着目されている物件ではないため、市場としてニーズがあるかを確認することが必要です。
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三つの出口戦略
もう入居者が減ってしまっているというときには三つの出口戦略を考えることができます。もしリフォームによって価値を高めればまだ入居者が増える可能性があるのなら、リフォームを実施してリフォーム済み物件として売り出すことが可能です。
ただし、リフォーム費用と売却価格の相場を比較してメリットが生じないようであれば無駄な投資に終わってしまう可能性があるので気をつけなければなりません。もう一つの手段として候補になるのが買取業者の利用です。不動産売買では個人を相手にすることは必須ではなく、不動産を扱っている業者に買い取ってもらう選択肢も選べます。
売れにくい物件であっても買い取ってくれることから出口戦略として失敗の少ない方法です。ただし、実勢価格に比べると二割から三割程度は低い価格になることには留意する必要があります。
そして、売れない物件を売って引き際にするための戦略として建物を解体するという方法も選ぶことが可能です。価値のない建物があるために売れなくなってしまっているので、土地として売ることにより買い手が見つかりやすくなります。解体費用はかかりますが、立地が良ければ高額での売却を実現できる場合もある方法です。
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