デッドクロス!回避方法はある?不動産投資を行う時の必要な注意点。

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デッドクロス!回避方法はある?不動産投資を行う時の必要な注意点。

不動産投資を行う際に気を付けておきたいのが、デッドクロスの存在です。デッドクロスとは得られる利益は変わらないのに、収支が黒字から赤字計算になってしまう現象のことです。

デッドクロスに陥ると様々なデメリットが生まれる為、何としてでも回避する必要性があります。これは不動産投資に失敗した理由の一つとして挙げられやすいので、サラリーマンでも不動産投資が出来るからといって油断は禁物です。では、デッドクロスとは何か、デッドクロスを回避する方法をご説明します。

デッドクロスとは?

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基本的に不動産投資を行う時に怖いと言われているのがデッドクロスです。デッドクロスが起こる背景にあるのが、減価償却費と元金返済が大きく関係してきます。

一般的に経費で計上出来る費用というものがありますが、減価償却に必要となる資産を経費で一括で計上することは出来ず、組んだローンの返済にかかる金利しか計上出来ません。

減価償却の資産は耐用年数に応じて経費を計上することになりますが、年数が経つにつれて計上出来る経費が少なくなります。対する元金は金利しか計上出来ない為、返済額が大きくなると同時に税金もプラスして支払うことになります。

デッドクロスはこうした元金と減価償却費用のバランスが崩れることで起こるもので、本来の利益が出ていないのに、税務上では元金が増えて利益が出ているにもかかわらず経費で計上出来る分の費用が少なくなるのが原因です。こうした負担が重なることで黒字のまま倒産することになってしまいます。

ただ、特にサラリーマンで不動産投資を行っている人に多いのは、現金の流れは把握出来ていても元金返済の際にかかる税金の流れを把握出来ていない状態です。

デッドクロスを回避する方法

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デッドクロスが起こりやすいかどうかは物件選びから判断出来ます。主にデッドクロスが起こりやすい物件として挙げられるのが、

・築年数が古い
・ローンの借入額が多い

以上の二つです。

築年数が古い物件の場合、耐用年数が経っていることから減価償却が出来る期間が短くなります。修繕費用や計上出来る経費少ない状態になっていまると経費が少ない分、税金を多く支払うことになります。よってデッドクロスを回避する為には出来る限り減価償却期間が長いので、築年数が新しく、ローンの借入額が少ない状態が好ましいでしょう。

・頭金を用意する
・繰り上げ返済を行う
・物件を売却する

他にも以上のような方法でデッドクロスを回避することが出来ます。デッドクロスは元金返済と減価償却費用のバランスが崩れる為に起こるものなので、最初からバランスを崩れないようにすればこの問題は解決出来ると言えるでしょう。

元金返済額が多くなるのであれば物件の購入の際に頭金を出来る限り用意しておくことでその分の総返済額が減るので、返済期間が短くなります。返済期間が長くなるほど税務上の利益が出やすくなってしまう為、効果的な方法だと言えます。

また、ローンの繰り上げ返済、いわゆる減価償却期間の間にローンを全て返済してしまえば耐用年数の経過による経費の形状が出来なくなる事態を避けることが出来ます。

それに加えてローンの返済から解放されることから、多額の税金を支払う必要性がなくなります。さらに物件の売却を行う場合だと物件を売却した時の費用をローン返済に充てることが出来る為、場合によっては残っている減価償却費用も売却費用で賄えるでしょう。

税金の流れに疎いことが多いサラリーマンが不動産投資におけるデッドクロスで失敗しない為にも、物件を購入する際にデッドクロスをどんな方法で回避出来るかを学ぶ必要性があるのではないでしょうか。

まとめ

減価償却費用というのは節税対策にもなるものですが、放っておくといつの間にかデッドクロスに陥る可能性があるので十分な注意が必要です。しっかりローンを返済しているのにデッドクロスに陥るケースは珍しくないので、デッドクロスの仕組みを理解することが大事です。デッドクロスの仕組みを理解することで、黒字倒産を割けることが出来るでしょう。

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