広告を信じては駄目!アパート経営での利回りの正しい見方。

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広告を信じては駄目!アパート経営での利回りの正しい見方。

アパート経営をするときには利回りの高いアパートを購入して運用したいと考えるのが一般的です。利回りが高いほど投資金額に対して年間の収入が高くなることから、大きな投資利益を上げやすいと考えることができます。不動産投資をするときには広告に記載されている利回りに着目して価値の高いものを探すことがよくありますが、広告を信じてしまうと失敗するリスクがあります。

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必要経費がかかる

不動産の広告に掲載されている利回りは単純利回りであり、部屋が満室になっている状況で一年間の間に入る家賃の総額を年間収入として想定し、これを販売金額で割ったものが記載されています。これが現実的に得られる利益に直結しないことはアパート経営をする上では様々な出費と空室リスクがあることを考えるとまず理解可能です。

アパート経営をする上では必要経費が生じます。不動産を所有しているだけで生じる固定資産税や都市計画税、建物の運用をする上でリスクを下げるために加入する火災保険料や施設賠償責任保険などの保険料、共用部分のメンテナンス費用や水道光熱費などがかかります。また、アパートの管理費用として物件管理や入居者管理を業者に委託すると家賃収入に応じた費用が発生します。

この他にも大規模修繕工事を行うことが定期的に必要になるため、その費用を積み立てておかなければ対応できなくなりかねません。この他にも入居者が出ていったときにかかるリフォーム費用や仲介手数料、不動産仲介会社に払う広告料などの細々として出費がかさむことになります。

空き室のリスクがある

一方、家賃についても常に満室の状態で手に入れられるわけではありません。空室リスクがあるのがアパート経営であり、格別に需要が高いという状況を維持していかなければいくつも空室ができてしまうことがあります。また、人気が高い状態を維持できたとしても、時期が来れば入居者が出ていくことはあり、新たな入居者が見つかるまでの間は空室にせざるを得ません。

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そして、空室の状況が続いてしまったときには経費をかけてリフォームを行うか、家賃を下げて対応しなければならなくなります。結果的に家賃がだんだんと減っていって当初の利回りよりも数年後の利回りの方が低くなってしまうことは珍しくありません。

家賃の徴収についても滞納が発生することはよくあります。そのときにどのようにして対応するかによって家賃を未払いのまま夜逃げされてしまうこともあり得るのです。

これと合わせて重要なのが広告に掲載されている利回りの根拠になっている家賃の設定の仕方です。現在も運用されている物件で、かつ空室がない状況の家賃設定であるということはあまりありません。運用されずにしばらく流通している物件が多く、家賃の決め方も一様ではないのが事実です。

過去にアパート経営が行われていたときの家賃をそのまま適用している場合には、ニーズの変動によって通常は満室にするための家賃設定はそれよりも下げなければなりません。不動産会社によっては満室を期待できるような相場に合った家賃で計算しているときもあります。しかし、その分析を行ったのが何年も前のことであって現状を反映していないことも少なくありません。

まとめ

広告の利回りを信じてしまうと経費や空室リスク、家賃設定などといった観点から問題が生じることは必至です。その物件でアパート経営をしていくときにはどの程度の経費がかかるのかを考え、空室ができる可能性の高さも考慮し、家賃が適正かを想定利回りを計算することが重要になります。

あくまで単純利回りは参考にしかならないので、本当に収益性の高い物件を探し出すためには単純利回りを鵜呑みにせずに自分で収益性を吟味することが肝心です。

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