オーストラリアの不動産投資事情、中古は買えない?融資に積極的?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
Pocket

オーストラリアの不動産投資は海外投資家からの投資が集中している投資先です。政府も積極的に外資による投資を奨励していましたが、2016年4月にターンブル首相が方針を転換してから風向きが変わりました。

原因は住宅物件の需給のバランスが取れていないことにあります。そこには中国人投資家の不動産投資への大量の資本流入があり、オーストラリアの不動産市場で現在幅を利かせています。オーストラリアの不動産投資市場は一体どうなっているのか、お話いたします。

オーストラリアの不動産事情

【スポンサーリンク】


・外国人が不動産投資をする方法

オーストラリアで外国人が不動産投資をする場合、まずFIRB(外国投資審査委員会)の事前許可が必要になります。これは金額を問わず申請するものです。一部の物件については、申請せずとも購入が可能です。

居住者でない場合、原則、投資目的で中古物件は購入できず新築のみが対象です。また、空き地を購入した際は4年以内に居住住宅を開発する必要があります。

そのうち外国人がFIRBの許可なしで購入できる物件は

①FIRB指定のITR内の物件(中古可)
②FIRBの認可を得た開発業者が販売する新築物件の全体の50%の戸数
です。

上記をまとめて簡単に言ってしまえば、日本人は「新築物件」は購入できて、「中古物件」は購入できません。

・不動産価格の高騰

オーストラリアの不動産投資事情、中古は買えない?融資に積極的?

(出典)ABS、AMP Capital
https://www.ampcapital.com/japan/article-detail?alias=/olivers-insights/april-2015/australian-home-prices-and-interest-rates

上のグラフは、過去からの不動産マーケットの長期トレンドに実際の物件価格の変動推移を合わせたものです。2015年時点で14%ほどトレンドの想定を上回った不動産価格となっておりバブルのような臭いも感じさせます。

2017年に発表された「世界で最も家賃が高い21都市」でも、シドニー(9位)やメルボルン(14位)はランクインしています(日本は東京が唯一10位)。ただでさえ高い不動産価格で取得しても、それがいつ下落するかは予測がつきません。

不動産価格はたしかに上昇していますが、キャピタルゲインを狙うにしても少し先が読めない状態と言わざるを得ないのです。

人口集中がもたらすオーストラリアの住宅問題

【スポンサーリンク】


・増え続ける人口がもたらす恩恵と課題

現在の人口は2413万人(2016年6月の豪州統計局調査)ほどで、増加の傾向を続けています。経済成長にはうってつけの人口増加ですが、それがオーストラリアの現状にとって明るいニュースばかりをもたらしているわけではありません。

人口集中がもたらすオーストラリアの住宅問題

(出典)MapPorn
https://www.reddit.com/r/MapPorn/comments/5arenu/98_of_australian_population_lives_outside_the/

上の図はオーストラリアの人口分布を表したもので、広大な黄色のエリアには人口のわずか2%ほど、約50万人に満たない人しか住んでいないのです。国としての人口密度こそ低いものの、都市部に集中しているためそれが住宅問題の一因にもなっているのです。

現に人気の都市部では住宅需要に対して供給が不足、海外不動産投資家による投資も拍車をかけ不動産価格は高騰しています。政府も現地人に供給できるよう外国人投資家に規制を設けるなど対策を進めますが、問題になっているのが現状です。

非居住でも融資可能なオーストラリアの融資状況とは?

・豊富な融資商品で対応するが……

オーストラリアでは外国人に対する融資が積極的でした。しかし、現地人が高騰した不動産価格に手が出ない状況を受け、融資による外国人投資家への後押しは現在受けづらくなっています。

とはいえ提供している融資商品が豊富なのも事実です。金利に関しては固定か変動かを選べ、短期や長期ローンの選択肢も用意されています。ただし、銀行からの借り入れの際は頭金が30~40%は必要になると見込んでおきましょう。

これは新築への投資が基本になるのが原因で、銀行は建設中の物件の担保価値を評価して計算することができません。それにより、不動産市況に応じて融資時の不動産価格が変わるため必要な頭金も変わります。

そこで、頭金に余裕を持たせておくことがもしもに備えて大切になってきます。

まとめ

いかがでしたか。もともと外国人投資家の不動産投資へは積極的だったオーストラリアですが、現在は政府による規制もあって以前よりは下火と言わざるを得ません。

また、右肩上がりで上昇を続ける不動産価格も少し懸念材料で、取得のハードルが上がっている点といつ下落するタイミングが訪れてもおかしくない点はネガティブな要素ともいえます。

物件の購入においては新築がほぼメインとなり、FIRBの審査を通すことが基本になります。住宅供給が足りておらず、需要は依然として見込めるのでその点はプラス材料といえるでしょう。

融資については規制の影響を受けて条件が悪化したり、融資を受けられない状況もあるなどマイナス面が強い印象です。とはいえ、政府主導の政策であるため融資元の金融機関が必ずしもそれに前向きかといわれるとそうでもないようです。

もともと融資に積極的だった部分もあり、融資付けに対して銀行など金融機関は前向きに動いてくれる姿勢もみせています。

その他の国の不動産市況はこちらになります。

【スポンサーリンク】



シノケンは東京証券取引所に上場している上場企業です。土地がないサラリーマンの方でも、アパート経営ができてしまいます。

今なら、アパート経営が良く分かるDVD&パンフレットを無料でプレゼントします。

アパート経営に少しでも興味がある方は、無料DVDの請求だけでもいかがでしょうか。

無料のセミナーも開催されているので、疑問に思うことがあれば、是非参加して質問してください。



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。

不動産投資のご相談はこちら

コメントを残す

*