消費税増税
当初、制度として導入された当時には3%であった消費税も5%に引き上げられ、さらに8%にまで高くなったことで不動産市場にも大きな影響がありました。さらに10%への増税が予定されている状況にあり、不動産売買や不動産投資を行う人にとっては買い時や売り時の判断が難しくなってきています。
バブルの崩壊後からマンションの価格は低下する傾向がありましたが、8%への消費税引き上げの前後では市場の動揺に基づいた特徴的な価格の変動が確認されました。増税の前に大きな買い物をしてしまおうという考え方が広まっていた影響を受けて、引き上げ直前までは価格が上がり、8%になってからは価格が下がるという動きを示したのです。
全体としてはこの時期を境界線にしてマンションの平均価格は下がりました。これは大勢の人が購入した影響を受けて需要が低下してしまい、売れ行きが悪くなったために価格が下がったという解釈をすることが可能です。しかし、その直後から値上がりを続けてきたという動きもあり、長い目で見るとマンション価格は消費税の増税によって上がるという市場の動きが見えています。
考え方によっては真っ当な傾向であり、税率が高くなったことによって物件価格が高いという認識をした消費者が買わなくなってしまうため、売るためには安めにしなければならないという動きが生まれるのです。そして、そのほとぼりが冷めれば以前と同じ水準の本体価格で売るという考え方が広まるため、全体として価格が上がるようになります。
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影響は受けているか
ただ、このような動きの影響をあまり受けていない市場もあります。新築物件の場合には業者と個人の取引になるため消費税が発生しますが、個人間の取引になるのが通常の中古物件の場合には非課税になります。そのため、税率の引き上げの影響による価格の変動は需要と供給の関係に基づく部分だけになり、それほど大きな変動が起こっていません。
このため、次の増税が行われたときにも新築物件は直前に価格が上がり、直後に下がってまた少しずつ上がり始めるという価格の変動が起こると考えるのが妥当です。そして、中古物件については特に大きな変動を来すことなく現状の推移を続けることになります。
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マンションの売り時
このような状況から不動産投資への影響について考えてみるとわかるのは、売り時を探しているのなら増税前の購入希望者を探すのが適している可能性があります。中古物件についてはあまり大きな変動はないことを加味すると、経年による価値の低下を考慮して今すぐに売った方が良いとも考えることも可能です。
一方、買い時を探しているという場合には良い物件が見つかったタイミングが最適ではあるものの、新築物件を探すのであれば税率が引き上げられた直後までには購入しておいた方が無難と言えます。
その後になると税率が上がった分だけ初期費用が高くなってしまうことから投資による利益を得るのが難しくなるからです。これから不動産投資を始めるという場合には目安として増税のタイミングまでに物件を選び出すというのが賢明と言えます。ただし、流通量の多い中古物件の場合にはこの限りではないのは確かです。
ただ、売り手のことを考えると消費税が高くなると仲介手数料が高くなるリスクがあるため、売り時を考えている人は税率の引き上げ前に売ろうと考えるケースが増える可能性があります。
また、消費税が高くなる影響は家賃の安い物件に住みたいという人を増やす傾向を生むでしょう。これらの要素を考慮すると税率の引き上げ前までが中古物件を探して不動産投資をするには適している時期であり、比較的安価な物件を買って安く貸すのが効果的な戦略になると想定できるのです。
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