物件は安く買って、安く貸す事が重要。ボロ物件 購入後の極意。

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物件は安く買って、安く貸す事が重要。ボロ物件 購入後の極意。

物件を安く貸す

不動産投資の基本的な考え方の一つとして、物件を安く購入して安く貸すというものがあります。家賃を高くできる高級マンションの中でもさらにタワーマンションを買って賃貸経営をした方がもっと大きく稼げるではないかと考える人もいて当然ですが、意外な合理性があるのが安く買って安い家賃で賃貸経営をする方法です。

安く貸す事で利回りが高い?

家賃が高ければ一部屋から得られる収入が大きくなるのは確かであり、部屋の数が多ければ総じて見ると収入は飛躍的に大きくできます。住宅設備が整っていて部屋も広く、建物全体を見てもセキュリティーやエレベーターなどがしっかりとしていて住みやすいものは入居希望者にとっても魅力的です。

しかし、オーナーにとってデメリットとなるのが初期投資額の大きさと空室リスクの高さです。部屋の数の多さに対してその地域でのニーズが十分になければ空室が増えることは必然でしょう。

設備が充実していて広い部屋も地域によってはそれなりのニーズがありますが、快適さを追求するのはマイホームを購入してからでも十分と考える人も多いのが現状です。賃貸生活で豊かな暮らしをしていきたいという人が探しているときや、立地の都合でマイホームが見つからないというときに選ばれる賃貸物件になります。

そのため、もともとニーズが低いことが多くて空室が多くなるリスクが高いのです。また、購入価格が高くなることから利回りにすると決して高くない場合が多く、設備が充実してる分だけ維持費がかかるので実質利回りで考えると安い物件に劣ってしまいやすい傾向があります。このように考えるとあえて安く貸すことができるマンションやアパートで不動産投資をするのは合理的なのです。

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短期集中

買い手がいないようなボロ物件を購入すれば初期投資額は極めて少なくなり、安く貸したとしても比較的短期間で投資したお金を取り戻せる可能性があります。しかし、そのまま賃貸経営をしても入居者が全く入らないことが多いため、購入後に適切な対策を講じることを重要です。

基本的な対策となるのがリノベーションであり、その地域でのニーズに合わせて内装を全て作り変えつつ、建物の補強を行って長く利用できるようにすると利益を上げやすくなります。ワンルームマンションのニーズが高いならワンルームの間取りで統一してしまうのが手ですが、ファミリーも多いというのなら一階にファミリー向けの部屋を用意し、二階以上には一人暮らし向けの部屋を作るということもできます。

構造部分がしっかりとしている建物であれば、間取りを変更するリノベーションを行うのは比較的難しくありません。ニーズの分析を行って満室を維持できるように部屋を作り上げるのがまず肝心です。それに合わせて設備の入れ替えを行うことも大切であり、給湯器やエアコンなどの付属設備が古くて使い勝手が悪い場合には交換すると魅力が高くなります。

間取りを変更する場合にはユニットバスとバス・トイレ別にするといった形で現代の賃貸物件に求められている要素を組み込んでいくことが重要です。そして、見た目を良くしつつ建物の耐久性を高めることも見越して外壁や屋根の塗装を行い、必要に応じて耐震補強も行うと万全な体制が整います。このようなリノベーション費用についても予め計算しておき、初期投資額と考えるのが肝心です。

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まとめ

リノベーションによる物件価値の高まりも考慮すると実質利回りが飛躍的に高くなることが多いため、不動産投資を成功させるのに役立つ方法になります。ボロだからこそ誰も見向きもしていないものが多数ありますが、建物の構造がしっかりとしているなら長期の運用もできるので、長い目で見ると大きな利益を生み出せる可能性があるのです。

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