医師・医者におすすめ?アパート経営や不動産投資の意外なメリット

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医師・医者におすすめ?アパート経営や不動産投資の意外なメリット

医師とアパート経営。一見なんの関係もなさそうな組み合わせですが、実はレバレッジを大きく活かせる点や節税効果など、両者が結びつくことで得られるメリットは多いです。

しかし、無知のまま安易に手を出したがために失敗してしまったケースも見受けられます。そこで、医師とアパート経営が生み出すメリットや知っておくべき注意点をご紹介していきます。

医者とアパート経営の相性

(出典)厚生労働省
http://www.mhlw.go.jp/bunya/iryouhoken/iryouhoken12/iryouhoushu.html

サラリーマンの平均年収は平成21年度つまり、2009年で「405.9万円」となっています。図のとおり医者の平均年収は勤務医と開業医でそれぞれ開きはありますが、サラリーマンの年収との間には大きな差があることがわかります。

この所得の開きや職業の肩書がアパート経営をする上で強みになること、また開業医になるプロセスで物件を扱う可能性が高いことからも医者と不動産投資は相性が良いとされているのです。以下、そのメリットをお伝えします。

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医師がアパート経営をするメリット

開業医には必須?

開業を志す開業医には不動産投資がぴったりかもしれません。理由は2つです。一つは開業する際の資金のもとになる資産形成。もう一つは拠点となる医療施設そのものの基盤となる可能性です。

まず、給与所得以外のキャッシュフローを得ることで開業に必要な資金を貯める一助となります。場合によっては売却益も見込めるので大きな資金を手にし開業への大きな一歩を踏み出すこともできるでしょう。

次に、開業医というのは跡継ぎでもないかぎり自分の城をもつところから話が始まります。独立を見越してあらかじめ目星をつけた物件に投資をしておくことで、医療施設向けに改築するなどスムーズな開業につなげることも可能です。

融資面での優位性

医師という肩書は融資を受ける際の審査で非常に高い評価を受ける「属性」です。属性が良ければ低金利ながら高い融資上限で融資してくれるなど、それだけレバレッジを利かせた投資が可能となります。

高いレバレッジという点では、フルローンでの融資も可能でしょう。こうなると不動産投資のメリットであるレバレッジを利かせた投資をキャッシュなしで最大限実現することができます。

節税につながる

ここでは所得税と相続税の節税効果を紹介します。

まず所得税からですが、不動産所得とは下の計算式のように表せます。

不動産所得 = 賃貸収入 - 経費(減価償却費+修繕費+管理費+金利+雑費など)

年間の賃料収入から上記の費用を経費として差し引いた場合に、合計がマイナスとなることが当初よくあります。そのときにこのマイナス額を給与所得から引くことができるのです。引かれた給与所得で計算すると、所得税と住民税がその分安くなります。

仮に年間の家賃収入が100万円で経費が150万円なら差額の50万円を給与所得や事業所得から差し引けます。これが所得税の節税です。

次に相続税です。相続税は仮に現預金だった場合、その資産額に対し固定資産評価は100%になりますが、アパート経営を目的とした賃貸利用であればその評価を下げることができます。

土地は時価の60~70%、建物部分は建築費の50~80%ほどがそれぞれ評価額になると予想されます。

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甘い言葉に騙されてはいけない

アパート経営の注意点

先ほど勧めた節税ですがこれを売り文句に、たいして利益の出ない物件を買わされ泣きを見ている医師が存在しているのも事実です。

どういうことでしょうか?アパート経営を始められた医者の方のなかには電話勧誘を受けて不動産投資を始めた方もいます。この電話勧誘の売り文句が「節税」なのです。

不動産投資では物件を購入する際の支出が一部経費となることは上で述べたとおりです。電話勧誘してくる業者はそれを利用して新築物件の区分所有を提案してくるのです。

この新築物件の区分所有が厄介で、新築物件は入居した瞬間に価値が2~3割減少します。自らが住むならまだしもアパート経営においてはマイナス要素だと言わざるを得ません。もちろん新築のほうが入居者がつきやすいというメリットはあります。

そして区分所有というのはアパートの一室を所有し、それを貸し出すということです。その一室に入居がなければ家賃収入は0です。融資を受けている場合は毎月の返済ローンがありますし、修繕費や固定資産税は入居がなくとも自然と発生します。

また、このような業者が勧める物件は電話勧誘先の人が奇跡的に購入することで利益を得ているため、物件価格に手数料やその他利益をふんだんに盛り込んだ可能性が高いです。

とてもアパート経営向きの物件とはいえないでしょう。電話口での勧誘には注意が必要です。

まとめ

いかがでしたか。医者がアパート経営から得られる恩恵が多いことはご理解いただけたはずです。あとは節税を謳った甘い誘惑に駆られることなく、利益を出すことを前提に物件を見てみましょう。

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